יועץ משכנתאות

מתוך ויקיפדיה, האנציקלופדיה החופשית
קפיצה לניווט קפיצה לחיפוש
Gnome-edit-clear.svg
ערך זה זקוק לעריכה: הסיבה לכך היא: יש להתמקד בפעילותו של יועץ משכנתאות, ניכוש מידע שגוי, בלבול מושגים.
אתם מוזמנים לסייע ולתקן את הבעיות, אך אנא אל תורידו את ההודעה כל עוד לא תוקן הדף. אם אתם סבורים כי אין בדף בעיה, ניתן לציין זאת בדף השיחה.

יועץ משכנתאות הוא בעל מקצוע עצמאי, הפועל כיועץ פיננסי, לצורך גיוס ותפעול מינוף הון בהלוואות מגובות משכנתה.

המצב בישראל[עריכת קוד מקור | עריכה]

בנקים ומוסדות פיננסיים אחרים מוכרים את המוצרים שלהם ישירות ללקוחותיהם. המכירה של המוצרים, הפרסום שלהם וכל הכרוך בהתקשרות ארוכה מבוססת נוסחאות שאינן נהירות לציבור מתבצעת ישירות. גם השידול לביצוע ההלוואות על ידי גוף פיננסי מסוים מתבצע בריש גלי בכל אמצעי התקשורת, תוך הצגת עובדי הגופים כיועצי משכנתאות" "מומחי משכנתאות" וכיוצ"ב מונחים שנועדו להרגיע את הפונים שמדובר בתהליך שיתבצע בהתאמה לצורכי הלווים. המצגים מסתירים את העובדה שמדובר באנשי מכירות של הבנקים שתפקידם ויעדיהם למכור יותר ויותר יקר.

מאז סוף שנות ה-90 של המאה העשרים, עם הגידול של שוק המציעים וגידול התחרות בו לכאורה החל להתפתח העיסוק של "יועץ מימון לדיור" (משכנתאות) אשר מבצע תהליכי איסוף וניתוח מידע של הלקוחות לצורך בניית תמהילי מימון יעילים וזולים ללקוח, בניית תוכנית עבודה למימון, התמודדות עם הרגולציה בתחום שהפכה להיות מורכבת ועם ממדים שמי שאינו מומחה, לא מכיר ומשלם על כך. ייצוג הלקוחות אצל נותני המימון השונים. זאת כיועץ מומחה אובייקטיבי ובלתי קשור להבדיל מאנשי המכירות למשכנתאות עובדי התאגידים מעמידי המימון מגובה המשכנתה. כל זאת במטרה לגרום ליצירת מסגרות מימון מתאימות, אפשריות, מותאמות וזולות בעלותן זאת מול המצב המקובל בישראל של הסתרת העלות הכוללת לכל שקל הלוואה והטיית הדיון לגובה ריביות ותשלום חודשי נמוך בהתחלה.

מאז 2016 מתקיים ניסיון של עוסקים בתחום לפעול להסדרת העיסוק כמקצוע מוגדר עם בחינות ידע, קביעת קוד אתיקה גלוי ומסגרות דיון בתלונות ציבור. נציגי הבנקים, הממשלה ובנק ישראל מתנגדים להסדרת המקצוע בישראל משיקולים זרים ועסקיים שלהם כך שכיום מתקיימת פעילות הסדרה עצמית במסגרת עמותת יועצי מימון לדיור המונה את רוב העוסקים בתחום כעיסוק מרכזי ומקצועי ומוכרת כהתאחדות יועצי משכנתאות. בשוקים מפותחים בעולם העיסוק של יועץ המשכנתאות, או הקרוב לו ברוקר משכנתאות, הפך להיות נפוץ ומוסדר.

ייעוץ בניית מודל תיק משכנתה מותאם אישית מאפשר ללווים להגדיר תמהילי הלוואות מגובות משכנתה מתאימים ללווה ומותאמים לשינויים נדרשים הנובעים מהיות ההלוואות פרושות למספר שנים רב בהן נסיבות החיים משתנות באופן קיצוני במונחי הכנסה, מבנה תא משפחתי, והתאמה למצבים כלכליים שונים. במדינות מערביות מקובל כי הכשרת יועצי המשכנתאות מוסדרת על ידי המדינה וזאת כדי להבטיח תאימות אופטימלית למערכת הרגולציה והבנקאות המקומית. כך למשל, בארצות הברית כלל המדינות למעט אחת הסדירו כללי ייעוץ אחידים לברוקרים הפועלים בתחומה שתפקידם שונה מיועץ המשכנתאות עקב שיטות המכירה השונות.

עד היום טרם נערך מחקר מקיף אשר יכל לדגום את היקף פעילות יועצי המשכנתאות בישראל. ההנחה הרווחת בקרב התאחדות יועצי מימון לדיור (משכנתאות) היא שפועלים היום בישראל כ-750 יועצים בלתי תויים כעצמאים או במסגרת חברות ייעוץ. בשנת 2018 מוערך כי 40% מתיקי המשכנתה בישראל מטופלים על ידי יועץ משכנתאות בלתי תלויים. אמנם שיעור זה עולה בהתמדה בשנים האחרונות אולם לשם השוואה, בארצות הברית נערך ב-2004 מחקר דומה אשר הסיק כי ישנם כ-53,000 חברות ברוקרים למשכנתה המעסיקות למעלה מ-400,000 עובדים, ואשר מטפלות בכ-68% מכל הלוואות הדיור בארצות הברית. חוקי המשכנתאות בארצות הברית מעוגנים ב-10 חוקים פדרליים אכופים על ידי רשויות ייעודיות, ובנוסף מעוגן בחוקים מקומיים של 49 מדינות בארצות הברית. 

בישראל לא קיימת היום כל רגולציה בנושא, גופים שונים, פרטיים ומטעם איגודי היועצים פועלים להסדרת נוהלי העבודה של היועצים מול הגופים המממנים. ביוני 2017 פרסמה המפקחת על הבנקים לראשונה טיוטת מכתב המיועדת להסדיר את פעילות יועצי המשכנתאות מול הבנקים.[1]

פעולותיו של יועץ המשכנתאות[עריכת קוד מקור | עריכה]

אופי והיקף העבודה של יועץ משכנתאות משתנה בין מדינה למדינה. כך לדוגמה, יועץ ברוקר באנגליה יטפל בהסדרת כלל הפעילות הבנקאית, והוא אחראי על טיב הייעוץ שמעניק, ונותן את הדין על ייעוץ שמתגלה כבלתי הולם לצורכי הלקוח. במדינות אחרות לעומת זאת, תפקיד היועץ הוא בעיקר מכירתי כלומר רק מבצע ייעוץ ראשוני על תמהיל המשכנתה אך אינו מלווה את הלקוח מול הבנקים. 

מובן כי איכות עבודת היועץ נמדדת בסל השירותים אשר יעניק בסופו של דבר ללקוח. 

אלה הם בדרך כלל משימות של יועץ משכנתאות: 

  • הכרת הלקוחות לעסקה במובנים של הכנסה, יציבות כלכלית, סיכונים לכשל, התאמה לעמידה בכללים המאפשרים לקבל מימון מוכוון / מוזל וכל הנדרש לחיתום אשראי נכון ויעיל.
  • בנייה של תיק לווה לצורך הגשה מסודרת לבנקים וגורמים מלווים אחרים כולל הערכה של יכולות הלווה, כגון הערכה של היסטוריית האשראי של הלווה, דו"ח הכנסות של הלווה (מאומת על ידי תלושי הכנסות ותיעוד דומה). 
  • ניתוחים פיננסיים מבוססי ידע של נוסחאות, מידע תחזיות כלכליות ונתוני הלקוחות הלווים / ערבים להערכת יכולת הלקוח לעמוד בפירעון ההלוואות באופן סדיר לכל אוך חייהן המוגדר / מקוצר.
  • בניית תוכנית תמהיל ותחנות שינוי (מיחזורים) מבוססת על המוצרים השונים המוצעים ובהתאמה לרגולציה שקובעת מסגרות, היקפים, מטרות ומקדמי יוקר לבנקים, כך שתיווצר משכנתה יעילה וזולה ביותר ללקוח. פניה לבנקים מתאימים לפרופיל שהוגדר ושמוכרים מוצרים מתאימים (יש מגוון של מעל 50 סוגי מוצרי הלוואות בעלויות שונות עם תנאי סיכון שונים) לצורך קבלת הצעות רשמיות לבחינת התאמה ומשא ומתן תמחור. בניית לוחות תשלומים בעיסקאות מתמשכות (למשל קניה מקבלן לטווח של חודשים עד שנים) זיהוי בעיות מיוחדות בעסקה לטיפול מקדים בפיתרונן ו/ או הצגת אישורים מגורמי חוץ נדרשים (בתי משפט, רשויות מקומיות, רמ"י וכו') הצגת התוצרים ללקוחות עם המלצה על מסלולי ביצוע. ליווי הלקוחות לבנק / מוסד מממן לצורך חתימה על מסגרת עסקה.
  • תהליכי ביצוע ביטחונות לצורך ביצוע - איסוף כל המסמכים הדרושים לצורך ביצוע ההלוואות ומשכון הנדל"ן במרשם מתאים (טאבו, רמ"י, רשם המשכונות ) התהליך לא מחויב להתבצע על ידי היועץ ויכול להתבצע גם על ידי הלקוח.
  • הגדרת מועדים לתחנות שינוי בהתאמה לנתונים על מנת להקטין עלויות המימון (שמקובל שאינן מוצגות ללקוח שאינו מבין את המשמעויות של חתימתו) ומעקב לביצוע מיחזורים להוזלת עלות.

