משתמש:RCSB~hewiki/ארגז חול

גישת ההכנסות הגרמנית (Ertragswertverfahren, ר"ת EWV) הינה הגישה הסטנדרטית המשמשת בגרמניה לעריכת שומות עבור נכסים המניבים תזרים הכנסות עתידי.

עקרונות בסיסיים ותקנות[עריכת קוד מקור | עריכה]

ה- EWV הינה אחת משלוש גישות שומה המוזכרות בחקיקה הגרמנית: ה- Vergleichswertverfahren (גישת ההשוואה) משמשת בעיקר בשומות לנכסים בשימוש בעלים (בתים חד-משפחתיים, דירות) וקרקע. ה- Sachwertverfahren (גישת העלות) משמשת אך ורק עבור נכסים מיוחדים אשר לא מייצרים תזרים הכנסות עתידי. מכאן כי ה- EWV משמשת ברוב רובן של השומות.

למרות שה- EWV עקבית ברובה עם הפרקטיקה הבינלאומית, קיימים כמה הבדלים חשובים:

הקרקע והמחוברים מטופלים בנפרד. כללי השמאות הגרמניים מניחים כי הקרקע שמישה לצמיתות, אך למחוברים אורך-חיים מוגבל. את ערך הקרקע מעריכים בשיטת ההשוואה גם בשומות הנערכות בגישת העלות ובגישת ההכנסות, וזאת באמצעות בסיס נתוני העסקות של ה-Gutachterrausschuss - ועדות השמאות המקומיות הקיימות בכל יישוב (מעין יישות מקבילה לוועדות התכנון, אליהן יש לדווח על כל עסקה במקרקעין המתבצעת ביישוב, ותפקידן לאסוף את המידע ולנתחו לטובת הציבור הרחב; בצורה זו חסיון המידע נשמר אך יחד עם זאת מסקנות כלליות - כגון שוויים ותשואות - מפורסמות ברבים).
כדי להפריד את הקרקע מההיוון, יש לייחס לה חלק רעיוני מתוך ההכנסה התפעולית הנקייה (ה- NOI), וזאת על-ידי החסרת ה- Liegenschaftszins -דמי חכירה רעיוניים בעד הקרקע. ה- Liegenschaftszins מתקבלים כמכפלה של ערך הקרקע בתשואה (שיעור) המכונה Liegenschaftszinssatz, והוא נקבע לכל יישוב ויישוב בנפרד על-ידי ועדות השמאות המקומיות, ה- Gutachterrausschuss.
בניגוד ל- (All Risks Yield (ARY המשמש בפרקטיקה הבריטית, ה- Liegenschaftszinsatz אינו כולל רכיב סיכון עבור אי-תשלום, ולכן יש צורך להפחית סכום זה מההכנסה התפעולית הנקייה. כתוצאה מכך, ה- Liegenschaftszinsatz בדרך-כלל נמוך מה- All Risks Yield.
תחת ההנחה כי אורך החיים הכלכלי של המבנה הנו מוגבל, שוויו יקבע על-ידי התשואה, יתרת החיים הכלכליים וההכנסה התפעולית הנקייה.
בנוסף יש לציין כי חוזי שכירות בגרמניה בדרך-כלל משיטים חלק גדול יותר מעלויות התחזוקה של המבנה על המשכיר, וזאת ביחס לחוזים בארה"ב ובאנגליה.

שמאות מקרקעין בגרמניה מוסדרת ב- Baugesetzbuch הפדרלי (ר"ת BauGB , חוק התכנון והבנייה הגרמני). מכח זה חוק הותקנו ה- Wertermittlungsverordnung (ר"ת WertV, תקנות השמאות). ה- WertV מסדירות את גישות השומה ואת המתודות השמאיות. בנוסף לתקנות ה- WertV קיימות ה- Wertermittlungsrichtlinie (ר"ת WertR, תקנות לקביעת השווי). ה- WertR מספקות תבניות עבור תחשיבים, טבלאות (כגון עבור פחת), וקווים מנחים לצורך בחינתם של גורמים שונים על השווי. WertV ו- WertR אינם חובה בשומות שלא לצרכים סטטוטוריים (כגון מסים); יחד-עם זאת הם נחשבים לכללי שמאות גרמניים מקובלים.