דמי מפתח

מתוך ויקיפדיה, האנציקלופדיה החופשית
Gnome-colors-edit-find-replace.svg
יש לשכתב ערך זה. הסיבה לכך היא: שגיאות. ראו פירוט בדף השיחה.
אתם מוזמנים לסייע ולתקן את הבעיות, אך אנא אל תורידו את ההודעה כל עוד לא תוקן הדף. אם אתם סבורים כי אין בדף בעיה, ניתן לציין זאת בדף השיחה.
בית בירושלים עם שלט למכירה בדמי מפתח

"דמי מפתח" הוא כינוי למחיר שמשולם לבעל נכס, לרוב על ידי הדייר, עבור הזכות לשכור את הנכס לתקופה בלתי מוגבלת.

הרוכש זכויות בנכס בדמי מפתח משלם לבעל הנכס מחיר השווה בדרך כלל ל-60% משווי הבעלות בו ומקבל את המפתח לנכס, ומכאן כינוי העסקה.

הנכס יכול לשמש לדיור או לצורך עסקי. בנוסף, ממשיך הדייר לשלם בכל חודש דמי שכירות חודשיים. בתמורה לתשלומים אלו מקבל הדייר הגנה לזכויות השימוש שלו בנכס עד סוף ימיו, ואף יכול להוריש זכות זו, בתנאים מסוימים, לקרוב משפחה מדרגה ראשונה - למשל אם אותו קרוב התגורר עמו סמוך לפטירתו. השיטה מעוגנת בחוק הגנת הדייר שעבר מספר שינויים.

העסקה משתלמת לקונים שאינם יכולים להשקיע ממון רב ברכישת הנכס (משפחות חד-הוריות, אנשים מבוגרים או זוגות צעירים חסרי אמצעים) או לכאלה המעוניינים לגור בדירה מרווחת אך לא לשלם בעבורה מחיר מלא. בעלי הנכסים מרוויחים גם מן הצד השני מהחלק המועבר אליהם בעת העברת הזכויות ומשכר הדירה החודשי שאמנם נמוך מהרגיל אך משולם באופן קבוע, לרוב לאורך שנים רבות.

היסטוריה[עריכת קוד מקור | עריכה]

עוד בימי השלטון הצבאי הבריטי בשנת 1919 נחקקו חוקים שהגבילו את העלאת שכר הדירה[1]. בשנת 1921 חוקקה פקודה שאסרה על העלאת דמי שכירות ופינוי דיירים ללא אישור המושל. על מנת שלא לפגוע בבניית דירות חדשות, לא חלה הפקודה על בתים שבנייתם הושלמה לאחר יוני 1920[2]. בשנת 1924 בוטל הפיקוח על השכירות של דירות יקרות ובשנת 1925 בוטל הפיקוח לגמרי[3]. בשנת 1926, הוקמה ועדת חקירה לבירור תוצאות ביטול הפיקוח[4].

בשנת 1933 חוקקה מועצת עיריית תל אביב חוק דירות המגביל את שכר הדירה, אולם שלטונות המנדט הבריטי השתהו באישור החוק[5]. החוק אושר באפריל 1934[6]. בעקבות ההגבלות על שכר הדירה התפתחה פרקטיקה של דרישת "דמי מפתח" משוכרים פוטנציאליים[7]. בפברואר 1935, הוארך תוקף החוק לשנה נוספת והוחל גם על חנויות[8]. בירושלים הוחל החוק רק על חלק מהאזורים המסחריים[9]. בעיתון דבר נטען שבפועל כמעט ולא יושם החוק, מפני שהדיירים נאלצו להסכים לכל התנאים של המשכירים ברצותם קורת גג[10]. בפברואר 1938 החליטה עירית תל אביב לחדש את החוק רק לגבי חנויות ועסקים, בתקווה לעודד בניית דירות חדשות[11]. בתחילת 1939 החליטה עירית תל אביב לחדש את תחולת החוק על דירות[12].

