פינוי בינוי
 |
הערך נמצא בשלבי עבודה: כדי למנוע התנגשויות עריכה ועבודה כפולה, אתם מתבקשים שלא לערוך את הערך בטרם תוסר ההודעה הזו, אלא אם כן תיאמתם זאת עם מניח התבנית.
| |
| הערך נמצא בשלבי עבודה: כדי למנוע התנגשויות עריכה ועבודה כפולה, אתם מתבקשים שלא לערוך את הערך בטרם תוסר ההודעה הזו, אלא אם כן תיאמתם זאת עם מניח התבנית. | |
פינוי בינוי הוא מסלול התחדשות עירונית מתחמי, המתאפיין בהריסת המבנים הישנים הקיימים במתחם, ובניית בניינים חדשים במקומם, תוך הכפלת הצפיפות הקיימת פי כמה וכמה, וחידוש המרחב הציבורי הכלול בו. מבחינה סטטוטורית, מימוש הפרויקט מותנה באישור תוכנית מפורטת ולאחר מכן הוצאת היתרי בנייה מתוקפה. פרויקט פינוי בינוי דורש הסכמת רוב בעלי הדירות, ומבוצע באמצעות יזם פרטי. בעלי הדירות מקבלים בתמורה לדירתם שנהרסה דירה חדשה, והמימון לפרויקט והרווח היזמי נובעים ממכירת הדירות המתווספות. מאז שנת 2017 חלקו היחסי של מסלול פינוי בינוי מאמיר, וכיום הנו כמעט מחצית מכלל יחידות הדיור במסגרת התחדשות עירונית, המאושרות במדינת ישראל .[1]
פינוי בינוי ככלי להתחדשות עירונית
[עריכת קוד מקור | עריכה]התחדשות עירונית נותנת מענה לאזילת השטחים הפתוחים מחוץ לערים בעקבות תהליכי פרבור ובניית שכונות חדשות מחד, ולצורך לשקם ולחדש מרקמים עירוניים קיימים מתדרדרים מאידך. בשטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי מבוצעת בדרך כלל הריסת המבנים הקיימים ובנייה מחדש של שכונה צפופה יותר ובעלת תשתיות משופרות. כמו כן ניתנות תוספות של זכויות בנייה והטבות מיסוי, כגון פטור מהיטל השבחה, המשפרות את ההתכנות הכלכלית למימוש התכנית הלכה למעשה. פינוי בינוי מייעל את השימוש בקרקע, היות שהוא מבוסס על תכנון המתכלל את הבינוי והתשתיות במספר מגרשים. חטיבת הקרקע הגדולה יחסית מאפשרת איגום התשתיות ופרישתן באופן שהן משרתות באופן יחסי מספר יחידות דיור גדול. תהליך זה מבוסס על עריכת תוכנית בינוי עיר (תב"ע) ולאחר אישורה הוצאת היתרי בנייה. במסגרת התכנון התב"עי מתאפשר גם שינוי ייעודי הקרקע המקוריים של המגרשים ועירוב שימושים, שינוי גאומטריה של דרכים ויצירת דרכים חדשות, ואף שילוב של מבני ציבור ושטחים ציבוריים בנויים ופתוחים, אשר עונים לצורכי האוכלוסייה המצטופפת. יתרונות הפינוי בינוי - התכנון המתכלל, תוספת גדולה של יחידות דיור במהלך אחד, ההזדמנות לטרנספורמציה של תשתיות עירוניות כגון רחובות, ויצירת מוסדות ציבור ושטחי ציבור יש מאיין - ממצבים כלי זה כמסלול מועדף בעיני מנהל תכנון והרשויות המקומיות, האחראים על התאמת התשתיות העירוניות למציאות של ציפוף.
