יועץ משכנתאות

מתוך ויקיפדיה, האנציקלופדיה החופשית
קפיצה לניווט קפיצה לחיפוש
Gnome-edit-clear.svg ערך זה זקוק לעריכה: הסיבה לכך היא: יש להתמקד בפעילותו של יועץ משכנתאות, ניכוש מידע שגוי, בלבול מושגים.
אתם מוזמנים לסייע ולתקן את הבעיות, אך אנא אל תורידו את ההודעה כל עוד לא תוקן הדף. אם אתם סבורים כי אין בדף בעיה, ניתן לציין זאת בדף השיחה.

יועץ משכנתאות פועל כיועץ פיננסי לבניית תמהיל הלוואות מגובות משכנתה.

בנקים ומוסדות פיננסיים אחרים מוכרים את המוצרים שלהם ישירות ללקוחותיהם. בשנים האחרונות, עם הגידול הנרחב בשוק הנדל"ן המקומי, החל להתפתח תפקיד יועץ המשכנתאות אשר ייצג את הלקוחות מול הבנקים השונים, ודאג להשיג להם את התנאים האופטימליים לתיק המשכנתה. כיום, בשוקים המפותחים בעולם תפקיד יועץ המשכנתאות, או ברוקר משכנתאות, הפך להיות יותר ויותר פופולרי. ייעוץ לבחירת תיק משכנתה מאפשר ללווה לבחור את מסלול המשכנתה המתאים ביותר ללווה ואת הבנק אשר ילווה אותו בצורה האופטימלית. במדינות מערביות מקובל כי הכשרת יועצי המשכנתאות מוסדרת על ידי המדינה וזאת כדי להבטיח תאימות אופטימלית למערכת הרגולציה והבנקאות המקומית. כך למשל, בארצות הברית כלל המדינות למעט אחת הסדירו כללי ייעוץ אחידים לברוקרים הפועלים בתחומה.

פעולותיו של יועץ המשכנתאות[עריכת קוד מקור | עריכה]

אופי והיקף העבודה של יועץ (ברוקר) משכנתאות משתנה בין מדינה למדינה. כך לדוגמה, יועץ ברוקר באנגליה יטפל בהסדרת כלל הפעילות הבנקאית, והוא אחראי על טיב הייעוץ שמעניק, ונותן את הדין על ייעוץ שמתגלה כבלתי הולם לצורכי הלקוח. במדינות אחרות לעומת זאת, תפקיד היועץ הוא בעיקר מכירתי כלומר רק מבצע ייעוץ ראשוני על תמהיל המשכנתה אך אינו מלווה את הלקוח מול הבנקים. 

מובן כי איכות עבודת היועץ נמדדת בסל השירותים אשר יעניק בסופו של דבר ללקוח. 

אלה הם בדרך כלל משימות של יועץ משכנתאות: 

  • עבודת שיווק כדי למשוך לקוחות. 
  • בנייה של תיק לווה והערכה של יכולות הלווה, למשל הערכה של היסטוריית האשראי של הלווה, דו"ח הכנסות של הלווה (מאומת על ידי תלושי הכנסות ותיעוד דומה). 
  • ניתוחים פיננסיים שונים להערכת יכולת הלקוח לשלם את המשכנתה מדי חודש.
  • ניתוח שוק כדי למצוא מוצר משכנתה שמתאים לצורכי הלקוח. בישראל שלב זה הוא בעיקר הצגת תיק הלקוח והתמהיל המבוקש בפני מספר בנקים. 
  • איסוף וטיפול בכל הטפסים והמסמכים הדרושים לצורך משכון הנדל"ן.לנטילת המשכנתה (חוזה רכישת הנכס, תעוד שכר, דפי חשבון, וכו').
  • מציאת מסלול המשכנתה הטוב והחסכוני ביותר עבור הלקוחות שלהם, מול המלווה שהציע את ההצעה הטובה ביותר עבור הלקוחות שלהם.

יועצי משכנתה בישראל[עריכת קוד מקור | עריכה]

עד היום טרם נערך מחקר מקיף אשר יכל לדגום את היקף פעילות יועצי המשכנתאות בישראל. ההנחה הרווחת בקרב התאחדות יועצי מימון לדיור (משכנתאות) היא שפועלים היום בישראל למעלה מ-1,000 יועצים פרטיים ועוד כמה חברות ייעוץ מסחריות. במחקר עיתונאי שנערך בשנת 2012 עלה כי כ-10-12% מתיקי המשכנתה בישראל מטופלים על ידי יועץ משכנתאות חיצוני לבנק. אמנם שיעור זה עולה בהתמדה בשנים האחרונות אולם לשם השוואה, בארצות הברית נערך ב-2004 מחקר דומה אשר הסיק כי ישנם כ-53,000 חברות ברוקרים למשכנתה המעסיקות למעלה מ-400,000 עובדים, ואשר מטפלות בכ-68% מכל הלוואות הדיור בארצות הברית. חוקי המשכנתאות בארצות הברית מעוגנים ב-10 חוקים פדרליים אכופים על ידי רשויות ייעודיות, ובנוסף מעוגן בחוקים מקומיים של 49 מדינות בארצות הברית. 