באוקטובר 1940 הושב הפיקוח על שכר הדירה בעקבות עליית המחירים שנבעה ממלחמת העולם השנייה[13], כאשר מצד אחד אסרו שלטונות המנדט הבריטי על בנייה בגלל הצורך בחומרי הגלם למאמץ המלחמתי, ומצד שני, הייתה דרישה לדירות רבות בשל הגעת פליטים רבים. בעקבות זאת התרחבה מאוד הפרקטיקה של גביית דמי מפתח[14][15]. כמו כן, התרבו המקרים של התנאות לשוכרים כדי לגרום להם לעזוב[16].

בשנות ה-50, לאחר קום המדינה, עודדו הרשויות שיטה זו כאשר רצו לספק קורת גג למאות אלפי עולים שהגיעו זה מכבר ולא היה ביכולתם לרכוש נכס במחיר מלא. בדרך זו היו יכולים גם בעלי הכנסות מועטות לרכוש לעצמם נכס ולהבטיח לעצמם קורת גג לכל חייהם[דרוש מקור].

לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון היו בישראל בשנת 1993 23,000 דירות מגורים ועוד כ-15,000 עסקים בשכר דירה מוגן. מעריכים שב-2014 נותרו כ-15,000 נכסים כאלו, מחציתן דירות מגורים. דיירי הנכסים הללו הם דיירים מוגנים ואי אפשר לפנותם אלא במקרים מסוימים שנקבעו בחוק. עם זאת, על פי אתר השמאי לוי יצחק נותרו בישראל ב-2015 למעלה מ-35,000 דירות המושכרות בשכירות מוגנת בעיקר בתל אביב, ירושלים, וחיפה. חלק מדיירי דירות אלה הם אותם דיירים שחתמו על החוזים בשנות ה-60 והשנות ה-70 של המאה ה-20 של המאה ה-20 או יורשיהם. מדי שנה מתבצעות 200 עד 250 עסקאות חדשות בדמי מפתח[דרוש מקור].

חוק הגנת הדייר[עריכת קוד מקור | עריכה]

ההגדרה למונח "דמי מפתח" מצויה בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר: "כל תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של מושכר, או בקשר לקבלת החזקה או להחזרת החזקה במושכר לפי חוק זה-ואין נפקא מינה מתי שולמו". החוק מסדיר את התנהלות העסקאות הייחודיות הללו, ומעגן חובות וזכויות שונות לבעלי הנכס ולדיירים. כגון: הגבלת השימוש בנכס, חלוקת הוצאות שוטפות של הבניין, שיפורים בנכס וגובה דמי השכירות החודשיים.

אחד מעקרונות החוק, קובע כי דייר מוגן יכול להעביר את זכויותיו לאחר, עם זכות סירוב ראשונית לבעל הנכס, היינו: במחיר המוצע ניתנת זכות הרכישה קודם לבעלים, ואם הם ויתרו - נמכרת הזכות לאחר, ובתמורה מתחלקים הדייר ובעל הנכס לפי חלוקה הקבועה בחוק. מאחר שכיום יש מיעוט נכסים המוצעים על ידי בעליהם בעסקה כזו, עיקר השוק מתנהל על הסחר בזכויות דמי המפתח שקיימות בנכסים ישנים. שוק זה פעיל בעיקר במרכזי הערים הגדולות בשכונות ותיקות.

בישראל דמי השכירות אינם צמודים ליוקר הדיור או למדד אחר, ונוצר מצב שבו בעלי הבתים מקבלים סכום נמוך מאוד לעומת מה שהיו מקבלים בשכירות רגילה. כך שנוצר מצב בו בעלי הבתים "הפסידו" את הדירות שלהם. העיוות הזה במנגנון דמי המפתח, יוצר עימות בין בעל הנכס לבין הדייר המוגן. הדייר רוצה להאריך עד כמה שניתן את זכות השימוש בנכס ולשלם מעט, ובעל הנכס מעוניין להיפטר מהדייר המוגן ולהשכיר את הנכס שלו במחיר ריאלי. העיוות נידון להתדיינויות רבות בבתי משפט, ואף למספר דיונים בכנסת, עד לחקיקתו הסופית ב-1972 של חוק הגנת הדייר.

