ועדות התכנון והבנייה

ועדות התכנון והבנייה במדינת ישראל הוקמו מכוח חוק התכנון והבנייה תשכ"ה – 1965. תפקידן מתחיל בייעוץ לממשלה בנושאי קביעת מדיניות התכנון במדינת ישראל, ובאישור תוכניות תוך שמירה על מדיניות הממשלה, ומגיע עד הוצאת היתרי בנייה ואישור הקלות בנייה ברמה המקומית.

ועדות התכנון השונות מאוישות על ידי נציגי משרדי הממשלה, נציגי הרשויות המקומיות, בעלי מקצוע בתחום התכנון והבנייה ונציגי ציבור.

לפי פרק ב' לחוק התכנון והבנייה, הוקמו במדינת ישראל ועדות תכנון המסודרות לפי היררכיה תכנונית וכוללות בין השאר את:

• המועצה הארצית לתכנון ולבנייה
• הוועדה לתשתיות לאומיות
• ועדה מחוזית לתכנון ולבנייה
• ועדה מקומית/מרחבית לתכנון ובנייה

רקע

ראו גם – תכנון ובנייה בישראל, היתר בנייה

מינהל התכנון הוא גוף ממשלתי, תחת משרד הפנים, האחראי על ייעוץ לממשלה בענייני תכנון הבנייה במדינת ישראל מתוקף סמכויות שניתנו לו בחוק התכנון והבנייה, תוך כיבוד סעיפי חוק המקרקעין תשכ"ט-1969. וכיום גם תוך התחשבות בסעיפי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תשע"ו-2016.

ברשויות המקומיות השונות קיימים "מינהלי תכנון ותשתיות" האחראים, בנוסף לפיקוח על הבנייה, על הגשת תוכניות שונות בהקשר לייעודי קרקע ותשתיות השטחים שתחת אחריותה המוניציפליות, תוכנית מתאר מקומית, וכן הנגשת המידע לציבור - כמו קבלת בקשות להיתרי בנייה. באתר "govMap" הממשלתי ו"מערכת gis" ניתן לעיין בייעודי הקרקע כמו מאפייני הקרקע השונים שכבר מופו (לדוגמה היתר לבניה על בסיס תוכניות ייעודי הקרקע: שטח ירוק מיועד לשימור כטבע, שטח חום ייעודי כשטח ירוק או כמבנים קהילתיים/ציבוריים). ב"אתר מידע תכנוני" ניתן לאתר פרטים על בקשות להיתרי בנייה, כמו צפייה והגשת התנגדויות לתוכניות השונות, על פי כתובות או שם תוכנית הבנייה.

רשויות מקומיות שונות, כדוגמת ירושלים, קבעו תקן של מתכנן אורבני בכל מנהלה מקומית על מנת לייצג את קול התושבים המתגוררים באותה מנהלה מקומית בוועדות המקומיות, מחוזיות וארציות כמו לתת חוות דעת מקצועית בעניין כל תוכנית המוגשת בהתייחס לשטחי אותה מנהלה מקומית. המתכנן האורבני אחראי גם להנגיש לציבור המעוניין בכך, דרך השתתפות פעילה בוועדה הפיזית/מקומית של המינהל הקהילתי, מידע וכלים בעניין תכנונים אורבניים עכשוויים בשכונות השונות. כמו העברת סדנאות להענקת כלים להגיש התנגדויות לתוכניות שונות, ואף כלים להגיש הצעות תושבים לשטחים חומים שלא בשימוש.

ב-2016 הוקמו גם "המינהלות העירוניות להתחדשות עירונית" תחת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מתוקף חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תשע"ו-2016. שתפקידן להנגיש לתושבים מידע בעניין התחדשות עירונית, כמו לייעץ ולתת סיוע למעוניינים לקדם תוכניות פינוי בינוי של הבית המשותף בזכויותיהם מול היזם.

