הערת אזהרה

במסגרת דיני המקרקעין "הערת אזהרה", היא רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.

לרישום הערת אזהרה שתי מטרות:

1. להזהיר ולהודיע, לכל מי שמתעניין במקרקעין שלגביהם רשומה הערת אזהרה, כי קיימת התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה, וזאת באמצעות עיון בפנקסים הפתוחים לעיון הציבור.
2. למנוע מבעל המקרקעין, שהתחייב לעשות עסקה עם קונה א', לעשות עסקה סותרת עם אדם ב' באותם המקרקעין, ללא הסכמתו של אדם א' או ללא קבלת צו מבית משפט.

הגדרות בחוק

להלן הגדרת המונח בחוק (חוק המקרקעין):

• סעיף 126 לחוק המקרקעין – הערת אזהרה -
  (א) הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מלעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן - הזכאי), הערה על כך; לעניין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות הייתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם הייתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית.
  (ב) נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור.
• סעיף 127 לחוק המקרקעין – תוצאות של הערת אזהרה -
  (א) נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט.
  (ב) נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהייתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה.
  (ב1) הערת אזהרה שנרשמה כאמור בסעיף 126, אינה טעונה רישום בכל מרשם או פנקס אחר המתנהל על-פי דין.
  (ג) עסקה המקנה חלק ממקרקעין, בבעלות או בחכירה לדורות, לרשות מקומית למטרת דרכים או מדרכות או הרחבתם, המתחייבת מתוכנית שאושרה לפי חוק התכנון והבניה, לא יראו כעסקה הסותרת הערת אזהרה, ובלבד ששלושים יום לפני רישום העסקה נשלחה הודעה על כך לזכאי על פי הערת האזהרה.

האם הערת אזהרה הינה זכות חוזית או קניינית

שאלת מהות הזכות אותה מייצגת הערת אזהרה, היא סוגיה מרכזית בהגדרת המונח, שכן שאלה זו יכולה לקבוע עדיפות של הזכות על זכויות מסוגים אחרים ולהפך. להלן מספר גישות לפירוש של הערת אזהרה:

• פס"ד אטיאס (השופט ח. כהן + א' פרוקצ'יה) – רואים בהערת אזהרה זכות קניינית וזאת לפי ס' 127(ב) לחוק המקרקעין, שכן הערת אזהרה מעניקה זכות עקיבה ועדיפות מהותית על פני נושים אחרים.
• פס"ד בוקר (השופט לנדוי) + ע"א 205/83 חובני נ' דקלה בע"מ, פ"ד מא(3) 96, (השופט ביייסקי) (וגם פרופ' רייכמן) – אינם רואים בהערת אזהרה זכות קניינית כי המשותף לזכויות הקנייניות הינו יכולת הניצול, ההנאה והמימוש. הערת האזהרה היא זכות חוזית – שימת מחסום - שנועדה למנוע רישום עסקה הסותרת התחייבות שניתנה .
• ע"א 189/95 בנק אוצר החייל נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199 – הערת אזהרה היא יצור כלאיים, יש לה תכונת עקיבה ויש לבחון כל מקרה לגופו. להערת אזהרה על רישום משכנתא יש אופי קנייני (חפצי), בשל הפיכתו של הזכאי לנושה מובטח, בעל זכות קניין בנכס המשועבד לו.
• פ' וייסמן – הזכות של הערת אזהרה פועלת in rem ולכן קניינית מובהקת.

קישורים חיצוניים

• תדריך לרישום הערת אזהרה, באתר של משרד המשפטים
• [http://www.architecture.org.il/art_law.php

מאמרים בנושאי חוק ומקרקעין]- אדריכלות ובניה בישראל תבנית:Legal תבנית:נ