בהתאם לתכלית של צמצום היקף הדיור המוגן, קיימת "מגמה הנוהגת בפסיקה להעדיף מתן פרשנות מצמצמת להוראות חוק הגנת הדייר בשל פגיעתו הקשה בזכות הקניין של בעל הבית ועל רקע השינויים המהותיים שחלו במציאות הישראלית בתחום זה"[17].

דמי מפתח לעומת דמי שכירות מוגנים[עריכת קוד מקור | עריכה]

לעיתים נוטים להתבלבל בין דמי מפתח ובין דמי שכירות מוגנים, אך קיימים הבדלים מהותיים בין השניים. ההבדל העיקרי נעוץ בכך שדמי מפתח אינם משולמים באופן שוטף - זאת לעומת דמי שכירות של דייר מוגן או עסק מוגן, המחויבים להיות משולמים באופן סדיר ותקופתי, תחת סל זכויות מסוים של אותו דייר. כך, בעוד שדמי השכירות המוגנת משולמים בצורה קבועה, דמי המפתח משולמים לרוב פעם אחת בעת כניסת הדייר המוגן לנכס[18].

נכסים מסחריים[עריכת קוד מקור | עריכה]

בשנות ה-50 וה-60 של המאה ה-20, הושכרו גם נכסים מסחריים ב"דמי מפתח" בעיקר חנויות. במרכז ירושלים כ-30% מהנכסים המסחריים היו מושכרים ב"דמי מפתח"[19].

ראו גם[עריכת קוד מקור | עריכה]

קישורים חיצוניים[עריכת קוד מקור | עריכה]

  • ויקיטקסט חוק הגנת הדייר, באתר ויקיטקסט
  • הערות שוליים[עריכת קוד מקור | עריכה]

    1. ^ לשאלת שכר הדירות, דואר היום, 19 באוגוסט 1919
    2. ^ פקודה העלאת דמי שכירות 1921, דואר היום, 20 במאי 1921
    3. ^ שכר הדירה ומס הדירה, דבר, 2 ביוני 1925
    4. ^ ועדה לענין שכר הדירות, דבר, 6 באוגוסט 1926
    5. ^ המוני ת"א תובעים מהממשלה חוק דירות, מוחים נגד ספסרי הדירות, דבר, 16 במרץ 1934
    6. ^ תקנות ממשלתיות לשכירות דירה, דבר, 8 באפריל 1934
    7. ^ ד"ר א. הורביץ, תוצאותיו הכלכליות של חוק הדירות, דואר היום, 6 במרץ 1935
    8. ^ חוק הדירות נתפרסם בעתון הרשמי, דבר, 28 בפברואר 1935
    9. ^ הצעותיו של ראש עירית ירושלים לחוק הדירות, דבר, 15 במרץ 1935
    10. ^ הגנת הדיירים או הפקרתם?, דבר, 19 באוגוסט 1935
    11. ^ הדיון בחוק הדירות במועצת עירית תל־אביב, דבר, 7 בפברואר 1938
    12. ^ חוק הדירות יחודש, הצופה, 27 בינואר 1939
    13. ^ שכר הדירות ייהבע בהתאם לחוזים מה־1.4.1940, המשקיף, 10 באוקטובר 1940
    14. ^ תביעה משפטית להחזיר דמי מפתח, דבר, 1 בדצמבר 1942
      תיקון טעות, דבר, 2 בדצמבר 1942
    15. ^ משוך עניים, הצופה, 7 בפברואר 1943
    16. ^ ראו למשל: נקנס על זריקת תשמישי קדושה מבית כנסת, הצופה, 3 במאי 1942
    17. ^ רע"א 7575/09 עארף עארף עלווי נ' לטיפה חסן אחמד ואח', סעיף ד'
    18. ^ עקרבי ושות, דמי מפתח לעומת דמי שכירות מוגנים - מה ההבדלים? באתר Lawguide - עורכי דין ומידע משפטי בישראל. ‏18 במרץ 2019
    19. ^ רנית נחום-הלוי, בעלי נכסים מסחריים בירושלים נקלעו למבוי סתום, באתר TheMarker‏, 25 בינואר 2008

    הבהרה: המידע בוויקיפדיה נועד להעשרה בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי.