משכנתה

מתוך ויקיפדיה, האנציקלופדיה החופשית
קפיצה אל: ניווט, חיפוש

משכנתה לדיור (או משכנתא לדיור) היא שעבוד נכס מקרקעין כבטוחה להחזרת הלוואה. ההלוואה שבגינה ניתנת המשכנתה היא בדרך כלל הלוואה גדולה וארוכת טווח, שמטרתה על פי רוב היא רכישת הרכוש אשר ישועבד או שיפוצו, אף כי אפשריים שימושים נוספים לכסף. המקרה הנפוץ הוא שעבוד נכס דלא ניידי לצורך רכישתו. משכנתה היא אחת הזכויות במקרקעין המוזכרות בחוק המקרקעין של ישראל, ומחייבת רישום בלשכת רישום מקרקעין.‏[1]

יש להבדיל בין משכנתה לבין משכון. משכון כולל שיעבוד נכסים בהפקדה (נכסים הנותרים פיזית בחזקת המלווה עד לפירעון מוחלט של ההלוואה) או שעבוד של זכויות שאינן זכויות קנייניות רשומות בלשכת רישום המקרקעין. משכנתא הינה אחת הבטוחות המורכבות והבעייתיות הניתנות ללווה, אף שבעיני המלווה היא נחשבת בטוחה טובה ויעילה במיוחד, מלבד זאת עלות ביצועה גבוהה יותר מעלות רישום בטוחות אחרות, שכן היא מחייבת ביטוח נכס, ביטוח חיים, שמאות והוצאות משפטיות.

ההלוואה נשוא המשכנתה ניתנת על ידי בנק המתמחה בכך - בנק למשכנתאות, על ידי אגף מתמחה בבנק מסחרי או על ידי חברת ביטוח, ומקבל המשכנתה ממשכן את המקרקעין שהוא רוכש בכסף זה - רושם שיעבוד של הדירה בטאבו על שם נותן ההלוואה. אם מקבל המשכנתה אינו עומד בהחזר ההלוואה (לפי מועדי התשלום הנקובים), הבנק רשאי לקחת את המקרקעין הממושכנים ולמכור אותם באמצעות כינוס נכסים תמורת חלק משווים בלבד (באופן טיפוסי 70%). בכסף זה מכוסה יתרת החוב, ואם נותרים עודפים הם מועברים ללווה.

אף על פי שיש לומר כי הבנק מעניק הלוואה ללקוח, והלקוח מעמיד לבנק משכנתה על הנכס שנרכש כבטוחה להבטחת ההלוואה, השתרש הביטוי לפיו אדם לוקח משכנתה לשם רכישת נכס.

על פי סקר הלמ"ס ל־2013, ל־29% ממשקי הבית בישראל ישנה משכנתא פעילה. האחוז גבוה בהרבה במגזר היהודי, בהשוואה למגזר הערבי[2].

מסלולי משכנתאות לדיור[עריכת קוד מקור | עריכה]

ישנם סוגים רבים של הלוואות משכנתא לדיור הניתנות כחלק ממונח הגג "משכנתה". משכנתה אותה נותן הלווה מורכבת בדרך-כלל מתמהיל של הלוואות שונות המכונות "מסלולים". המסלולים נבדלים זה מזה בכמה פרמטרים:

  • גובה הריבית
  • סוג ההצמדה (לא צמוד, צמוד לפריים, צמוד לדולר, צמוד למדד, צמוד לערך עוגן כלשהו או קומבינציה של הנ"ל)
  • תכיפות השתנות הריבית (קבועה, חודשית, כל שנה, כל 5 שנים וכו')
  • משך ההלוואה (לרוב נע בין 5 ל 30 שנה)
  • לוח הסילוקין (שפיצר, בולט, קרן שווה)
  • מספר ומועד ההזדמנויות בהן ניתן לפרוע את ההלואה ("נקודות יציאה")

ניתן לומר כי קיימים תשעה מסלולי משכנתא לדיור עיקריים:

  • משכנתא בריבית קבועה - צמודה למדד
  • משכנתא בריבית משתנה - צמודה למדד
  • משכנתא בריבית משתנה - לא צמודה למדד
  • משכנתא בריבית קבועה - לא צמודה
  • משכנתא בריבית הפריים - משכנתא שקלית לא צמודה למדד
  • משכנתא בריבית מק"מ - משכנתא שקלית לא צמודה למדד
  • משכנתא צמודה למט"ח - דולרית או צמודה למטבע חוץ אחר
  • משכנתא במסלול גרייס - המאפשרת להתחיל עם החזר כספי נמוך יחסית, שיגדל בעתיד
  • משכנתא במסלול בלון - בה הריבית והקרן משולמים בסוף התקופה שנקבעה בתשלום אחד.

המשכנתה כחלק מהחיים[עריכת קוד מקור | עריכה]

יתרונו העיקרי של שיעבוד נכס במשכנתה הוא בפריסת החזר ההלוואה לטווח ארוך. כך מתאפשרת ללווה רכישת מקום מגורים כאשר עולה בכך הצורך (למשל, עם התרחבות המשפחה). ללא הלוואה, היו נאלצים רבים לחיות בשכירות, להמתין עד לגיל מאוחר טרם ירכשו דירה, או להחליף דירות בתדירות גבוהה, מכיוון שאמצעיהם לא היו מאפשרים להם בראשית חייהם לרכוש את הדירה לה הם זקוקים.

המלווה נהנה מהשקעה, כאשר החזר ההלוואה מובטח ומבוטח.

רכישת דירה למגורים נחשבת בישראל כצורך קיומי בסיסי, עובדה אשר מניעה רבים ליטול הלוואה ולשעבד את ביתם במשכנתה כדי לממן את רכישתו. היות המשכנתה הלוואה ארוכת טווח, לעתים עד 25 שנה, תורמת להרגשת הביטחון של הלווה, המאמין כי החזר התשלומים החודשיים אינו מהווה נטל כבד עבורו. הממשלה מצידה מעודדת לקיחת משכנתאות באמצעות סבסוד חלק מהריבית, על פי קריטריונים קבועים הקשורים במצבו של נוטל המשכנתה. כך התפתח "שוק המשכנתאות" לענף פעיל בשוק הפיננסים, בו מתמודדים ספקי ההלוואות (בנקים, חברות ביטוח, וחברות פרטיות) מול הלקוחות הלווים – נותני משכנתה.

קשיים בהחזר ההלוואה[עריכת קוד מקור | עריכה]

שיעבוד נכס במשכנתה יכול להוות התחייבות כלכלית ארוכת טווח. במהלך תקופה זו עשוי להיפגע כושר ההחזר של הלווה כתוצאה ממגוון סיבות:

  • אובדן מקור הכנסה קבוע (פיטורים, אבדן כושר עבודה)
  • הוצאות בלתי צפויות כגון מקרה חרום רפואי או גירושים
  • עלייה משמעותית בגובה ההחזר החודשי ביחס להכנסה הקבועה של הלווה. עלייה זו יכולה להיות כתוצאה מאינפלציה. עלייה במדד או בריבית הפריים מגדילים את גובה ההחזר החודשי, אם ההלוואה קשורה למדדים אלה. אז ייתכן פיצוי מסוים לשכירים בצורה של תוספת יוקר. יש גם הלוואות משכנתה הצמודות לריבית ליבור או לדולר. אם הכנסת הלווה אינה קשורה לגדלים אלה, עשוי כושר ההחזר של הלווה להיפגע גם אם לא חל כל שינוי במצבו של הלווה.

אם הלווה מתקשה לעמוד בתשלומים, ואינו פונה למלווה לצורך פריסה מחודשת של התשלומים, או שהמלווה אינו מאשר פריסה כזו, הלווה עלול לפגר בתשלומים. פיגור כזה יגרור פעולות אכיפה משפטיות אשר בסופן מממש המלווה את השעבוד: הוא מוכר את הנכס במהירות, והלווה מאבד חזקתו על הנכס. אם מימוש הנכס משתהה, ובייחוד בתקופות בהן הריבית גבוהה, ומדד הנדל"ן אינו מתחזק בקצב גבוה במיוחד, עשוי החוב לתפוח כך שההכנסות ממכירת הנכס לא יכסו את החוב, ולאחר מכירת הנכס יוותר הלווה ללא נכס, כשהוא עדיין חייב לבנק כסף (או שהבנק ייוותר ללא יכולת לגבות את יתרת החוב, כאשר המשכנתה ניתנה כהלוואת נון ריקורס).

בעבר הייתה בישראל חובת ערבים להלוואת משכנתה. סדר העדיפויות היה כזה שהמלווה היה ממצה את האפשרויות הערבים לתשלום ההלוואה בטרם ינסה לממש את שעבוד הנכס. הדבר הוביל להרס כלכלי של ערבים, כאשר החבים יושבים לבטח בדירתם, והתשלומים משולמים על ידי הערבים. אולם חובה זו בוטלה ואין חובת ערבים להלוואת משכנתה, וגם אם יש ערבים, על המלווה למצות ראשית כל את הדין עם הלווה עצמו טרם יותר לו לפנות לערבים.

כיום ישנה אפשרות להוסיף ערבים להלוואת המשכנתא בהסכמת המלווה, אך זה נעשה במקרים מסוימים כגון :

  • אם הלווה הראשי מבוגר והוא מעוניין לקחת משכנתא ארוכה, אז ניתן להוסיף את הבן הצעיר וישנם בנקים שיעשו ממוצע גילאים ובכך יאריכו את תקופת הלוואת המשכנת וגובה ההחזר החודשי בעקבות כך ייקטן.
  • מקרים בהן ללווה הראשי אין מספיק הכנסה, המלווה במקרים מסוימים ייתן ללווה הראשי להוסיף ערב או לחלופין ערב תומך שיסייע למלווה באופן פעיל בהחזרי תשלום המשכנתא, על ידי הוראת קבע לחשבון המלווה של חלק מסכום ההחזר החודשי.

כדי לנסות להבטיח את יכולת הלווה לעמוד בהחזרת ההלוואה, ממליצים הבנקים ורבים אחרים שלא לקבוע את ההחזר החודשי על יותר מאשר שליש מן ההכנסה המשפחתית של הלווה. כמו כן, כיום מגביל בנק ישראל את הבנקים באפשרות לאשר ללקוחות הפרטיים באחוז המימון וניתן לקבל עד 75% מערך הדירה ללקוחות שאין בבעלותם דירה ועד 50% ללקוחות שבבעלות דירה נוספת.

שבירת מסלול המשכנתה[עריכת קוד מקור | עריכה]

בכל עת, ישנה אפשרות לשלם את כל יתרת החוב בבת אחת, ולהפסיק את תשלומי המשכנתה. בחלק מהמקרים, תשלום שכזה מלווה בעמלת פרעון מוקדם, המכונה לעתים בשם "קנס". לרוב, הבנקים והגופים המסחריים מציעים מסלולים בעלי "תחנות יציאה" קבועות מראש - דהיינו אפשרות לפרעון חלקי או מלא פעם במספר שנים ללא קנסות ועמלות (זאת להבדיל משבירת המסלול מחוץ לתחנת יציאה - הגורר קנס פוטנציאלי - כלומר במידה והפרשי הריביות הממוצע יהיה נמוך יותר מהריבית שקיימת במשכנתא הנוכחית של הלווה). שבירת מסלול משכנתה עשויה להוות חלק מתהליך של מיחזור משכנתה. בתהליך זה פורעים משכנתה ומתחייבים לשלם משכנתה אחרת במקומה שבמקרים רבים עשויה להיות במחירים טובים יותר בגלל הפרשי תקופות, או לחלופין בגלל שהריביות במשק ירדו ביחס לתקופה בה נלקחה הלוואת המשכנת המקורית. את המחזור יהיה כדאי לבצע במידה ותנאי המשכנתה החדשה טובים יותר או מתאימים יותר למצבה הכלכלי של משפחה. שני המקרים הנפוצים ביותר למחזור המשכנתא הן :

א. במידה ומשפחה נקלעה לקשיים והמשכנתא חונקת אותם, סביר להניח שניתן יהיה לפרוס את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר ובכך להוריד את גובה ההחזר החודשי.

ב. במידה וניתן להשיג עסקה בריביות טובות יותר ובכך ניתן לחסוך כסף יהיה כדאי למחזר את המשכנתא.

ההמלצה של אנשי המקצוע בשוק המשכנתאות היא לבדוק לפחות אחת לשנה את כדאיות מחזור המשכנתא.

ראו גם[עריכת קוד מקור | עריכה]

קישורים חיצוניים[עריכת קוד מקור | עריכה]

הערות שוליים[עריכת קוד מקור | עריכה]