בישראל לא קיימת היום כל רגולציה בנושא, גופים שונים, פרטיים ומטעם איגודי היועצים פועלים להסדרת נוהלי העבודה של היועצים מול הגופים המממנים. ביוני 2017 פרסמה המפקחת על הבנקים לראשונה טיוטת מכתב המיועדת להסדיר את פעילות יועצי המשכנתאות מול הבנקים.[1]

בחלק מהמדינות הבנקים נעזרים בברוקרים למיפוי לווים בעייתיים ולהסדרת תהליך נטילת המשכנתה, כך שהברוקר מוצא עצמו ממלא את צורכי הלקוח, תוך שהוא מקיים את דרישות הבנקים ובכך למעשה מסייע להגן עליהם מפני מקרי הונאה.

ההבדל בין יועץ משכנתאות עצמאי, לבין קצין אשראי בנקאי[עריכת קוד מקור | עריכה]

יועץ משכנתאות עצמאי תפקידו לייצג את הלקוח (הלווה) מול מספר מלווים (בנקים, וגופים פיננסים אחרים), ואילו קצין אשראי בנקאי עובד ישירות עבור המלווה. בארצות הברית מרבית הגופים המלווים דורשים כי ברוקר המשכנתה יעבור הכשרה ויורשה לעסוק בתחום המשכנתאות. הרישיון בארצות הברית נחלק לשלוש "ברוקר מורשה", "ברוקר עסקי", ו"מלווה ישיר".

רישיון העיסוק של ברוקר משכנתאות כולל אחריות אישית לעמידה בנוהלי המדינה בה הוא פועל, הפרה של תנאים כאלה עונשם שלילת רישיון ואף מאסר והם תקפים למשך כל חיי המשכנתה המיועצת. קצין האשראי הבנקאי כפוף לנוהלי העבודה של המוסד הפיננסי בו הוא עובד.  שני התפקידים עובדים תחת חוקים, נהלים, קודים אתיים, והתחייבויות למניעת הונאה או חשיפת פרטיות הלקוח. בנוסף, ברוקרים מסוימים מתייחסית לעצמם כקציני אשראי להלוואה לה ייעצו, לכל דבר ועניין.

במקומות שונים בעולם יועצי משכנתאות חייבים לעבור תהליך הכשרה ורישוי אחיד על ידי הגופים הממשלתיים. מטרת הרישוי הארצי לסייע לשפר את תעשיית ייעוץ המשכנתאות על כל מורכבותה, ולפתח מנגנוני פיקוח על היועצים, ומנגנוני תקשורת אחידה בינם לבין המערכת הפיננסית, וכן על מנת ליצור עקביות עם דרישות הרישוי ובכך לסייע להעלאת רמת השירות הניתנת על ידם לרמה הגבוהה ביותר האפשרית. קציני אשראי בנקאיים נדרשים להיות בנקאים מורשים אך אינם יועצים מורשים.

עמלות ייעוץ[עריכת קוד מקור | עריכה]

נהוג כי יועצי משכנתאות גובים תשלום קבוע וידוע מראש עבור השירותים שמעניקים ללקוח. תשלום זה נע בין 3,000 ש"ח ל-15,000 ש"ח, תלוי ביועץ ובמורכבות התיק. מספר חברות גובות עמלה שיעורית מתוך סך המשכנתה המאושרת באמצעותה. נציין כי בחו"ל נהוג לגבות עמלה שיעורית הן על המשכנתה המאושרת (למשל 0.66%) והן תשלום שנתי (0.18% מסך התשלום השנתי). עמלות אלה, הונהגו למשל באוסטרליה וניו זילנד,[2] במטרה ליצור מחויבות של היועצים למשך כל חיי המשכנתה, כתגובה למשבר משכנתאות הסאבפריים שפקד את ארצות הברית בשנת 2008. בבנקים בנקאים טלפונים, יועצי ההשקעות והלוואות אינם מקבלים כלום, מלבד את משכורת הבנקאי הקבועה מראש.

הערות שוליים[עריכת קוד מקור | עריכה]