דמי מפתח

"דמי מפתח" הוא כינוי מקובל לעסקת נדל"ן המהווה מעין הכלאה בין רכישת נכס לשכירתו. בעסקה זו נרכש נכס נדל"ני במחיר נמוך, הרוכש מקבל חזקה על הנכס וממשיך לשלם דמי שכירות נמוכים במיוחד. העסקה הקרויה דמי מפתח, החלה להתקיים עוד באמצע שנות ה-40, אך התפתחה במיוחד בשנות ה-50 לאחר קום המדינה, בעידוד הרשויות אשר רצו לספק קורת גג למאות אלפי עולים חדשים שהגיעו זה מכבר, ולא היה ביכולתם לרכוש נכס במחיר מלא. בדרך זו, יכלו גם בעלי הכנסות מועטות לרכוש לעצמם נכס ולהבטיח לעצמם קורת גג לכל חייהם.

השיטה מעוגנת בחקיקה מיוחדת שעברה גלגולים רבים עד שנחתמה ונושאת את הכותרת: "חוק הגנת הדייר".

מאפיינים בעיסקות בדמי מפתח

מי שרכש נכס בדמי מפתח, שילם לבעל הנכס מחיר השווה בדרך כלל למחצית משוויו המלא, וקיבל את המפתח לדירה או למשרד (ומכאן כינוי העסקה) בנוסף, ממשיך הדייר לשלם בכל חודש סכום זעום המהווה דמי שכירות חודשיים. בתמורה לתשלומים אלו, קיבל הדייר הגנה לזכויות המגורים שלו בנכס עד סוף ימיו. הוא אף יכול להוריש זכות זו לקרוב משפחה מדרגה ראשונה אם התגורר עימו סמוך למועד פטירתו.

החוק המסדיר את התנהלות העסקות הייחודיות הללו, מעגן חובות וזכויות שונות לבעלי הנכס ולדיירים. כגון: חלוקת הוצאות שוטפות של הבניין, שיפורים בנכס, גובה דמי השכירות החודשיים, ועוד.

כיום יש בישראל כ-35,000 נכסים שבהם בוצעו עסקות "דמי מפתח", רובם הגדול דירות ומיעוטם משרדים. דיירי הנכסים הללו הם דיירים מוגנים, ואי אפשר לפנותם אלא במקרים מסוימים שנקבעו בחוק.

שוק הדירות בדמי מפתח

אחד מעקרונות החוק, קובע כי דייר מוגן יכול למכור את זכויותיו לאחר, עם זכות סרוב ראשונית לבעל הנכס, היינו: במחיר המוצע ניתנת זכות הרכישה קודם לבעלים, ואם הם ויתרו - נמכרת הזכות לאחר, ובתמורה מתחלקים הדייר ובעל הנכס לפי חלוקה הקבועה בחוק.

מאחר וכיום יש מיעוט נכסים המוצעים על ידי בעליהם בעסקה זו, עיקר השוק מתנהל על הסחר בזכויות דמי המפתח שקיימות בנכסים ישנים. שוק זה פעיל בעיקר במרכזי הערים הגדולות בשכונות ותיקות.

העסקה משתלמת לקונים שאינם יכולים להשקיע ממון רב ברכישת הנכס (נשים חד-הוריות, אנשים מבוגרים או זוגות צעירים חסרי אמצעים) או לכאלה שמעוניינים לגור בדירה מרווחת אך לא לשלם עבורה מחיר מלא. בעלי הנכסים יכולים גם הם להרוויח, מהבונוס שמועבר אליהם בעת העברת הזכויות ומשכר הדירה החודשי הנמוך אך הקבוע.

עימותים על רקע עסקות דמי מפתח

עסקות דמי מפתח מורכבות ומסובכות, ויוצרות עימותים אינסופיים בין בעלי הנכסים לבין הדיירים המוגנים. הדיירים רואים בדמי מפתח השקעה לכל דבר ומעוניינים להבטיח את זכויותיהם, ובעלי הנכס מעוניינים להרוויח יותר מהנכס שלהם על ידי השכרתו במחיר השכירות המלא.

כך למשל יכול בעל הנכס למרר את חייו של הדייר בדרכים שונות ומגוונות – לא להשתתף בתשלומים החלים עליו, לא להסכים להעברת הזכות, וכדומה – הכול כדי לאלץ את הדייר המוגן לפנות את הדירה ולהשיבה אליו.

השיטה רצופת מהמורות הביאה להתדיינויות ממושכות בבתי משפט, והדיה הגיעו לכנסת. גם המחוקקים בכנסות השונות לא הצליחו להגיע לחוק מושלם ומוסכם במשך עשרות שנים, עד לחקיקתו הסופית ב־1972 של "חוק הגנת הדייר".

בינתיים גם החשיבה הסוציאליסטית נדחקה, והמשפט הישראלי החל לתת מקום נרחב יותר לזכות הקניין. וכך, בתי המשפט המלאים בדיונים הנוגעים לעימותים בין דיירים מוגנים ובעלי הנכס נוטים לפסוק לטובת בעלי הנכס.

קישורים חיצוניים

• הסבר מפורט לעסקות דמי מפתח באתר שי"ל
• עסקות דמי מפתח בעיניו של מתווך
• דמי מפתח- הערות והארות, אדריכלות ובניה בישראל