בדק בית

בדק בית הוא מונח עממי המתייחס ל"תקופת הבדק" המוגדרת בסעיף 4 ל"חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973". הגדרת המונח בחוק היא: "תקופת בדק" – תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה; בתוספת ל"חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973" קבע המחוקק תקופות שונות של אחריות קבלן בניין כלפי רוכשי דירה. החוק קובע תקופות אחריות שונות ומיוחדות לכל סוג של ליקוי, כאשר לכל סוג של ליקוי נקבעה "תקופת בדק" המשתנה מליקוי לליקוי כמפורט להלן, ולכל תקופת בדק מתווספת תקופת אחריות בת שלוש שנים המתחילה במועד בו מסתיימת תקופת הבדק.

תקופות הבדק הקבועות בחוק המכר (דירות)

בהתאם לקבוע ב"חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973" תקופת הבדק היא "תקופה שתחילתה מעת מסירת הדירה וארכה מספר שנים בהתאם לטיב הליקוי", כשהאחריות על המוכר רק במידה וזה לא הצליח להוכיח כי "אי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה", כמפורט להלן:

1. ליקויי בנייה במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;
2. ליקויי בנייה בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;
3. כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;
4. ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים;
5. כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;
6. כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, “כשל” – לרבות נזילות;
7. כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;
8. סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ”מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;
9. התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;
10. כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

תקופות האחריות הקבועות בחוק המכר (דירות)

בהתאם לקבוע ב"חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973", ישנן שתי תקופות אחריות הנוגעות לליקויי בניה: א. תקופת הבדק - שלגביה קובע החוק פרקי זמן שונים בהתאם לטיב הליקוי כפי שפורט לעיל. ב. תקופת אחריות הממשיכה עוד 3 שנים מעבר לתקופות בדק הבית.

ואולם, לפי סעיף 4 לחוק המכר (דירות) במקרים מיוחדים, משנמצאה "אי התאמה יסודית" תהיה תוארך תקופת ההתישנות ל-20 שנה ובמקרים מסוימים, כאשר הקונה הוכיח כי מקור אי ההתאמה הוא בתכנון בעבודה או בחומרים, אף מתחילה ההתיישנות מרגע שהליקוי התגלה לראשונה ולמעשה אין מגבלת התיישנות.

יצוין כי לפי חוק ההתיישנות, בכל מקרה, רוכש הדירה רשאי לתבוע את קבלן הבניין או היזם במשך תקופה של 7 שנים, בנוגע לליקויי בנייה יהא אשר יהא טיב הליקוי.

סוגי בדיקות בדק בית

• בדיקה ויזואלית:
  • קירות ותקרות: סדקים, רטיבות, כתמי עובש, קילופי צבע או טיח.
  • תשתיות גלויות: וידוא כי צנרות מים, גז או חשמל כולן פנים (בתוך) הקיר ולא חשופות מחשש דליפה או נזילה.
  • רצפות: אריחים שבורים, רווחים בין אריחים, אריחים רופפים, סימני שקיעה או בליטה, אי קיום זוויות ריצוף לכיוון פתחי ניקוז מים.
  • דלתות: התקנה ראויה של דלתות ומשקופים, לרבות איטום סביב תחתיות המשקופים, ועמידות ידיות הדלתות ובאמצעות בורג עובר.
  • פתחים (חלונות ודלתות): תקינות המסגרות, איטום לקוי, קושי בפתיחה או סגירה, שברים בזכוכית.
  • צנרת גלויה: סימני נזילות, חלודה, קורוזיה. איטום יעיל סביב אמבטיה ושירותים.
  • מערכת חשמל גלויה: שקעים פגומים, חוטי חשמל חשופים, תקינות לוחות חשמל ותאורה.
  • גג (בבתים פרטיים או דירות גג): מצב רעפים, סימני רטיבות, תקינות מרזבים.
  • חצר/מרפסת: מצב ריצוף, זוויות ריצוף לכיוון פתחי ניקוז מים, ניקוז, מעקות בטיחות, קירות תמך.
  • מדפים, וווים וסטופר לדלת: האם הותקנו כנדרש ובאמצעות תקע עוגן פלסטיק ומסמר מתאימים.
  • תריסים: תקינות פתיחה וסגירה. במקרה של תריס חשמלי פעולה בזמן סביר.
  • דוד חימום: בדיקת תקינות דוד החימום.
  • בדיקת ברזים וכיורים: בדיקת אטימות ותקינות ברזים וכיורים (מטבח, שירותים ומרפסת/גינה), כמו שלא מוציאים זרם מים יותר מידי חזק.
  • קיומם של פתחי ניקוז: וידוא קיומם של פתחי ניקוז לפתיחת סתימות אפשרויות בעתיד באזורים המועדים לסתימות, כמו לצד ברז המטבח ולצד אסלות השירותים. כמו וידוא קיומם במרפסת או בגינה.
  • ממ"ד: בדיקת קיומו של מערכת סינון אוויר וחיבורו הישיר לשבשבת החיווי, בדיקת קיומם של כל רכיבי מערכת סינון האוויר, בדיקת אטימות חדר ממ"ד בכללותו ואטימות וקלות סגירת דלת וחלון הממ"ד.
  • ניקיון מסתורים וסביבות קידוח.

• בדיקות באמצעות מיכשור מתקדם:
  • מד לחות: משמש לאיתור רטיבות בקירות, רצפות ותקרות, גם אם אינה נראית לעין.
  • מצלמה תרמית (אינפרא אדום): מצלמה זו מזהה שינויים בטמפרטורה, מה שיכול להעיד על ליקויים שונים כמו:
    • נזילות ורטיבות: מים קרים יותר מהסביבה וניתן לראות את ההבדל התרמי.
    • כשלים בבידוד תרמי: אזורים בהם יש איבוד חום משמעותי, מה שמעיד על בידוד לקוי. לרוב קורה באזורי ניקוז משותפים.
    • בעיות בצנרת נסתרת: הפרשי טמפרטורה יכולים להעיד על מיקום צינורות חמים או קרים דולפים.
    • בעיות חשמל: התחממות יתר של רכיבים חשמליים, בין היתר גם מחשיפה למים.
  • מד כוח (לדלתות וחלונות): בודק את תקינות הפתיחה והסגירה של פתחים ואת עמידותם בפני רוח או פריצה.
  • מד גובה ופלס לייזר: משמש לבדיקת ישרות משטחים, שיפועים, וקביעת גבהים מדויקים לאיתור בעיות שקיעה או עיוותים מבניים.
  • גלאי מתכות/צנרת: לאיתור מיקום צנרת וחוטי חשמל נסתרים בקירות וברצפות, לפני ביצוע קידוחים או שינויים.
  • צנרת גלויה וסמויה: לבדוק האם קיים חשש לסתימות בהשלכת פסולת בנייה לצנרת, לרבות פתחי ניקוז, ניקוז האמבטיה והשירותים.
  • אנדוסקופ/מצלמת סיב אופטי: מכשיר עם מצלמה קטנה בקצה, המוחדר לחללים צרים ונסתרים כמו חללי צנרת, תעלות מיזוג אוויר או חללים מאחורי קירות גבס, לאיתור ליקויים שלא נראים מבחוץ.
  • חנוכיות רדיאטור בוילר ודוד החימום: וידוא אטימות החנוכיות, מפסקיה, כמו בבטון שתחת החנוכיות. בנוסף למיקום הגיוני ונוח לשימוש.
  • רדיאטור: בדיקת אי-דליפות ותקינות הרדיאטורים.
  • בדיקת תקינות תשתיות כוללת: תשתיות התקשורת (טלוויזיה וטלפון), חדר הממ"ד, מים, חשמל וגז.

• בדיקות מערכתיות ותפקודיות:
  • מערכת אינסטלציה:
    • בדיקת לחץ מים: בחינת לחץ המים בברזים ובמקלחות, ואיתור ירידות לחץ פתאומיות.
    • בדיקת ספיקת מים: לוודא שהמים זורמים בקצב מספק לכל הנקודות.
    • הדחת אסלות וכיורים: בדיקה של תקינות הניקוז ואי איתור נזילות.
    • בדיקת נקודות ניקוז: וידוא שאין סתימות ושהמים מתנקזים כראוי, במיוחד במקלחות ובאמבטיות.
  • מערכת חשמל:
    • בדיקת תקינות לוח חשמל: בדיקת מפסקים, ממסר פחת, ולוודא שהלוח תקין ומאורגן.
    • בדיקת תקינות שקעים ותאורה: וידוא שהם מקבלים חשמל, ושההארקה תקינה.
    • בדיקת הארקה: מדידת התנגדות הארקה כדי לוודא בטיחות חשמלית.
    • מערכת מיזוג אוויר: בדיקת תקינות המזגנים, עוצמת הקירור/חימום, פיזור האוויר, ותקינות הניקוז.
  • איטום וניקוז:
    • בדיקת איטום גגות ומרפסות: ניתן לבצע בדיקות הצפה (למשך מספר שעות) לאיתור נזילות.
    • בדיקת ניקוז מים: לוודא שאין הצטברות מים במקומות שאינם מיועדים לכך.
  • מערכת דוד חימום:

• בדיקת מסמכים ותוכניות:
  • מסירת מפרט דירה והוראות תפעול בהתאם לסעיף 2 ב"חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973".
  • אישור בעלות בטאבו: על אחריות הקבלן המבצע במקרה של אפשרות לזכויות קיימות במעמד המכר, לפי סעיף 6ב ב"חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973".
  • היתר בנייה ותוכניות אדריכליות: השוואת המצב הקיים בשטח לתוכניות המקוריות לאיתור חריגות בנייה.
  • אישורי אכלוס (טופס 4): לוודא שהנכס אוכלס כדין.
  • תעודות אחריות: אם קיימות, למוצרים או למערכות ספציפיות.
  • דו"חות בדק בית קודמים: להבין את היסטוריית הליקויים של הנכס.

ראו גם

• בנייה
• ועד בית
• שמאות מקרקעין
• תיווך נדל"ן

קישורים חיצוניים

• הצעה לתיקון ועדכון חוק המכר בשנת 2016
• בדק בית, לגלות את מצבו האמיתי של הנכס, 05 במאי 2020, אתר Themarker
• איציק הלל, חשיבות בדיקת הדירה טרם הרכישה, באתר ערוץ 7, 24 במאי 2016