משרד הבינוי והשיכון רשאי להכריז על שטח בנוי כעל מתחם פינוי בינוי באמצעות צו הכרזה, שתוקפו עד שש שנים. פינוי בינוי הוכרז לראשונה כמדיניות רשמית של משרד הבינוי והשיכון בשנת 1998. היוזמה לפרויקט פינוי בינוי בישראל הייתה של האדריכלית סופיה אלדור, מנהלת אגף לתכנון עירוני במשרד הבינוי והשיכון ויושבת ראש הראשונה של הוועדה הראשונה להתחדשות העירונית.[2][3]
מסלולי פינוי בינוי
[עריכת קוד מקור | עריכה]נהוג לסווג את מיזמי פינוי בינוי לשני מסלולים: מסלול הרשויות המקומיות (יוזמה ציבורית), ומסלול מיסוי (יזמים פרטיים). בשניהם מוכרז המתחם על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כמתחם פינוי בינוי לפי סעיף 14 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016.[4] להכרזה על מתחם פינוי בינוי השלכות בתחום הטבות מיסוי, הסדרים מול דיירים המתנגדים לפרויקט, קידום התכנית בוועדות, ואפשרות למתן פטור מהיטל השבחה. לאור התמורות שחלו בייזום מתחמי פינוי בינוי בשנים האחרונות, בשנת 2024 הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אפיינה מסלול היברידי, שבו גופים ציבוריים יוזמים מתחמי פינוי בינוי, אולם הם לא מקדמים אותם להכרזה במסלול הרשויות, אלא יוכרזו במסלול מיסוי על ידי היזמים, שיוציאו את המתחמים אל הפועל (עמ' 56).[5]
מסלול רשויות מקומיות
[עריכת קוד מקור | עריכה]במסלול זה הרשות המקומית יוזמת את התכנית, ולבקשתה מוכרז מתחם פינוי ובינוי במסלול הרשויות המקומיות על ידי שר הבינוי והשיכון לתקופה של שש שנים. ההכרזה מקנה בנוסף להטבות הנ"ל, גם את מימון פעולות התכנון והקידום של הפרויקט על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ובהן קידום התכנית המפורטת, אפיון חברתי, ארגון הדיירים ותהליך שיתוף ציבור. תוכניות פינוי בינוי במסלול זה מתאפיינות במתחמים גדולים ואף בשכונות שלמות, ומספר יזמים מבצעים את התכנית בפועל. בעבר מסלול זה התמקד באזורי הביקוש, אולם מאז שנת 2024 מקדמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שורת פרויקטים בפריפריה, בדגש על יישובים המצויים בסיכון סייסמי גבוה, ובישובים שנפגו ממלחמת השבעה באוקטובר (עמ' 60).[5]
מסלול מיסוי
[עריכת קוד מקור | עריכה]מטרת המסלול לתמרץ תהליכים של התחדשות עירונית המתבצעים בכוחות השוק הפרטי בלבד מתהליך התכנון, הרישוי ועד לביצוע. בשל כך רוב ניכר למיזמים באזור תל אביב והמרכז שבהם ערך הקרקע גבוה. במסגרת מסלול זה רשאים יזמים או בעלי הנכסים לפנות לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ולבקש כי תמליץ לממשלה להכריז על מתחם כמתחם פינוי-בינוי. הכרזת הממשלה מקנה, במהלך תקפותה, הטבות במס שבח, במס רכישה ובמס ערך מוסף לדיירים המפונים. בנוסף היא מאפשרת את דחיית המועד הקובע את חבות המס. אמנם ההכרזה מותנית בתוכנית מופקדת לכל הפחות, אולם ניתן לקבל החלטה מקדמית המקנה דחיית מועד חבות המס עד לשלב הביצוע בפועל. רוב הפרויקטים שיצאו לפועל בישראל הם ביוזמה פרטית במסלול מיסוי.[6]
אבחנה בין מסלול תמ"א 38 הריסה ובניה ובין מסלולי פינוי בינוי
[עריכת קוד מקור | עריכה]תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה תיקון 2 ותיקון 3 (תמ"א 38/2 ותמ"א 38/3 בהתאמה) היוותה מאז שנת 2010 ועד שנת 2025 מסלול התחדשות שכיח, אולם תמ"א 38 אינה נחשבת למסלול פינוי בינוי. אמנם תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה דומה לפינוי בינוי בכך שהיא מתווה התחדשות על ידי הריסת הבינוי הקיים, אולם היא עושה זאת בתהליך של רישוי (הוצאת בקשה להיתר), להבדיל ממסלול פינוי בינוי שהנו דו-שלבי וכולל הכנת תב"ע, שרק אחרי אישורה ניתן להגיש בקשה להיתר. כמו כן, תמ"א 38 הנה מסלול מגרשי, כלומר היא מתייחסת למגרש ספציפי יחיד, להבדיל ממסלול פינוי בינוי, החל על מקבץ מגרשים ומתייחס אליהם כיישות תכנונית אחת בתהליך של איחוד וחלוקה (עמ' 110).[5]
שלבי הביצוע
[עריכת קוד מקור | עריכה]משך הביצוע של מתחם פינוי בינוי מראשית התכנון ועד לאכלוס נע בין 10-15 שנים: א. התנעה: בדיקה תכנונית ראשונית וארגון ראשוני של בעלי הדירות על ידי היזם (שנתיים). ב. תהליך התכנון בוועדה המקומית לתכנון ובנייה (3 שנים). ג.הליך תכנון סטטוטורי מתנאי סף ועד מתן תוקף לתוכנית (2-4 שנים). ד. הוצאת היתר בנייה והשלמת תנאים לתחילת בנייה (3 שנים). ה. הריסה, בנייה ואכלוס (3-4 שנים).[1] מאז שנת.2021 הרחיבה הותמ"ל את פעילותה גם לקידום תוכניות להתחדשות עירונית של מרקמים קיימים באמצעות פינוי בינוי. התערבותה בתהליך מקצרת במידה נכרת את שלב התכנון הסטטוטורי ל-7.7 חודשים בממוצע במקום 2-4 שנים.[7]
הדיירים ו/או היזמים מוציאים את התוכנית לפועל, דיירי הבניין (או מספר בניינים) חותמים על הסכמה לפרויקט בינוי. בהסכם מבטיח היזם לדיירים דירה חדשה בשטח זהה או גדול יותר מהדירה הקיימת בבניין החדש, תשלום שכר דירה בזמן הבנייה ותשלום הארנונה על שטח הדירה הישנה. היזם הורס את המבנה הקיים ובונה במקומו מבנה גבוה יותר ובעל מספר דירות גדול יותר (בהתאם להיתר הבנייה שניתן ליזם), שחלקן ניתנות לדיירים הקודמים וחלקן נמכרות לדיירים חדשים. החזר הוצאות היזם והרווח שלו מותנה במכירת כל הדירות הנוספות שנבנו לדיירים חדשים, במחיר מתאים.
פיצוי התושבים במתחם
[עריכת קוד מקור | עריכה]
לרוב הפינוי כרוך בפיצוי של התושבים שגרו במקום, לפחות בדיור חילופי, בין אם באותו מתחם ובין אם באזור אחר.
במקרה של פרויקט פינוי-בינוי מוצלח, הדיירים הוותיקים מרוויחים (על הנייר) את ההפרש שבין ערך הדירה החדשה שלהם לערך הדירה הישנה, בלא שהשקיעו מכספם הפרטי בפעולת ההשבחה.
בעיות וסיכונים
[עריכת קוד מקור | עריכה]לצורך התחלת פרויקט פינוי-בינוי ישנו צורך בגיוס הסכמה של מרבית הדיירים בבניין. חלק מהדיירים עשויים להתנגד לפרויקט בשל קשיי מעבר לדירה חלופית (לדוגמה, קשישים), חלקם בשל אי-רצון בשינוי סביבת מגורים, חלקם בשל הוצאות צפויות גבוהות יותר במבנה החדש, וחלקם מתוך טקטיקת משא ומתן לצורך השגת זכויות גבוהות יותר בהסכם עם היזם.[8][9]
ההוצאות הכספיות המוטלות על היזם כבדות: עליו לממן הריסת מבנה קיים, שכר דירה לדיירים הוותיקים למשך 3 שנים, ובניית בניין מגורים שלם שבו ניתן למכור רק חלק מהדירות שנבנו. מול הוצאות אלו זוכה היזם להטבות מסוימות מהרשויות כדוגמת פטור מהיטל השבחה, זכויות בנייה מוגדלות ועוד. היזם גם פטור מתשלום מחיר הקרקע לרשות מקרקעי ישראל, היות שהקרקע בבעלות או בחכירת הדיירים, שהקנו ליזם את זכויות הבנייה בקרקע במסגרת ההסכם שנחתם עימם. כדאיות של פרויקט פינוי-בינוי עולה ככל שנבנות יותר דירות (בהשוואה למספר הדירות המקורי), וככל שמחיר הדירות הממוצע באזור גבוה יותר (ומרכיב הקרקע, שהיזם אינו משלם עבורה, הופך להיות חלק משמעותי ממחיר הדירה), היחס המקובל הוא 3–5 דירות חדשות על כל דירה ישנה באזור המרכז (לדוגמה ברעננה מבוצע פרויקט פינוי-בינוי ביחס של 1–3 ואילו בפרויקט קריית האמנים בראשון לציון היחס הוא של 1–5). מחוץ לאזור המרכז פרויקטים של פינוי-בינוי הם לרוב לא כלכליים. פרויקט הפינוי-בינוי הראשון שהוקם בבאר שבע נבנה ביחס של כמעט 25 דירות חדשות על כל דירה ישנה.[10]
הסיכונים בפרויקט פינוי-בינוי כוללים אפשרות להפסקת עבודות הבנייה בשלבים שונים של הבנייה מסיבות שונות (פשיטת רגל של היזם, עבירות בנייה, אי-מציאת די קונים במחיר המבוקש לדירות החדשות, קשיי נזילות), דבר שיותיר את הדיירים הישנים ללא דירה בבעלותם, לאחר שדירתם הישנה נהרסה. הדיירים הוותיקים יכולים להגן על עצמם מסיכון זה באמצעות קבלת ביטחונות מתאימים מצד היזם[11][12].
