דמי מפתח

מתוך ויקיפדיה, האנציקלופדיה החופשית
קפיצה אל: ניווט, חיפוש
Gnome-colors-edit-find-replace.svg יש לשכתב ערך זה. הסיבה לכך היא: קריאה בקישורים חיצוניים תראה שהערך שגוי. דמי מפתח התפתחו בישראל בעקבות חוק הגנת הדייר ולא להיפך. דמי מפתח כתשלום על הזכות לשכור דירה החלו באופן לא חוקי הרבה לפני שהפכו להיות שם לעסקה. בכלל, יש להבהיר את הקשר בין חוק הגנת הדייר לבין דמי מפתח.
אתם מוזמנים לסייע ולתקן את הבעיות, אך אנא אל תורידו את ההודעה כל עוד לא תוקן הדף. אם אתם סבורים כי אין בדף בעיה, ניתן לציין זאת בדף השיחה.

"דמי מפתח" הוא כינוי למחיר שמשולם עבור זכות הדיירות המוגנת בנכס מקרקעין הן למגורים והן נכס עיסקי. בעסקה זו, הדייר רוכש חזקה בנכס תוך תשלום דמי שכירות נמוכים על השימוש, והגנה מפני פינוי והפסקת ההתקשרות אלא בנסיבות מיוחדות.

העסקה הקרויה דמי מפתח הונהגה על ידי שלטונות המנדט הבריטי ברבע הראשון של שנות ה-40, ולמעשה הועתקה מאנגליה, בה נוצר באותה תקופה מחסור בדירות מגורים עקב ההפצצות הכבדות של הנאצים על אזורי מגורים רבים ברחבי הממלכה, וזאת על אף שבארץ ישראל לא היה כלל מחסור בדירות בתקופה ההיא. יש הטוענים שמטרתם של שלטונות המנדט היתה לאפשר הסבה של המשאבים הדרושים ליצור חומרי הבנין, ולבניה, למאמץ המלחמתי. בשנות ה-50 של המאה ה-20, לאחר קום המדינה, עודדו הרשויות שיטה זו, כאשר רצו לספק קורת גג למאות אלפי עולים חדשים שהגיעו זה מכבר, ולא היה ביכולתם לרכוש נכס במחיר מלא. בדרך זו יכלו גם בעלי הכנסות מעטות לרכוש לעצמם נכס ולהבטיח לעצמם קורת גג לכל חייהם.

השיטה מעוגנת בחוק שעבר מספר שינויים: חוק הגנת הדייר.

מאפיינים בעיסקות בדמי מפתח[עריכת קוד מקור | עריכה]

מי שרכש זכויות בנכס בדמי מפתח, שילם לבעל הנכס מחיר השווה בדרך כלל כמחצית משוויו, וקיבל את המפתח לנכס, ומכאן כינוי העסקה. הנכס יכול לשמש לדיור או לצורך עסקי. בנוסף, ממשיך הדייר לשלם בכל חודש סכום קטן המהווה שכר דירה חודשי. בתמורה לתשלומים אלו, קיבל הדייר הגנה לזכויות השימוש שלו בנכס עד סוף ימיו. הדייר המוגן אף יכול להוריש זכות זו, בתנאים מסוימים, לקרוב משפחה מדרגה ראשונה, אם אותו קרוב התגורר עמו סמוך לפטירתו.

החוק המסדיר את התנהלות העסקאות הייחודיות הללו, מעגן חובות וזכויות שונות לבעלי הנכס ולדיירים. כגון: הגבלת השימוש בנכס, חלוקת הוצאות שוטפות של הבניין, שיפורים בנכס וגובה דמי השכירות החודשיים.

לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון, ב 1993 היו בישראל 23,000 דירות מגורים, ועוד כ-15,000 עסקים, בשכר דירה מוגן. מעריכים שב 2014 נותרו כ-15,000 נכסים כאלו, מחציתן דירות מגורים. דיירי הנכסים הללו הם דיירים מוגנים, ואי אפשר לפנותם אלא במקרים מסוימים שנקבעו בחוק.

שוק הדירות בדמי מפתח[עריכת קוד מקור | עריכה]

אחד מעקרונות החוק, קובע כי דייר מוגן יכול להעביר את זכויותיו לאחר, עם זכות סרוב ראשונית לבעל הנכס, היינו: במחיר המוצע ניתנת זכות הרכישה קודם לבעלים, ואם הם ויתרו - נמכרת הזכות לאחר, ובתמורה מתחלקים הדייר ובעל הנכס לפי חלוקה הקבועה בחוק.

מאחר וכיום יש מיעוט נכסים המוצעים על ידי בעליהם בעסקה כזו, עיקר השוק מתנהל על הסחר בזכויות דמי המפתח שקיימות בנכסים ישנים. שוק זה פעיל בעיקר במרכזי הערים הגדולות בשכונות ותיקות.

העסקה משתלמת לקונים שאינם יכולים להשקיע ממון רב ברכישת הנכס (משפחות חד-הוריות, אנשים מבוגרים או זוגות צעירים חסרי אמצעים) או לכאלה המעוניינים לגור בדירה מרווחת אך לא לשלם עבורה מחיר מלא. בעלי הנכסים יכולים גם הם להרוויח, מהחלק המועבר אליהם בעת העברת הזכויות ומשכר הדירה החודשי הנמוך אך הקבוע.

עימותים על רקע עסקאות דמי מפתח[עריכת קוד מקור | עריכה]

מנגנון דמי המפתח לוקה בעיוותים מסוימים, היוצרים לעתים עימותים בין בעלי הנכסים לבין הדיירים המוגנים. הדיירים רוצים להאריך עד כמה שניתן את זכות השימוש בנכס, ובעלי הנכס מעוניינים, להיפטר מהדיירים המוגנים ולהשכיר את הנכס שלהם במחיר מלא.

כך למשל יכול בעל הנכס להציק לדייר – לא להשתתף בתשלומים החלים עליו, לנסות לא להסכים להעברת הזכות, וכדומה – כדי לאלץ את הדייר המוגן לפנות את הדירה ולהשיבה אליו. גם הדייר יכול להציק לבעל הנכס ולא להשתתף בתשלומים החלים עליו.

השיטה הביאה להתדיינויות רבות בבתי משפט, ואף למספר דיונים בכנסת, עד לחקיקתו הסופית ב-1972 של חוק הגנת הדייר.

מנגנוני הגנה על דיירים נוצרו במדינות רבות בעולם בשלהי מלחמת העולם השנייה, אך יצרו עיוותים בכל מקום בו הונהגו. בימינו קיים עדיין בארץ שוק מסוים להעברת זכויות דיירות בדמי מפתח, אולם התופעה הולכת ומתמעטת, ונראה כי היא עומדת לגווע מעצמה ולעבור מן העולם.

בהתאם לתכלית של צמצום היקף הדיור המוגן, קיימת "מגמה הנוהגת בפסיקה להעדיף מתן פרשנות מצמצמת להוראות חוק הגנת הדייר בשל פגיעתו הקשה בזכות הקניין של בעל הבית ועל רקע השינויים המהותיים שחלו במציאות הישראלית בתחום זה"‏[1].

ראו גם[עריכת קוד מקור | עריכה]

קישורים חיצוניים[עריכת קוד מקור | עריכה]

הערות שוליים[עריכת קוד מקור | עריכה]

  1. ^ רע"א 7575/09, סעיף ד'

הבהרה: המידע בוויקיפדיה נועד להעשרה בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי.