תוכנית בניין עיר

תוכנית בניין עיר או בראשי תיבות תב"ע היא מסמך בעל תוקף חוקי שנועד להסדיר את השימוש בקרקע בשטח נתון כלשהו. המונח "תוכנית בניין עיר" הוא שגור בלשון הדיבור, אך אינו מוכר בחוק, שם הוא מכונה בפשטות "תוכנית" או "תוכנית מתאר". בישראל, הקביעה המשמעותית ביותר בחוק לגבי "תוכנית" היא זו שנקבעה בסעיף 145 בחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965, אשר בה נאמר כי אין לבצע (כמעט) כל פעולה במקרקעין אלא אם כן נתנה הוועדה המקומית היתר לכך, והועדה לא תיתן את ההיתר אלא על פי הקביעות בתוכנית. החוק גם מבחין בין כמה סוגים של תכניות, וקובע את ההירארכיה ביניהן: החשובה ביותר היא תוכנית המתאר הארצית, והאחרונה בהירארכיה היא תוכנית מפורטת בסמכות הוועדה המקומית. תוכנית בניין עיר מורכבת משני מסמכים עיקריים - תשריט ותקנון, וכן ניתן לצרף אליה מסמכים נוספים הקרויים "נספחים".

תשריט

התשריט הוא מסמך גרפי (משורטט) הכולל, בחלקו העיקרי,מפה של המצב המוצע באותה תוכנית. המפה הערוכה על רקע מפת מדידה ועליה מסומנת חלוקת הקרקע ליחידות קניין (מגרשים, או תאי שטח), ייעודי הקרקע בכל אחת מיחידות הקניין, התווית דרכים ותשתיות אחרות, קביעת קווי בניין, ועוד. כל הסימנים המסומנים על המפה מוגדרים במקרא המשורטט מימין למפה, ומשמעותם של כל הסימנים הללו מובהרת בהוראות התוכנית (התקנון). התשריט (כמו גם הוראות התוכנית) נערך בהתאם להוראות נוהל מבא"ת של משרד הפנים, אשר מגדיר מהי תכולת התשריט הנדרשת, הנחיות לעריכת מפת המדידה, תבנית מוגדרת להוראות התוכנית ורשימה סגורה של ייעודי קרקע.

יעודי קרקע

בהתאם לשיטה שפותחה כבר בתחילת המאה העשרים הנקראת אזור (Zoning), יש לסמן על התשריט את האזורים שבהם תותר בנייתם ו/או הפעלתם של ייעודים שונים, לפי קוד צבעוני המזהה את היעודים. לדוגמה: השטחים שייצבעו בתשריט בצבע צהוב מסמנים כי באותם שטחים ניתן לבנות מבנים שישמשו למגורים. שטחים שייצבעו בתשריט באדום מסמנים כי בשטח ניתן יהיה לפתח שם דרך. וכן הלאה. ניתן גם לקבוע שטחים שבהם ניתן להפעיל/לבנות כמה וכמה ייעודים (תמהיל), ואזורים אלה יסומנו על פי רוב באמצעות קווים בצבעים שונים לסרוגין (פיז'מה). מחברי נוהל מבא"ת חישבו כי אם הם ירצו לאפשר כל תמהיל אפשרי, מכל שני ייעודים ומכל שלושה ייעודים שקיימים בנוהל מבא"ת, הם יצטרכו למצוא דרך לסמן כמה מאות אלפי תמהילים אפשריים. כדי להימנע מכך, בחרו מחברי הנוהל בשיטה משולבת: תמהילים פופולאריים (כמו מסחר ומשרדים, לדוגמה) יקבלו סימון רגיל של פיז'מה, ואילו תמהילים שהנוהל לא מציע סימון עבורם יסומנו על ידי עירוב (צביעה לסירוגין) של היעודים העיקריים באותה קטגוריה. כך למשל שטח שבו מוצע לאפשר בניה של תחנת תדלוק (אחד היעודים בקבוצת ייעודי התחבורה) ומחסנים (אחד היעודים בקבוצת ייעודי התעסוקה) לא ייקרא "תחנת תדלוק ואחסנה" אלא "תחבורה ותעסוקה", על שם היעודים העיקריים בקטגוריות הרלוונטיות. הפירוט המלא של השימושים המותרים באותו תמהיל יפורטו בהוראות התוכנית (התקנון).

הוראות התוכנית (התקנון)

מסמך משפטי שנקרא כמקשה אחת ביחד עם תשריט המצב ה"מוצע" של התוכנית. מפרט את כל הנתונים הנדרשים לדיון ואישור התוכנית והוראות בדבר שימושי הקרקע המותרים מתוקף התוכנית והנחיות למימושה. הוראות תוכנית בניין עיר (תב"ע) נערכות בתבנית קבועה של סעיפים (לפי נוהל מבא"ת) וכוללות הוראות ליעודי הקרקע שמופיעים בתשריט ובטבלת זכויות והוראות בניה. הסברים לאופן מילוי הוראות התכונית ניתן למצוא בנוהל מבא"ת ועמוד המבא"ת באתר האינטרנט של משרד הפנים.

מבנה אחיד לתוכניות (מבא"ת 2006)

על מנת ליצור אחידות ובהירות בהגשת תוכניות מתאר מקומיות ומפורטות, התקין משרד הפנים נוהל בשם מבנה אחיד לתוכניות (מבא"ת). הנוהל כולל פירוט אופן הגשת התשריט והוראות התוכנית ("התקנון"), תוך התייחסות הן להגשת המסמכים והן להגשה הממוחשבת. החל משנת 2007, מחייב מינהל התכנון את המתכננים לשלוח את קובצי התשריט הממוחשבים לבדיקה ב"מרכז התמיכה למבא"ת" כתנאי סף לקליטה ולטיפול בתוכניות. בעתיד, יוגשו התוכנית באמצעות אתר האינטרנט אשר נמצא בפיתוח, והם יעברו בדיקות סף טכניות באופן אוטומטי, קודם שיועברו למוסדות התכנון לבדיקה תכנונית ולטיפול. קיימות תוכנות ייעודיות המאפשרות הפקה ממוחשבת של תשריטי תב"ע על פי נוהל מבא"ת, אולם אין בהן הכרח. צוות המבא"ת במינהל התכנון מקיים הדרכות וימי עיון וניתן להזמין (במרכז המידע הגאוגרפי-תכנוני של מינהל התכנון) תקליטור אינטראקטיבי של הדרכה מעשית לעורכי תוכניות. נוהל המבא"ת מלווה על ידי צוות המבא"ת שעוסק בעדכון הנוהל ובתמיכה למתכננים ולוועדות התכנון באמצעות "מרכז התמיכה למבא"ת" המקבל ומשיב לפניות באמצעות הדוא"ל (בלבד) בכתובת: MAVAT@MOIN.GOV.IL. מרכז התמיכה למבא"ת גם בודק ומנפק אישורים לקובצי תשריטי מצב "מאושר" ולקובצי מפות מדידה. הסברים, הדגמות ומידע רב נוסף - בעמוד המבא"ת באתר האינטרנט של משרד הפנים.

תאי שטח

נוהל מבא"ת קבע, בין היתר, כי את החלוקה ליחידות קניין בתשריט יש לציין על ידי הסימון של תאי שטח. גם המושג תאי שטח איננו מוכר בחוק, והכוונה היא בעצם ליחידת סימון גרפית (יחידת צביעה). מחברי נוהל מבא"ת מצאו כי במרבית הגדולה של המקרים כל מגרש (יחידת קניין מוצעת בתוכנית) יסומן גם כיחידת צביעה (תא שטח) ולפיכך אין צורך לסמן בתשריט גם את המגרשים וגם את תאי השטח. נקבע, לפיכך, כי בתשריט יסומנו רק תאי השטח, אך הדבר איננו מוציא מכלל שימוש את הביטוי מגרש המוכר בחוק. במקרים בודדים בהם אין זהות בין יחידת קניין (מגרש) לבין יחידת צביעה (תא שטח), כמו למשל כאשר יחידת קניין אחת מחולקת לשני אזורי שימוש (יעודים), קובע נוהל מבא"ת כי יחידת הקניין תוגדר כמגרש, ואילו כל אחד מאזורי השימוש יוגדר כתא שטח.

ראו גם

• תכנון עירוני
• מערכת מידע גאוגרפית
• תוכנית מתאר ארצית
• תוכנית מתאר מחוזית
• תוכנית מתאר מקומית
• תוכנית מפורטת

קישורים חיצוניים

• מנהל תכנון, משרד הפנים
• מבא"ת באתר משרד הפנים
• מבא"ת- עיקרי ההוראות, אדריכלות ובניה בישראל
• מאגר תוכניות בניין עיר, באתר מינהל מקרקעי ישראל
• תוכנת מבא"ת 2006, באתר אומניטק