מסגרת חוקית
[עריכת קוד מקור | עריכה]הכרזה על מתחם פינוי לשם בינוי היא בסמכותה של ממשלת ישראל, שנקבעה בעבר על פי סעיף 33א לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965.[דרושה הבהרה]
יוזמות פינוי בינוי מוסדרות בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965. בשנת 2006 חוקקה הכנסת את חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 במטרה להתגבר על קשיים שגורמים דיירים בודדים בבתים משותפים המתנגדים להסכמי פינוי בינוי, למול רוב גורף של שאר דיירי הבניין. התנגדות כזו באה לעיתים על רקע ניסיון לזכות בהסדר כלכלי עדיף על פני שאר הדיירים. החוק קובע כי דייר המסרב באופן בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי, למרות רוב מיוחס של דיירים המסכימים לעסקה, יישא באחריות לנזקי שאר הדיירים כתוצאה מעיכוב העסקה, בתנאים הקבועים בחוק.
לעניין חוק זה, סירוב סביר יחשב לכזה כאשר נימוקיו הם אי-כדאיות כלכלית, אי-העמדת מגורים חלופיים (ומתאימים, במקרה של בעלי מוגבלויות) לתקופת הבנייה, אי-העמדת ביטחונות מתאימים, ונסיבות אישיות מיוחדות.
בשנת 2014 נדרש לראשונה בית המשפט העליון להכריע כי הכשלת פרויקט פינוי־בינוי חושפת דייר סרבן לאחריות נזיקית. בית המשפט העליון הותיר על כנו פיצוי בסך 485 אלף שקל שבו חויבה דיירת סרבנית לשלם לשכניה בבניין, לאחר שקבע כי הסירוב שלה אינו סביר, לאור העסקה שהוצעה לה.[13]
בשנת 2016, שרת המשפטים איילת שקד החלה לקדם שתי הצעות חוק בתחום ההתחדשות העירונית. הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (פינוי בשל סירוב בלתי סביר), שמכונה הצעת חוק "דייר סרבן". על פי הצעת החוק כאשר תהיה קיימת הסכמה של רוב מיוחס (80%, במקרה זה) מבין בעלי הדירות, יוכל בית המשפט להטיל על הדייר המסרב סירוב בלתי סביר, אחת משתי סנקציות: או פיצוי נזיקי או להורות בצו על פינוי דירתו של הדייר הסרבן. הצעת חוק "המאכערים" המטפלת בהסכמי קדם התקשרות שלא פעם כובלים דיירים המעוניינים בפרויקטים של פינוי בינוי.[14]
סטטיסטיקה
[עריכת קוד מקור | עריכה]מבחינת מספר יחידות הדיור הכלולות בהיתרי בנייה שניתנו מכוח תוכניות פינוי ובינוי והתחדשות בניינית (תמ"א 38 וחלופותיה) ניכרת העלייה ההדרגתית בחלקו של מסלול פינוי בינוי, בעיקר מאז שנת 2021. בשנת 2024 נרשמה עלייה של כ-60% במספר יחידות הדיור הכלולות בהיתרי בנייה במיזמי פינוי ובינוי לעומת שנת 2023 (עמ' 27) .[5] נכון לשנת 2024, ירושלים מובילה במספר יחידות הדיור בביצוע מתוקף תוכניות פינוי בינוי, ואחריה נתניה, בת ים, חולון, גבעתיים וחיפה. רובן המכריע של יחידות הדיור במסלול פינוי בינוי מתוכנן באזור המרכז, שהנו אזור ביקוש וערך הקרקע בו גבוה. כך, בשנת 2024 רק 21% מיחידות הדיור אושרו מחוץ לאזור המרכז, מחציתן בחיפה ובכל היתר במחוזות דרום וצפון (עמ' 36).[5] פרישה זאת מוסברת במרכזיותה של ההתכנות הכלכלית בקידום תוכניות פינוי בינוי כיום בישראל. להלן הנתונים מתוך דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2024.
| שנה | פינוי־בינוי | התחדשות בניינית | % פינוי בינוי |
|---|---|---|---|
| 2024 | 15,447 | 15,753 | 49.5 |
| 2023 | 9,641 | 12,770 | 43 |
| 2022 | 11,962 | 16,750 | 41.6 |
| 2021 | 7,159 | 13,208 | 35 |
| 2020 | 2,002 | 10,996 | 15.4 |
| 2019 | 3,275 | 14,920 | 18 |
| 2018 | 2,979 | 11,817 | 15.3 |
| 2017 | 2,921 | 10,892 | 21 |
| 2016 | 2,176 | 10,509 | 17 |
| 2015 | 920 | 9,633 | 8.7 |
| 2014 | 1,075 | 6,046 | 15 |
| 2013 | 1,193 | 4,497 | 6.8 |
| 2012 | 828 | 2,610 | 24 |
| 2011 | 481 | 1,406 | 25.5 |
| 2010 | 252 | 627 | 28.7 |
מיזמים שיצאו לדרך
[עריכת קוד מקור | עריכה]בשנת 2014, הושלם מיזם פינוי בינוי הראשון שיצא לדרך בישראל בקריית אונו בשנת 2001, שם נהרסו מספר מבנים נמוכים במתחם המשתרע על פני כ-26 דונם ובנה תחתם 11 בנייני מגורים חדשים הכוללים 513 יחידות דיור, 270 מתוכן נמסרו לדיירים הוותיקים.[15]
בשנת 2017, הושלם מיזם פינוי בינוי נוסף בין הרחובות הרוגי מלכות בבל, לוי אשכול ורחוב הכלנית. במסגרת הפרויקט פונו 92 דיירים מ-5 בניינים ישנים שניבנו בשנות ה-60, במקומם נבנו 5 מגדלים בני 13–16 קומות, וסך הכול 366 יחידות דיור חדשות.
בשנת 2022 החלה בנייתו של פרויקט פינוי ובינוי ברחוב סמטת הרימון במסגרת הפרויקט פונו 32 דיירים ב-2 בניינים ישנים, ובמקומם נבנו 2 בניינים הכוללים 108 דירות ומבני ציבור לרשות המקומית.
כפר סבא
[עריכת קוד מקור | עריכה]בשנת 2012 הושלם מיזם פינוי בינוי במתחם גורדון-ששת הימים בכפר סבא אשר החל בשנת 2008, שם נהרסו מספר מבנים ובמקומם נבנו 3 בנייני מגורים חדשים הכוללים 120 יחידות דיור, 40 מתוכן נמסרו לדיירים הוותיקים.
תל אביב
[עריכת קוד מקור | עריכה]בפברואר 2011 החלו עבודות ההריסה במתחם רחוב בית אל בנווה שרת שבתל אביב, שהוא פרויקט הפינוי-בינוי הראשון בעיר."פרויקט ME" בפרויקט נבנו 270 יחידות דיור במקום 96 יחידות שנהרסו.