חוקי תכנון ובנייה בישראל

• חוקי בסיס
  • חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (ועד בית)
  • חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963
  • חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965
  • חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראת שעה), תשע"א-2011
  • תקנות התכנון והבנייה (מסירת מידע), תשמ"ט-1989
  • תקנות התכנון והבנייה (התרת שינויים בהיתר על ידי מהנדס ועדה מקומית), תשנ"ב-1992
  • תקנות התכנון והבנייה (אצילת סמכויות לוועדת משנה מאת רשות מרחבית), תשנ"ט-1999
  • תקנות התכנון והבנייה (היוועצות בחבר ועדה וקבלת חוות דעת מקצועית ביחס לתוכנית), תשס"ג-2003
  • תקנות התכנון והבנייה (סדרי הדיון בקיום דיון חוזר במוסד תכנון), תשס"ג-2003
  • תקנות התכנון והבנייה (סדרי דין בבקשה לפי סעיף 207 לחוק), תשס"ט-2008
  • תקנות התכנון והבנייה (תוכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-2009
  • תקנות התכנון והבנייה (סדרי דין בבקשות לעניין צו הריסה מינהלי), תש"ע-2010
  • תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע"ד-2014
  • תקנות התכנון והבנייה (משלוח הודעות והחלטות בדרך מקוונת), תשע"ז-2016
  • תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), תשע""ו-2016
  • תקנות התכנון והבנייה (הליך רישוי בדרך מקוצרת), תשע"ז-2017
  • תקנות התכנון והבנייה (הקמת מכון בקרה ודרכי עבודתו), תשע"ח-2018
  • תקנות התכנון והבנייה (כשירות בקר מורשה בריאות), תשע"ח-2018
  • תקנות התכנון והבנייה (רישום מגרש תלת-ממדי), תש"ף-2020
  • תקנות התכנון והבנייה (תכן הבנייה) (בנייה בת-קיימה), תש"ף-2020
  • תקנות התכנון והבנייה (הקלה, שימוש חורג וסטייה מתוכנית), תשפ"ג-2023
  • תקנות התכנון והבנייה (תוכנית לרישוי מהיר), תשפ"ד-2023
  • צו התכנון והבנייה (פטור מתוכנית ומהיתר להקמת מבנים יבילים זמניים ולשימוש במבנים קיימים לצורכי מגורים זמניים) (חרבות ברזל) (הוראת שעה) (מס' 2), תשפ"ד-2024
  • תקנות התכנון והבנייה (רישום בקרים), תשפ"ד-2024
• חוקי התגוננות מאירוע חירום אזרחי ובטיחות
  • חוק ההתגוננות האזרחית, תשי"א-1951
  • תקנות התכנון והבנייה (הוראות מיוחדות בדבר היתר במיתקן ביטחוני), תשכ"ז-1966
  • תקנות התכנון והבנייה (הנוהל בוועדה למיתקנים ביטחוניים), תשכ"ז-1966
  • תקנות התכנון והבנייה (הנוהל בוועדת ערר למיתקנים ביטחוניים), תשכ"ז-1966
  • תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), תש"ן-1990
  • תקנות התכנון והבנייה (פרסום הודעה על הפקדת תוכנית על גבי שלט לפי סעיף 89א לחוק), תשס"ד-2004
  • תקנות התכנון והבנייה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), תשס"ט-2008
  • תקנות התכנון והבנייה (פטור מהיטל השבחה לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), תשס"ט-2008

• הגנה על הסביבה
  • תקנות התכנון והבנייה (תסקירי השפעה על הסביבה), תשס"ג-2003
  • תקנות התכנון והבנייה (תוכנית הטעונה התייעצות עם פקיד היערות), תשע"ה-2015

• נגישות
  • תקנות שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות (התאמות נגישות לשירותי בריאות ולמקומות נתינתם), תשע"ו-2016
  • תקנות התכנון והבנייה (ביצוע התאמות נגישות למוסד חינוך חדש), תשע"ט-2018
  • תקנות התכנון והבנייה (תכן הבנייה) (בטיחות המשתמש), תש"ף-2019
  • תקנות שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות (התאמות נגישות למקום ציבורי שהוא בניין קיים), תשע"ב-2011

• מבני ציבור
  • תקנות התכנון והבנייה (בניינים ציבוריים), תשמ"א-1981
  • צו התכנון והבנייה (קביעת גופים ציבוריים ומקצועיים לעניין סעיף 100(3) לחוק), תשנ"ג-1993
  • תקנות התכנון והבנייה (בקשה להרשאה להקמת מבנה דרך), תשס"ה-2004
  • תקנות התכנון והבנייה (אישור מטרה ציבורית), תשע"ה-2014
  • צו התכנון והבנייה (צורכי ציבור נוספים), תשע"ו-2016

• יזמות בעלי דירות
  • תקנות התכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תוכנית בבית משותף), תשע"ו-2016

• כללי
  • תקנות התכנון והבנייה (עבודה ושימוש הטעונים היתר), תשכ"ז-1967
  • תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970
  • תקנות התכנון והבנייה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-1971
  • תקנות התכנון והבנייה (המצאת צו לפי סעיף 239 לחוק), תשל"ח-1978
  • תקנות התכנון והבנייה (הודעות על חבות בהיטל השבחה ותחליף מסירה), תשמ"א-1981
  • תקנות התכנון והבנייה (סדרי הדין בוועדות ערר), תשנ"ו-1996
  • תקנות התכנון והבנייה (סדרי הדין בערעור על שומת השבחה), תשמ"א-1981
  • תקנות התכנון והבנייה (ערובות להבטחת תשלום היטל השבחה ודחיית תשלומים), תשמ"א-1981
  • תקנות התכנון והבנייה (תעודה בדבר תשלום היטל), תשמ"א-1981
  • תקנות התכנון והבנייה (תשלום היטל השבחה על הקלה בדירת מגורים), תשמ"א-1981
  • תקנות התכנון והבנייה (סדרי הדין בהליכים למתן צווים על פי המבקש בלבד), תשמ"ג-1982
  • תקנות התכנון והבנייה (המצאת צווים לפי סעיפים 224 ו-231 לחוק), תשמ"ה-1985
  • תקנות התכנון והבנייה (כינוי תוכניות), תשמ"ו-1985
  • תקנות התכנון והבנייה (סדרי נוהל בהתנגדויות לתוכנית, סמכויות חוקר וסדרי עבודתו), תשמ"ט-1989
  • תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים), תשנ"ב-1992
  • תקנות התכנון והבנייה (פרטים נדרשים בתוכנית להיתר על ידי מורשה להיתר), תשנ"ב-1992
  • תקנות התכנון והבנייה (פטור סוגי בקשות מתחולת סעיף 149 לחוק), תשנ"ו-1996
  • תקנות התכנון והבנייה (דרכי פרסום הפקדת תוכנית לפי סעיף 62א(א)(9)), תשנ"ז-1997
  • תקנות התכנון והבנייה (הסדרת הולכה, חלוקה והספקה של חשמל), תשנ"ח-1998
  • תקנות התכנון והבנייה (דיווח על ביצוע עבודות לפי סעיף 261(ד) לחוק), תשע"ו-2016
  • צו התכנון והבנייה (פטור מהיטל השבחה) (הוראת שעה מס' 10), תשע"ח-2018
  • צו התכנון והבנייה (פטור מהיטל השבחה) (הוראת שעה מס' 3), תשפ"ב-2021
  • תקנות רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות (מנהלי עבודה), תשמ"ב-1982

