מיחזור משכנתה

מיחזור משכנתה הוא תהליך בנקאי המאפשר לשנות את תנאי המשכנתה על ידי סגירת משכנתה ישנה ופתיחת משכנתה חדשה, כלומר החלפה של התחייבות חוב קיימת בהתחייבות חוב אחרת בטווח ובריבית שונים. התנאים וההגבלות של מיחזור משכנתה עשויים להשתנות לפי מדינה, בהתבסס על מספר גורמים כלכליים כגון סיכון אינהרנטי , סיכון חזוי, יציבות פוליטית , יציבות מטבע, אסדרת בנקאות , סיכון אשראי ודירוג אשראי. במדינות רבות מיחזור משכנתה מקובל במשכנתאות למגורים ולמימון לרכב . בנוסף, מיחזור משכנתה יכול לחול על חוב שנוצר מכמה סוגי הלוואות. כולל גם הלוואות לסטודנטים , יתרות הלוואות כרטיסי אשראי, הלוואות אישיות וחובות אחרים.

כיוון שהמשכנתה היא הלוואה ארוכת טווח, לעיתים חלים מאז שנלקחה שינויים משמעותיים, הן בתנאי השוק והן בהיקף ההכנסות וההוצאות המשפחתיות. מדובר, למשל, בשינוי הריבית במשק, הולדת ילד, קבלת כספי ירושה, מענק ועוד.

אם מיחזור משכנתה מתרחש במצוקה פיננסית , הוא נעשה כהסדר חוב.

סיבות למיחזור משכנתה

הלוואה עשויה להיות ממוחזרת מסיבות שונות:

1. כדי לנצל גובה ריבית טוב יותר
2. לאחד חובות להלוואה אחת
3. להקטנת סכום ההחזר החודשי
4. הפחתת סיכון (כמו מעבר מהלוואה בריבית משתנה להלוואה בריבית קבועה)
5. כדי לפנות מזומנים.

מיחזור משכנתה מסיבות 2, 3 ו-5 מתבצע בדרך כלל על ידי לווים הנמצאים בקושי כלכלי, על מנת להפחית את התחייבויות ההחזר החודשי שלהם, אך ייקח להם יותר זמן לפרוע את חובם.

בהקשר של מימון אישי (בניגוד למימון תאגידי), מיחזור משכנתה של מספר חובות מקל על ניהול החוב. כשחוב בריבית גבוהה, כגון חוב בכרטיס אשראי , מאוחד למשכנתה, הלווה יכול לשלם את יתרת החוב לפי שיעורי משכנתה לאורך תקופה ארוכה יותר.

עבור משכנתאות לבית בארצות הברית, ייתכנו הטבות מס הזמינות עם מיחזור משכנתה, במיוחד אם לא משלמים מס מינימום חלופי .

סיכונים

בחלק מהלוואות לתקופה קצובה יש סעיפי קנסות המופעלים בפירעון מוקדם של ההלוואה וכן עמלות "סגירה". כמו כן, יהיה אגרה (תשלום) על מיחזור המשכנתה. יש לחשב עמלות אלו לפני היציאה למיחזור משכנתה, שכן הן יכולות למחוק את כל החיסכון שנוצר באמצעות מיחזור משכנתה. סעיפי קנס חלים רק על הלוואות ששולמו לפני הפירעון. אם הלוואה נפרעת עם עת הפירעון מדובר במשכנתה חדשה, ולא במיחזור משכנתה, וכל תנאי ההתחייבות הקודמת מסתיימים כאשר כספי המימון החדשים משלמים את החוב הקודם.

אם ההלוואה הממומנת היא בעלת ריבית זהה לבעבר, אך לטווח ארוך יותר, הדבר יביא לעלות ריבית כוללת גדולה יותר לאורך זמן ההלוואה, ותגרום לכך שהלווה יישאר בחובות עוד שנים רבות. בדרך כלל, מיחזור משכנתה יהיה בעל ריבית נמוכה יותר. שיעור נמוך יותר זה, בשילוב עם הטווח החדש והארוך שנותר על ההלוואה, יוריד את התשלומים.

הלווה צריך לחשב את העלות הכוללת של הלוואה חדשה בהשוואה להלוואה הקיימת. עלות ההלוואה החדשה תכלול את עלויות הסגירה, קנסות פירעון מוקדם (אם יש) והריבית המשולמת לאורך חיי ההלוואה החדשה. זה צריך להיות נמוך מהריבית הנותרת שתשולם על ההלוואה הקיימת כדי לראות אם יש טעם כלכלי למחזר.

נקודות

מלווים למיחזור משכנתה דורשים לעיתים קרובות אחוז מסכום ההלוואה הכולל כתשלום מראש. בדרך כלל, סכום זה מתבטא ב"נקודות" (או "פרמיות") בארצות הברית. נקודה אחת = 1% מסכום ההלוואה הכולל. יותר נקודות (כלומר תשלום מראש גדול יותר) יגרמו בדרך כלל לריבית נמוכה יותר. חלק מהמלווים יציעו לממן חלקים מההלוואה בעצמם, וכך ייצרו מה שנקרא "נקודות שליליות" (כלומר הנחות).

קישורים חיצוניים

• משרד השיכון והפיתוח העירוני האמריקאי
• מיחזור משכנתא, באתר כל זכות
• הפיקוח על הבנקים מפרסם הנחיות חדשות לשיפור תהליכי מחזור משכנתא, באתר בנק ישראל, יולי 2023