בשנת 2014, החלו בסמוך עבודות על פרויקט "גרין פארק", בו נהרסו 154 דירות ישנות ברחוב רמה בשכונת נווה שרת והוקמו שישה בניינים בני 10–27 קומות ו-447 דירות חדשות עם 680 חניות תת-קרקעיות.[16]
פרויקט נוסף יצא לדרך בתחילת 2017, ברחוב אח"י דקר בשכונה, פרויקט שבו יפונו 450 דירות וייבנו 1,159 דירות חדשות ב-7 מגדלים בני 26 קומות ו-6 בניינים בני 10 קומות.[17]
גבעתיים
[עריכת קוד מקור | עריכה]בשנת 2009 יצא לפועל פרויקט פינוי בינוי ברחוב ערבי נחל בגבעתיים. הפרויקט כולל פינוי והריסה של בניינים לצורך הקמת 4 בניינים חדשים תחתם. שני הבניינים הראשונים בפרויקט, הכוללים כ-240 דירות, נבנו ואוכלסו במסגרת פרויקט "סנטרל הייטס בגבעתיים" של היזמיות קבוצת מבני אופיר בע"מ ומשהב חברה לשכון בנין ופתוח בע"מ. הבניין השלישי נמצא כעת בשלבי הקמה, והוא יחד עם הבניין הרביעי, אשר עתידים לכלול כ-280 דירות נוספות, יהוו את פרויקט I.M Givatayim של היזמיות הנ"ל יחד עם י.ח. דמרי בניה ופתוח בע"מ.
יהוד - מונוסון
[עריכת קוד מקור | עריכה]בשנת 2012 יצא לפועל פרויקט הפינוי בינוי בנווה מונוסון. במסגרת הפרויקט פונו 200 משפחות מבתיהם הישנים ובמקומן החלו להיבנות כ-620 יחידות דיור ב-10 מגדלים חדשים בני 16 קומות כל אחד בשטח כולל של כמעט 70 דונמים. פרויקט נווה מונוסון הוא פרויקט הפינוי בינוי הגדול ביותר בישראל נכון לשנת 2013 (בשלבי ביצוע).
בשנת 2013 יצא לפועל פרויקט "שוק אשכנזי" בין הרחובות ויצמן ואשכנזי, על חורבותיו של שוק אשכנזי הישן. הפרויקט כולל ארבעה בניינים בני 168 יחידות דיור ומועדון דיירים בכל אחד, מפלס מסחרי ובו 45 חנויות, ורחבה מגוננת במרכזו.
רמת השרון
[עריכת קוד מקור | עריכה]בשנת 2017, אכלוס פרויקט פינוי־בינוי בשכונת מורשה, שכולל שני מגדלי מגורים בני 19 קומות ובהם כ־192 דירות. הפרויקט נבנה במקומם של שלושה בניינים ישנים בני 49 דירות שנהרסו.
ראשון לציון
[עריכת קוד מקור | עריכה]בשנת 2012, אכלוס הבניין הראשון בפרויקט קריית האמנים בראשון לציון שנבנה בפורמט של בינוי־פינוי־בינוי – כלומר, הבניין הראשון נבנה לפני שנהרסים בניינים קיימים, ורק לאחר שהוא מאוכלס בדיירי הפרויקט, נהרס הבניין הראשון מבין הישנים. כך, הדיירים לא צריכים לעבור לדיור זמני בעת הריסת ובניית הבתים. נבנו 1,384 דירות ב-14 בניינים בני 19–31 קומות. יחס הפינוי-בינוי בפרויקט הוא לפי מפתח של 1:5. 1,384 דירות חדשות במקום 276 דירות שיכון.[18]
רעננה
[עריכת קוד מקור | עריכה]בשנת 2017 החל פרויקט פינוי בינוי ראשון בעיר, ברחוב ויצמן 127–133. הפרויקט כולל הריסת 48 דירות ישנות ב-4 בניינים ישנים והקמת 154 דירות חדשות במקומן ב-4 בניינים חדשים בני 10 קומות. מדובר במקדם של 3.2 דירות חדשות במקום כל דירה ישנה.[19] באותה שנה אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברעננה עוד שלושה פרויקטים של פינוי בינוי.[20]
ביוני 2019 החל פרויקט ה"פינוי-בינוי-פינוי" הראשון בארץ, ברחוב בורכוב ברעננה. פרויקט זה מחולק למספר שלבים, בשלב הראשון, פונו חלק מהדיירים לשכירות, בחלקה שפונתה יהרס המבנה הקיים ויבנו 2 בניינים חדשים אשר יאכלסו את הדיירים שפונו מהחלקה ויאוכלסו גם דיירים מהמבנים הסמוכים. בשלב השני, לאחר שבעלי הקרקע מהבניינים הסמוכים אוכלסו בדירתם החדשה שבשלב א' יהרסו הבניינים מהחלקות הסמוכות ויבנו 3 מבנים חדשים.