• חובות בהתייחס לתשתיות
  • תקנות התכנון והבנייה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), תשמ"א-1981 (טופס אישור אכלוס)
  • תקנות התכנון והבנייה (סטיה ניכרת מתוכנית), תשס"ב-2002
  • תקנות התכנון והבנייה (מיתקנים נלווים לקו תשתית תת-קרקעי), תשע"ה-2015
  • תקנות התכנון והבנייה (בניין הדרוש במישרין לצורך הקמתה של דרך או שימוש בה), תשע"ו-2016
  • תקנות התכנון והבנייה (תכן הבנייה) (אצירת אשפה), תש"ף-2019
  • תקנות התכנון והבנייה (תכן הבנייה) (תברואה), תש"ף-2019
  • חובות בהתייחס לתשתיות חניה, חניה ציבורית והיתרן'
    • תקנות התכנון והבנייה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג-1983
    • חוק הרשויות המקומיות (שימוש ארעי במגרשים ריקים), תשמ"ז-1987
    • תקנות התכנון והבנייה (הצמדת מקומות חניה), תשנ"ו-1996

• בניה לא חוקית
  • תקנות התכנון והבנייה (דיווח על בנייה שלא כדין), תשמ"ח-1987
  • תקנות העבירות המינהליות (קנס מינהלי – תכנון ובנייה), תשע"ח-2018

• רגולציה מחייבת בהתייחס לעבודת קבלן בנייה כבטיחות עבודות בנייה

הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל)

ערך מורחב – ותמ"ל

לאור משבר הדיור בישראל הוחלה בצו זמני "חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים (הוראת שעה), תשע"ד-2014" שהסדירה את הקמתה של הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור במטרה להגדיל את היצע הדירות החדשות למכירה והשכרה בשטחי מדינת ישראל. כשגם חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תשע"ו-2016 מסייע בדבר מתוקף מטרתו להקל על יזמים המעוניינים לפתח בנייה כהתחדשות עירונית, ובעיקר על צירי הרכבות הקלות מתוקף תוכניות המתאר הקיימות. ובכך להאיץ ולהגדיל את היצע מיזמי הבנייה במדינה.

לאחר שהממשלה או ועדת השרים הכריזה על שטח כמתאים להפוך ל"מתחם מועדף לדיור" והדבר אושר על ידה וימצא יזם המעוניין לקדם תוכנית בנייה, של לפחות 400 יחידות, בשטח התוכנית תועבר התוכנית לוועדת משנה להתנגדויות של הותמ"ל. שהינם בעלי סמכויות זהות לאלו של "המועצה הארצית לתכנון ובנייה" ומתוך כך בעלי סמכות לאשר היתר בנייה, שימוש חורג או הקלה. אישורי תוכניות, מעבר לאלו שנקבעו בתוכנית המתאר הארצית, ייעשו רק באישור הממשלה וועדת השרים הממונה לעניין.

יזם "מתחם מועדף לדיור" יכול להיות רק מהבאים:

• רשות מקרקעי ישראל או בא מטעמה.
• משרד הבינוי והשיכון או בא מטעמה.
• החברה הממשלתית לדיור להשכרה.
• משרד הפנים או בא מטעמה.
• רשות מקומית.
• ועדה מקומית.
• משרד ממשלתי.
• ועדה מחוזית.

הגשת התנגדויות

כל אדם רשאי להגיש התנגדות, תוך 60 יום מפרסום התוכנית להתנגדויות, באתר התכנון לתוכנית. כשחובה לפרסם על התוכנית גם בעיתונות ובשטח האתר המיועד לביצוע התוכנית. שמיעת ההתנגדויות יעשו בפני חוקר וזה יגיש את ממצאיו תוך 45 יום ממועד סגירת האפשרות להגשת התנגדויות. מתכנן הוועדה עובר על ממצאי החוקר וראשי לתת את חוות דעתו בעניין טרם העברת המלצות החוקר לדיון בוועדת המשנה להתנגדויות. כשוועדת המשנה להתנגדויות מחויבת להגיש את החלטתה תוך 30 יום, ובתחום כולל של 24 חודשים מיום הגשת התוכנית. אז תוך 7 ימים נוספים על הוועדה למתחמים מועדפים לאשר או לדחות או לשנות את התוכנית על סמך ההחלטות.

חוות דעת החוקר ומתכנן הוועדה יפורסמו תוך 7 ימים ממועד קבלת ההחלטה הסופית בעניין התוכנית.

תחולת אישור הוועדה יעשו מרגע פרסום האישור בעיתונאות (על ידי היזם ועל חשבונו) ובאתר האינטרנט של תכנון. במידה והתוכנית נדחתה הנושא יפורסם בעיתונות ובאתר תכנון על ידי מזכיר הוועדה תוך 21 יום מיום דחיית התוכנית.

המועצה הארצית לתכנון ובנייה

תפקיד המועצה הארצית: ייעוץ לממשלה בכל הקשור במדיניות התכנון והבנייה לרבות ייעוץ בנושאי חקיקה. המועצה הארצית מביאה לאישור הממשלה תוכניות מתאר ארציות, מאשרת תוכניות מתאר מחוזיות, ודנה בעררים המוגשים ביחס לתוכניות מתאר מקומיות.

הרכב המועצה: 32 נציגים, שליש מתוכם נציגי משרדי הממשלה, שליש נציגי רשויות מקומיות ושליש נציגי ציבור ובעלי מקצוע בתחום התכנון והבנייה.

למועצה הארצית מספר ועדות משנה שונות הכוללות בין השאר את:

• ועדת משנה לנושאים תכנוניים עקרוניים (הולנת"ע)

תפקיד הוועדה: דנה בנושאים המועברים אליה ממליאת המועצה הארצית בגין שינויים לתוכניות מתאר והתנגדויות להן.

הרכב הוועדה: 18 נציגים שמונו מבין חברי המועצה הארצית.

• ועדת משנה לעררים

תפקיד הוועדה: דנה בעררים על החלטות הוועדות המחוזיות.

הרכב הוועדה: שישה נציגים שמונו מבין חברי המועצה הארצית.

• ועדת משנה לתקנות ונהלים

תפקיד הוועדה: דנה בתקנות התכנון והבנייה.

הרכב הוועדה: שמונה נציגים שמונו מבין חברי המועצה הארצית.

ועדה מחוזית לתכנון ובנייה

מדינת ישראל מחולקת לשישה מחוזות: מחוז הדרום, מחוז ירושלים, מחוז המרכז, מחוז תל אביב, מחוז חיפה ומחוז הצפון.

תפקיד הוועדה המחוזית: בעלת הסמכות להגיש תוכניות מתאר מחוזיות (תמ"מ) לאישור המועצה הארצית.

תוכניות המתאר המחוזיות קובעות מדיניות ארוכות טווח למחוז כולו ולאזורים הספציפיים בו. כמו כן, הוועדה המחוזית מפקידה ומאשרת תוכניות בניין עיר מקומיות (תב"ע) הנכללות בתחום סמכותה.

הרכב הוועדה המחוזית: 17 נציגים הכוללים נציגי משרדים ממשלתיים, חמישה נציגי רשויות ומועצות מקומיות הנכללים בתחומה ונציגים מקצועיים.

לוועדה המחוזית מספר ועדות משנה שונות הכוללות בין השאר את:

• ועדת המשנה להתנגדויות

תפקיד הוועדה: דנה בהתנגדויות לתוכניות בניין עיר בתחום סמכותה.

הרכב הוועדה: חמישה נציגים שמונו מבין חברי הוועדה המחוזית.

• ועדת משנה לעררים

תפקיד הוועדה: דנה בעררים על החלטות הוועדות המקומיות בתחום סמכותה.

הרכב הוועדה: חמישה נציגים שמונו מבין חברי הוועדה המחוזית.

הפקדת תוכנית תכנונית מוקדמת לבדיקה

חוק התכנון והבנייה מסדיר את כללי הפקדת תוכנית תכנונית מוקדמת לבדיקה בסעיף 63: לאחר מעבר של מתכנן המחוז, הבקשה עוברת לוועדה המחוזית, במידה והבקשה אינה הולמת את החוק או התקנות ביכולת הוועדה המחוזית להחזירה לייזם לביצוע התיקונים הנדרשים, תוך עדכון מהנדס הוועדה המקומית. לאחר הגשת הבקשה המתוקנת על מתכנן המחוז לבצע בדיקה נוספת תוך 3 ימים. ביכולת מתכנן המחוז להתייעץ ולדרוש חוות דעת שונות בצירוף להמלצותיו, מגורמים מקצועיים שונים כמו: המשרד להגנת הסביבה, משרד התחבורה, צוות תוכנית אב לתחבורה ציבורית ועוד. סעיפים מחייבים נוספים כוללים התאמות נדרשות בפני אסונות טבע כמו רעידות אדמה ודרישת נגישות מבני ציבור כבר בשלב התכנון לבעלי מוגבלויות.

לפי סעיף 109א על מוסד התכנון להחזיר תשובה האם התוכנית אושרה או לא, תוך 12 חודשים ממועד הגשתה. בעניין תוכנית מצומצמת, תוך 8 חודשים - אלא אם אושר אחרת באישור שר הפנים. במידה והוועדה המחוזית צופה כי לא תוכל לעמוד ביעד תאריך מסירת ההחלטה באפשרותה להעביר את התוכנית למועצה הארצית, דרך מזכיר הוועדה המקומית. אלא אם מדובר בתוכנית מגורים של מעל 500 יחידות, כשבמקרה זה הבקשה, יחד עם כל סמכויות הוועדה המחוזית ובהם אפשרות שמיעת התנגדויות והכרעה, תועבר לוועדה הארצית רק לאחר תום תקופת אפשרות הוועדה המחוזית להחזיר תשובה במידה וזו לא עמדה בזמנים; ותוך 7 ימים מתאריך זה. החל מקבלת התוכנית בוועדה הארצית ניתנים 10 חודשים לקבלת הכרעה בעניין התוכנית.

הפקעת קרקע - לפי סעיפים 191-190 תיעשה רק במידה וזו נמצאה כנדרשת לצורכי ציבור; ותתבצע על ידי הוועדה המקומית לאחר בקשת הוועדה המחוזית. במקרה זה ישלום לבעל הקרקע פיצויים או אפשרות לחילופי קרקע.

הגשת התנגדויות

סעיף 102 בחוק התכנון והבנייה מציין שיש לקבוע את מועד הגשת ההתנגדויות בתקופה המשתרעת על מינימום חודשיים עד 3 חודשים ממועד הגשת התוכנית להתנגדויות. סעיף 103א מציין כי יש לנמק את הסיבות לסירוב, אחרת ההתנגדות לא מתקבלת ולא יתקיים דיון בעניינה. סיבות התנגדות עם תוכן הולם יכולות להיות: אי הלימה של התוכנית למתבקש בחוק, בקשת התאמות ודרישות תכנוניות נוספות על בסיס תווי מיקום או אופי השכונה בה מתבקשת התוכנית הייעודית, בקשות נלוות לאפשור אופי הפעולה שמבקשת התוכנית לקיים כמו צורך בשירותים מוניציפליים, קהילתיים, תחבורתיים, רפואיים או עירוניים נוספים.

הגשת התנגדות לתוכנית מחייבת חתימת עו"ד מורשה ואינה תקפה ולא תיכנס לשיקולי ההכרעה, אלא רק במידה והתקיימה נוכחות פומבית; פיזית או מקוונת של המתנגד ביום שנקבע בוועדה המחוזית לדיון בתוכנית. במידה ונמצא כי ההתנגדות הוגשה שלא בתום לב או שהייתה טורדנית או קנטרנית ביכולת ראשי מוסד התכנון לחייב את המתנגד לשלם ליזם את הוצאות ההליך החורגות לאור ההתנגדות. במידה ומצא מוסד התכנון את ההתנגדות כמוצדקת ביכולת מוסד התכנון לחייב את היזם לשלם למתנגד את הוצאות ההליך של המתנגד.

חוק התכנון והבנייה מסדיר את רשימת הזכאים להגיש התנגדות לתוכנית בסעיף 100:

• כל גורם או תושב הרואה עצמו כנפגע מהתוכנית העתידית.
• ועדה מקומית (/ועדה פיזית) או מהנדס ועדה מקומית ששטחי התוכנית נכללים בשטחי סמכותו, או בסמוך אליו ונמצאו כבעלי עניין בתוכנית.
• נציגי רשות מקומית.
• גוף ציבורי בעל עניין ציבורי בתוכנית.
• נציגי משרדי ממשלה.
• מתכנן מחוז.

לפי סעיף 107א ביכולת שר הפנים וכל מוסד תכנוני אחר למנות חוקר מטעמו לבדיקת התנגדויות לתוכנית מסוימת, במידה ומספר המתנגדים או מהותם מצדיקות זאת. במידה ולא מונה חוקר טרם הדיון בתוכנית ביכולתו לעשות זאת לאחר התייעצות עם יו"ר מוסד התכנון הנוגע לעניין.

בעלויות - ניתן להגיש התנגדות בעניין ניכוס שטחים תכנוניים על ידי הרשות המקומית או היזם ללא בעלות. יש להגיש מסמכים תומכים כמו אישור בעלות בטאבו, או שטרי מכר בצירוף הערכת שמאי לתאריך המכר, ובמידה ונדרש תרגום; בצירוף אישור וחתימת נוטריון. לפי סעיף 127 זכויות בעלי קרקע או שעבודים (כמשכנתא או הלוואה זמנית) בענייני בנייה או איחוד חלקות יישארו כשהיו טרם הבנייה, גם במקרי חלוקה מחדשה של גושים או חלקות או איחודם. במידה ובעל חלק מהשטח מרגיש כי זכויותיו נפגעות, ביכולתו לדרוש מהוועדה המחוזית לקנות את חלקו על פי הערכת שמאי שתמנה הוועדה, תוך 6 חודשים ממועד הגשת ההחלטה.

כללי קיום ועדות תכנון ובנייה

חוק התכנון והבנייה מסדיר את כללי קיומם של ועדות התכנון והבנייה כמפורט בפרק ב' סימן ו':

• ניתן לקיים דיון חוקי של ועדות התכנון והבנייה בתנאי סף של נוכחות מחצית מחברי הוועדה. במידה ותנאי זה לא מתקיים דוחים את הישיבה ב-15 דקות, אז במידה ויו"ר הוועדה נוכח ועוד 2 חברים ניתן לקיים את הדיון. בהיעדרו של היו"ר יקבע חבר חלופי לניהול סדר היום.
• חובה על מזכיר הוועדה לשלוח הזמנה לכלל בעלי העניין (מתכנן רלוונטי, ייזם, מתנגדים, מתכננים אורבנים רלוונטיים, נציגי רשות מוניציפלית) בהתייחס לדיון לפחות 7 ימים לפני מועד הישיבה. בטווח זמן ביניים זה ביכולת יו"ר הוועזה המחוזית לקיים שינויים בסדר היום, ולעדכן את הנוגעים בדבר על השינויים בציון נימוקים מיוחדים.
• חובה לעדכן את סדר היום העדכני באתר מוסד התכנון בזמן סביר לפני הדיון (בציון דיון פנימי אם תקף) - לפי סעיף 95 במקרה שאי עדכון בעניין דיון או אי מסירת הודעה מוקדמת ועדכון במידה ונדרש של זכאי שגרר פספוס השתתפות בדיון, כמו אי עדכון שינויים או עדכון שגוי של סדר היום באתר המוסד התכנוני; הדבר יגרור את פסילת הדיון בתוכנית שהתקיים במועד זה; אך רק אם יטען הזכאי כי נמנעה ממנו הזכות לטענות. סעיף 103א(ב) מציין כי במקרי התנגדויות הקשורות לשמירת הטבע ביכולת מתנגדים אחרים, ואף כאלו שלא הגישו עצמם התנגדות, להשתמש בהתנגדות של מגיש אחר אפילו ללא נוכחותו בדיון במידה וזו הולמת את טיעוניהם, וזו תהיה כשלהם מרגע השמעת הטיעונים בדיון.
• נוכחות משתתף, ייזם או מתנגד, נרשמת רק במידה והגיש מסמכי התנגדות חתומים על ידי עו"ד לאתר מוסד התכנון וגם הביע נוכחות בדיון יום הישיבה (גם אם בדיון בנושא תוכנית אחרת).
• נוכחות פיזית של חברי הוועדה באולם ישיבות הוועדה נדרשת רק במידה והגיעו משתתפים פיזיים, אחרת ניתן לקיים או להמשיך את יום הדיון באופן מקוון.
• קיים איסור על חבר ועדה או מוסד תכנוני להיות בניגוד עניינים בעניין דיון הקשור באופן אישי, משפחתי, עסקי או אחר; מה שיגרור איסור השתתפות בדיונים הקשורים לתוכנית האמורה. במידה והדבר התגלה לאחר אישור ההשתתפות בדיון; על אותו חבר ועדה להגיש מיידית מכתב בעניין ליו"ר או לוועדה בתיעוד בפרוטוקול.
• לפי סעיף 44ג במידה ונמצא לגבי חבר מוסד תכנון חשש לניגוד עניינים במישרין או בעקיפין, באופן אישי או משפחתי בתדירות לא סבירה; ביכולת שר המשפטים לקבוע חבר זה כבעל ניגוד עניינים באופן תדיר ומכאן להביא למעקב ומניעה מבוקרת אפשרית מהשתתפות בדיונים.
• לכל חבר מוסד תכנון קיימת אפשרות למנות ממלא מקום בהיעדרו, אך יחיד.
• חובת ניהול פרוטוקול - יו"ר הוועדה אחראי על חובת ניהול הפרוטוקולים ובכך על קיום רישום קלדני והקלטה רציפה של הדיון (חובת הקלטה לא חלה על ישיבות רשות הרישוי) - אלא אם התבקש להפסיק לצורך התייעצות באישור יו"ר הוועדה. על הפרוטוקול לכלול את הפרטים הבאים: מועד, מיקום, שינויים בסדר היום, שמות חברי הוועדה ונציגים מייעצים ותפקידיהם שנכחו ונעדרו בפתיחת היום ואלו שנכחו בסיומה, האם התקיים מניין תקין של חברי ועדה, שמות מוזמנים: מטעם היזמים ומתנגדים, מהלך הדיון ובתוכו עמדות הצדדים, ציון הפסקות בהקלטות וסיבתן, החלטות ותוצאות הצבעות שהתקיימו על ידי הוועדה בישיבה, הודעות שיש לשלוח למוסד התכנון על פי חוק, מועדים שנקבעו לביצוע פעולות.
• פרוטוקול ישיבה והקלטתה יהיו זמינים לציבור ללא תשלום באתר משרד הפנים, הרשות המקומית או המוסד התכנוני. אלא אם החליט היו"ר הוועדה המחוזית כי מידע זו מהווה "מסירת מידע בעניין מדיניות הנמצאת בשלבי עיצוב", במצב זה על היו"ר לנמק את הטיעון ובהסכמת היועץ המשפטי של מוסד התכנון. תמליל הקלטה של ישיבה יופק רק במקרה ושליש מחברי ועדה או מייעצים יבקשו תמליל הקלטה.
• תוקף החלטות הוועדה הסופיות תקפות מיום פרסומן, ואלו יפורסמו באתר האינטרנט של מוסד התכנון תוך 3 ימים וישלחו לבעלי העניין בדואר רשום.
• על פי סעיף 11ד ביכולת 2 חברי ועדה ויותר להפנות על "החלטה פגומה" מבחינה משפטית או תכנונית, תוך 7 ימים ממועד פרסום ההחלטה בפירוט פרטי הפגם. במקרה זה תקיים הוועדה דיון בעניין והחלטתה לאחריה תהיה סופית.
• זכות עיון - לתושב; בבקשה על פי חוק חופש המידע. לעובד מוסד תכנון; בבקשה ותוך 3 ימים ממועד הבקשה.
• אחת לשנה, עד יוני של שנה עוקבת, על יו"ר מוסד התכנון להגיש לשר הפנים ולפרסם באתר האינטרנט של המוסד התכנוני ד"וח שנתי המסכם על פעולות המוסד התכנוני מתוקף החוק, היקפיו ועמידתו במועדים.