ההבדל בין יועץ משכנתאות עצמאי, לבין נציג בנקאי[עריכת קוד מקור | עריכה]

יועץ משכנתאות עצמאי תפקידו לייצג את הלקוח (הלווה) מול מספר מלווים (בנקים, וגופים פיננסים אחרים), ואילו נציג בנקאי עובד ישירות עבור המלווה ומקבל ממנו את שכרו כפוף בעמידה ביעדים. בארצות הברית מרבית הגופים המלווים דורשים כי ברוקר המשכנתה יעבור הכשרה ויורשה לעסוק בתחום המשכנתאות. הרישיון בארצות הברית נחלק לשלוש "ברוקר מורשה", "ברוקר עסקי", ו"מלווה ישיר".[2]

רישיון העיסוק של ברוקר משכנתאות כולל אחריות אישית לעמידה בנוהלי המדינה בה הוא פועל, הפרה של תנאים כאלה עונשם שלילת רישיון ואף מאסר והם תקפים למשך כל חיי המשכנתה המיועצת. בארצות הברית קצין האשראי הבנקאי כפוף לנוהלי העבודה של המוסד הפיננסי בו הוא עובד.  שני התפקידים עובדים תחת חוקים, נהלים, קודים אתיים, והתחייבויות למניעת הונאה או חשיפת פרטיות הלקוח. בנוסף, ברוקרים מסוימים מתייחסית לעצמם כקציני אשראי להלוואה לה ייעצו, לכל דבר ועניין.

במקומות שונים בעולם יועצי משכנתאות חייבים לעבור תהליך הכשרה ורישוי אחיד על ידי הגופים הממשלתיים. מטרת הרישוי הארצי לסייע לשפר את תחום ייעוץ המשכנתאות על כל מורכבותה, ולפתח מנגנוני פיקוח על היועצים, ומנגנוני תקשורת אחידה בינם לבין המערכת הפיננסית, וכן על מנת ליצור עקביות עם דרישות הרישוי ובכך לסייע להעלאת רמת השירות הניתנת על ידם לרמה הגבוהה ביותר האפשרית. קציני אשראי בנקאיים נדרשים להיות בנקאים מורשים אך אינם יועצים מורשים.

עלויות ייעוץ[עריכת קוד מקור | עריכה]

נהוג כי יועצי משכנתאות גובים תשלום קבוע וידוע מראש עבור השירותים שמעניקים ללקוח. תשלום זה נע בין 3,000 ש"ח ל-15,000 ש"ח, תלוי סוג השירות, ביועץ ובמורכבות התיק. מספר חברות גובות עמלה שיעורית מתוך סך המשכנתה המאושרת באמצעותה. נציין כי בחו"ל נהוג לגבות עמלה שיעורית הן על המשכנתה המאושרת (למשל 0.66%) והן תשלום שנתי (0.18% מסך התשלום השנתי). עמלות אלה, הונהגו למשל באוסטרליה וניו זילנד,[3] במטרה ליצור מחויבות של היועצים למשך כל חיי המשכנתה, כתגובה למשבר משכנתאות הסאבפריים שפקד את ארצות הברית בשנת 2008. בבנקים בנקאים טלפונים, יועצי ההשקעות והלוואות אינם מקבלים כלום, מלבד את משכורת הבנקאי הקבועה מראש.

הערות שוליים[עריכת קוד מקור | עריכה]