באר שבע
[עריכת קוד מקור | עריכה]בשנת 2014 יצא לפועל פרויקט פינוי בינוי ראשון בעיר, ברחובות וינגייט וגוש עציון בשכונה ג', צמוד למבואה הדרומית של המרכז הרפואי "סורוקה" וסמוך לאוניברסיטת בן-גוריון. הפרויקט כולל 370 דירות, במקום 15 דירות בשני מבני שיכון רכבת משנות החמישים, ובמבנה ישן נוסף שממוקמים על מגרש גדול בשטח של 15 דונם. השטח הגדול איפשר לתכנן את התוכנית שמקיימת יחס חריג של כמעט 25 דירות חדשות על כל דירה ישנה מפונה.[10]
ירושלים
[עריכת קוד מקור | עריכה]מספר פרויקטים נמצאים בתכנון במסלול רשויות מקומיות, ביוזמת עיריית ירושלים והרשות לפיתוח ירושלים בדרך חברון, שיכון המקשר, מרכז מסחרי נווה יעקב, רחוב הארזים בבית הכרם, בקרית יובל ובקטמונים.[21]
ביוני 2018, החל פרויקט פינוי בינוי ראשון בעיר בשיכון המקשר, הכולל 6 בתי רכבת בהם כ-70 דירות ישנות, שנהרסו לטובת בנייה של 2 מגדלים בני 25 קומות עם 260 דירות חדשות.[22]
הרצליה
[עריכת קוד מקור | עריכה]בנובמבר 2019, החל מיזם פינוי בינוי ראשון בהרצליה ברחובות מנדלבלט ואבן עזרא. את הפרויקט מובילה חברת מטרופוליס, ובמסגרתו היא הרסה כ-84 דירות ובונה במקומן כ-278 דירות חדשות.
בשנת 2021 החל מיזם פינוי בינוי ברחוב בר כוכבא שבשכונת נווה ישראל. את הפרויקט מובילה חברת ICR, ובמסגרתו היא הרסה 124 דירות ובונה במקומן כ-400 דירות חדשות.[23]
בעיר מתוכננים מיזמי פינוי בינוי נוספים הנמצאים בשלבי אישור.
ראו גם
[עריכת קוד מקור | עריכה]קישורים חיצוניים
[עריכת קוד מקור | עריכה]- רשימת כל מתחמי הפינוי בינוי, באתר משרד הבינוי
- פינוי בינוי - המדריך השלם, באתר מרכז הנדל"ן
- חן רוזנק, פואטיקה של פינוי-בינוי, באתר אורבנולוגיה, המעבדה לעיצוב עירוני, 17 בספטמבר 2014
- אורי חודי, כך כשלה ההבטחה לבניית עשרות אלפי דירות חדשות במרכז הארץ, באתר גלובס, 5 ביוני 2016
יעל דראל, "1.5 מיליון שקל נקי לכיס": איך עושים אקזיט מהתחדשות עירונית, באתר TheMarker, 1 בנובמבר 2024- מתן שחק, סוגיות בהתחדשות עירונית - לקראת דיון ברפורמה המוצעת בהתחדשות העירונית בפרק ד' להצעת חוק התכנית הכלכלית, 2 באוקטובר 2021.
- דארין וייסמן (חטיבת המחקר בנק ישראל), בחינת התועלות המקרו-כלכליות הגלומות בהתחדשות עירונית,מאי 2023.
- נאוה קיינר-פרסוב ונעמי כרמון. מעגלי ההשפעה של התחדשות עירונית: הערכה של 'פינוי-בינוי' ולקחיה מנקודת ראות חברתית, 2020.
- אורי אטינגר וסבסטיאן ולרשטיין, כלי להערכת אימפקט של מיזמי התחדשות עירונית, אפריל 2021.
- הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית+פז כלכלה והנדסה, המחשבון לחישוב כדאיות כלכלית של מתחמי פינוי ובינוי.