ערעור על החלטות ועדה

סעיף 100 בחוק התכנון והבנייה מפרט כי המעוניינים לערער על החלטה יגישו את הערעור בפני יו"ר הוועדה המחוזית תוך 15 יום מפרסום ההחלטה. ממועד הגשת הבקשה לערעור יינתן ליו"ר הוועדה המחוזית 15 ימים נוספים לקבוע האם יתקיים דיון נוסף בתוכנית.

רשימת הזכאים להגיש בקשה לערעור הם:

• 3 חברי ועדה מחוזית.
• ועדה מקומית (/ועדה פיזית).
• רשות מקומית.
• באישור יו"ר הוועדה המחוזית:
  • היזם.
  • מגיש התנגדות שהתנגדותו נדחתה.
  • משמיעי טענות בעניין פגיעה בטבע שהשתמשו בטיעוני מגיש התנגדות אחר.

תביעת פיצויים - לפי סעיפים 198-197 תושבים או בעלי מקרקעין שהיו בעלי הקניין בתחילת התוכנית ונפגעו בעקבות אישורה על ידי הוועדה המחוזית זכאים לתבוע פיצויים במשרדי הוועדה המקומית תוך 3 שנים מתחילת תוקף התוכנית - בפירוט עילות והיקף הנזק הצפוי שהתוכנית תגרום, בצירוף בקשה למינוי הערכת שמאי מטעם הוועדה המחוזית. במקרים של סיבות חריגות (כמו עיכוב בתחילת הבנייה) ניתן גם בתקופה שלאחריה. על הוועדה המחוזית להחזיר תשובה תוך 90 יום בציון סכום הפיצויים שאישרה. במקרה של תביעת סרק מגיש התביעה יאלץ לשאת את הוצאות חוות הדעת וההליך, במידה ונמצא כי התביעה מוצדקת יכול לבקש החזר על הוצאותיו בהליך מהוועדה המחוזית.

ועדה מקומית / מרחבית לתכנון ובנייה

במרחב תכנון מקומי בו יש רשות מקומית אחת, תקרא הוועדה - ועדה מקומית.

במרחב תכנון מקומי בו יותר מרשות מקומית אחת תקרא הוועדה - ועדה מרחבית.

תפקיד הוועדה המקומית / מרחבית: עריכה, הפקדה ואישור תוכניות שמסמכות ועדה מקומית. עריכה והמלצה להפקדה של תוכניות בתחומה אשר סמכות האישור שלהן היא הוועדה המחוזית.

כמו כן עוסקת הוועדה המקומית במתן היתרי בנייה מכוח תוכניות בניין עיר מאושרות, מתן הקלות שונות בגין הקלה בקווי בניין, הקלה במס' יחידות דיור וכן הקלות נוספות.

הרכב הוועדה: במרחב תכנון מקומי בו ישנה רשות אחת בלבד חברי המועצה משמשים גם כחברי מליאת הוועדה המקומית.

במרחב תכנון מקומי בו קיימת יותר מרשות מקומית אחת מספר הנציגים מכל רשות יקבע לפי היחס שבין מספר התושבים של כל רשות למספר התושבים הכולל של מרחב התכנון המקומי.

• ועדת משנה – ועדה מצומצמת יותר מהוועדה המקומית.

תפקיד ועדת המשנה: זהה במהותו לתפקיד הוועדה המקומית.

הרכב הוועדה: מליאת הוועדה המקומית תבחר מבין חבריה את הרכב ועדת המשנה. בראש ועדת המשנה יעמוד ראש הרשות או אחד מסגניו לפי מינוי מליאת הוועדה.

ברשות מקומית בה מס' חברי המועצה נמוך מ-21 - לא יותר משישה חברי מועצה.

ברשות מקומית בה מס' חברי המועצה 21 או יותר – לא יותר מעשרה חברי מועצה.

שיקולי "רווחת הציבור" ו"איכות חיים"

באופן ישיר, חוק התכנון והבנייה אינו מטיל חובה ספציפית ומפורשת על ועדות התכנון לחזות ולמנוע אירועים כמו טרור, פשיעה, עבריינות נוער, פדופיליה ועבירות מין במסגרת אישור תוכניות בנייה, כשגם אין חובת מינוי חבר ועדה מטעם כוחות הביטחון. סמכויותיהן של ועדות התכנון מתמקדות בעיקר בהיבטים פיזיים של התכנון, כגון ייעודי קרקע, זכויות בנייה, תשתיות, איכות סביבה, ושימור. עם זאת, ניתן לטעון כי באופן עקיף, יש לוועדות התכנון אחריות מסוימת בנוגע לנושאים אלו, מתוך שיקולים רחבים יותר של "רווחת הציבור" ו"איכות חיים", תוך הסתמכות על סעיף 262 על אי-מניעת פשע ב"חוק העונשין, תשל"ז-1977". כשלרוב בהחלטות ועדות התכנון ובנייה בהתייחס לאישורי תוכנית אין התייחסות לתכנון לטווח הארוך בשילוב הקמת שירותים ציבוריים כ: מועדוניות נוער, שירותי רפואה, בית ספר, גני ילדים, מעונות יום, בתי כנסת, מתקני שעשועים, מתקני ספורט, מלונות, מרכזים מסחריים, מוזיאונים, פארקי שעשועים ועוד. אי תכנון יעיל של המרחב הציבורי לטווח הארוך, כמו אי הקצאת שטחים למבני ציבורי האמונים על רווחת התושבים באופן הגיוני אלא מפוזר, יכולים לפגוע בתחושת הביטחון האישי של התושבים, ולהוות קרקע פורייה להזדמנויות לביצוע עבירות. כשבין אמצעי מניעה יכולים להיות:

• דאגה לרווחה ובטיחות הציבור: תכנון נכון של המרחב הציבורי יכול לתרום לתחושת ביטחון אישי ולצמצום הזדמנויות לביצוע עבירות. לדוגמה, תכנון תאורה נאותה, שטחים פתוחים נצפים, תמהיל שימושים מעודד פעילות ציבורית, ונגישות יעילה, יכולים להשפיע על רמת הפשיעה והעבריינות.
• דאגה לאיכות הסביבה והחברה: תוכניות מתאר כוללניות ותוכניות מפורטות עשויות לכלול התייחסות למרכיבים חברתיים וקהילתיים, ובכלל זה גם למניעת גורמי סיכון לעבריינות. כגון יצירת שטחים ירוקים, מתקני ספורט ותרבות, ומוסדות חינוך, שיכולים להשפיע על עבריינות נוער.
• שיתוף פעולה עם גורמי ביטחון: תוכניות ממשלתיות לטיפול בתופעות פשיעה ואלימות, כוללות היבטים של הרחבת תוכניות ייעודיות לחיזוק הביטחון האישי ומניעת אלימות, כולל פעילות מניעתית לבני נוער.

מקרי אישור תוכניות בנייה שיכולים להיות בסיס לפשיעה הם: הקמת גני ילדים ובתי ספר סמוך למוסדות ציבוריים, דיור ציבורי או חניון ציבורי. שם קשה לעקוב אחר תנועות עוברי אורח כמו לתעד עבירות.

בקרת התכנון והבנייה

מכוני בקרה - לפי סעיף 158 לחוק התכנון והבנייה יזמים מחויבים להתייעץ בעת הגשת תוכנית ובזמן הבנייה עם בקרי מכוני בקרה בעניין איכות ועמידות התוכנית מבחינת מבנה וביצוע. הבקרים מחויבים להגיע גם לאתר הבנייה לפיקוח על טיב החומרים ואיכות הבנייה כבקרת איכות. סמכויותיהם וחובותיהם מוסדרים ב"תקנות התכנון והבנייה (הקמת מכון בקרה ודרכי עבודתו), תשע"ח-2018".

מפקחי בנייה - לפי סעיפים 216-206 לחוק התכנון והבנייה מפקחי הבנייה מחויבים להזדהות ולקיים פעולות רק על סמך תצפיות שקרו בעת מילוי תפקידם. במקרה של זיהוי חריגות בנייה או בנייה שלא אושרה בחוק ביכולת פקחי הבנייה לבקש להפיק צו מינהלי להפסקת העבודה באתר בפנייה למנהל היחידה הארצית לאכיפה, יו"ר הוועדה המקומית או מהנדס הוועדה המקומית. הצו יכלול: מיקום האירוע, תיאור העובדות שנמצאו כלא חוקיות, אישור חובת התייעצות, האירוע שמתוקפו העילה לביטול צו הבנייה, האם קיים צורך דחוף או קיימת סכנה לשלום הציבור בהמשך הבנייה, פרטי מפיק הצו. תוקף הצו המינהלי שיופק לא יעלה על 5 ימים, עד להפקת צו קבוע, במידה ונדרש, על ידי מנהל היחידה הארצית לאכיפה, יו"ר הוועדה המקומית או מהנדס הוועדה המקומית.

בהתייחס לתוכניות של "הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור" על היזם לשלוח אחת לרבעון לקרן קיימת לישראל דו"ח בהתייחס למספר ומיקום יחידות הדיור להשכרה ולהשכרה לטווח ארוך שבתחום התוכנית, וזו תפרסם את הנתונים באתר האינטרנט שלה או באתר של החברה הממשלתית לדיור להשכרה. שר הפנים אחראי על ביצוע תקנות "חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים (הוראת שעה), תשע"ד-2014", ועליו יחד עם שר האוצר לדווח לוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת על יישום חוק זו אחת ל-6 חודשים.

ראו גם

• ותמ"ל
• תקנות היערכות העורף לאירוע חירום
• פניות בנושאי מקרקעין, בינוי ושיכון
• דיור ציבורי
• חסר בית
• מחיר למשתכן

קישורים חיצוניים

• חוק התכנון והבניה- Architecture.org.il
• מנהל תכנון
• אריק מירובסקי, לא יעזור בית דין: מה באמת הסיכוי שלכם לערער על תוכנית בנייה שאושרה, באתר TheMarker‏, 25 בספטמבר 2015