הערות שוליים
[עריכת קוד מקור | עריכה]- ^ 1 2 מתן שחק, סוגיות בהתחדשות עירונית - לקראת דיון ברפורמה המוצעת בהתחדשות העירונית בפרק ד' להצעת חוק התכנית הכלכלית, הכנסת - מרכז המחקר והמידע, 12 באוקטובר 2021, עמ' 22
- ^ עינת פז-פרנקל, "אם ידחפו פינוי־בינוי, המחירים יוכלו לרדת", באתר כלכליסט, 24 באפריל 2014
- ^ אבי בר-אלי, "אזרח לא יכול להאמין בתוכנית כשזה לוקח כל כך הרבה זמן. זה פשוט נורא", באתר הארץ, 6 באפריל 2006
- ^ הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, רשימת מתחמים בהתחדשות עירונית, באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית
- ^ 1 2 3 4 5 הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, דו״ח התחדשות עירונית לשנת 2024, אפריל 2025
- ^ הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מה זה מסלול מיסוי ומהן ההטבות שהוא מעניק?, באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, 21.05.2024
- ^ מנהל תכנון - ותמ"ל, סיכום פעילות שנתי, 2023 הוועדה הארצית לתכנון ובניה של מתחמים מועדפים לדיור ולפיתוח מוטה תחבורה ציבורית, מאי 2024, עמ' 4
- ^ הזכות לסרב לעסקת פינוי בינוי, באתר כל זכות
- ^ שלומית צור, סיכונים בהתחדשות עירונית: חוסר וודאות, חוסר ניסיון וסחטנות, באתר גלובס, 26 בפברואר 2018
- ^ 1 2 אריק מירובסקי, מפוני פרויקט פינוי-בינוי בבאר שבע יקבלו 2 דירות במקום הדירה שיפנו, באתר TheMarker, 4 במרץ 2014
- ^ דור עצמון, התחדשות עירונית - הסיכונים שלא מדברים עליהם, באתר ביזפורטל, 8 ביוני 2023
- ^ הבדיקות ההכרחיות של בעלי דירות ועו"ד מטעמם לפני התקשרות בהליך התחדשות עירונית, באתר מאקו, 4 באוקטובר 2023
- ^ ע"א 3511/13 רגינה שורצברגר נ' שלום מרין ואחרים, ניתן ב־24 ביולי 2014;
שלומית צור, העליון: דיירת שסירבה לפינוי-בינוי תפצה את שכניה בחצי מיליון שקל, באתר גלובס, 27 ביולי 2014 - ^ צבי זרחיה, שתי הצעות החוק של איילת שקד אושרו בקריאה ראשונה: "דייר סרבן" ו"חוק המעאכרים", באתר TheMarker, 29 בפברואר 2016
- ^ נמרוד בוסו, נהרס המבנה האחרון במתחם פרויקט פינוי בינוי של מצלאווי בקריית אונו: בכך יושלם פרויקט הפינוי-בינוי הראשון שיצא לדרך בישראל, אשר החל לפני 13 שנה, במסגרתו נבנו 515 דירות חדשות במקום 170 יחידות בבנייני רכבת, באתר TheMarker, 13 ביולי 2014
- ^ נמרוד בוסו, כך הורסים עשרה בניינים בנוה שרת במסגרת פרויקט פינוי בינוי, באתר TheMarker, 26 בפברואר 2014
- ^ נמרוד בוסו, עיריית ת"א כפתה את היזם על התושבים - ואישרה פרויקט פינוי-בינוי גרנדיוזי בנווה שרת: במסגרת הפרויקט ייבנו מגדלים בני 26 קומות ובהם 1,159 דירות, במקום 450 דירות שייהרסו, באתר TheMarker, 26 בפברואר 2017
- ^ קריית האמנים ראשון לציון, באתר גלובס, 18 בדצמבר 2013
- ^ שלומית צור, 154 דירות חדשות: פרויקט פינוי-בינוי ראשון ברעננה יצא לדרך, באתר גלובס, 18 באוגוסט 2017
- ^ מירב זיגלמן, פרויקט פינוי בינוי במתחם גאולה בקרית שרת, באתר צומת השרון רעננה, 4 בספטמבר 2017
- ^ הילה ציאון, ירושלים מתחדשת: התוכניות העתידיות לפינוי בינוי בבירה, באתר וואלה, 5 במאי 2017
- ^ הילה ציאון, צפו בהריסות: פרויקט פינוי בינוי ראשון בירושלים יצא לדרך, באתר וואלה, 21 ביוני 2018
- ^ שרון יונתן, ההריסה החלה: פרויקט הפינוי בינוי בנווה ישראל יצא לדרך, באתר "שרון און ליין", 22 ביוני 2021