יזמות בנייה
יזמות בנייה היא הפעילות הכרוכה בייזום ובניהול של פרויקט בנייה, מתחילתו ועד סופו. ביזמות בנייה עוסקים גופים פרטיים (אדם, חברה פרטית וכדומה) וגופים ציבוריים (משרד השיכון, רשות מקומית).
פעילויות שיזם בנייה נדרש לבצע או לתאם במהלך פרויקט בנייה:
- רכישת הקרקע לפרויקט. לעיתים רוכש היזם מלאי קרקעות לפרויקטים עתידיים, שאותם יבצע שנים לאחר הרכישה, ולעיתים הוא רוכש קרקע לבנייה מיידית. רכישת הקרקע נעשית לעיתים מהונו של היזם, לעיתים באשראי בנקאי, ולעיתים בעסקת קומבינציה[1], שבה מובטח לבעלי הקרקע חלק מהמבנה שיוקם, בתמורה למתן הקרקע לפרויקט.
- תכנון וקבלת היתר בנייה. לשם הקמת מבנה יש לקבל היתר מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה ומוועדות המוסמכות לכך. בהיתר נקבעים אופי המבנה וגודלו. על קבלת ההיתר אחראי האדריכל המכין תוכנית הגשה. במקביל וכהמשך לבקשת ההיתר מבוצע תכנון אדריכלי והנדסי של הפרויקט במטרה להכין תוכניות עבודה לביצוע. לשם כך מסתייע היזם בשירותיהם של מהנדסים, כגון מהנדס בניין, מהנדס חשמל ועוד, הפועלים יחד עם האדריכל.
- בפרויקטים רבים, בעיקר בישראל, טרם התכנון ובקשת ההיתר מנסה היזם לשנות את תוכנית המתאר (לרוב ברמה של תוכנית בניין עיר) באופן נקודתי לקרקע בה הוא מתכנן לבנות, במטרה להגדיל את אחוזי הבנייה המותרים, היקף הבנייה ואף יעוד הקרקע במטרה להעצים רווחים. שינוי התוכנית כרוך בנוהל חוקי של ביצוע תוכנית עירונית חדשה אשר כנגדה זכותו של הציבור להביע התנגדות. לרוב מדובר במשימה מורכבת ולשם כך מסתייע היזם בעורך דין שהתמחותו בכך.
- שיווק ומכירה של הפרויקט. לעיתים מתחילה מלאכת השיווק והמכירה עוד לפני שהחלה הבנייה ("מכירה על הנייר"), ולעיתים היא נערכת במקביל לבנייה. במקרים של ביקוש נמוך נמשכת המכירה גם לאחר סיום הבנייה. לעיתים בונה הקבלן את הבניין למען עצמו, מתוך כוונה להשכירו ולא למכרו. על מכירת דירות חל בישראל חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973,[2] וחוקים נוספים שבאו להגן על קוני הדירות.
- התקשרות עם קבלן בניין (או קבלני בניין אחדים, בעלי התמחויות מגוונות), לשם ביצוע מלאכת הבנייה.
- קבלת היתר אכלוס מהרשות המקומית וחיבור המבנה לתשתיות העירוניות (חשמל, מים, ביוב, טלפון).
- מסירת המבנה לרוכשיו.
פעילותו של היזם נעשית בדרך כלל במסגרת חברה שבשליטתו. לעיתים מוקמת חברה למימושו של פרויקט מסוים (בניין יחיד או שכונה מסוימת), ולעיתים משמשת את היזם חברה אחת לפעילותו במשך שנים רבות.
לעיתים עוסקת חברה אחת בשתי פעילויות הבנייה, זו של יזם הבנייה וזו של קבלן הבניין, לעיתים נעשות שתי פעילויות זו על ידי שתי חברות בעלות זיקה ביניהן (למשל יזם בנייה שלו חברה בת לקבלנות בניין), ולעיתים אלה חברות נפרדות, המתקשרות לפרויקט מסוים באמצעות חוזה.
קישורים חיצוניים
[עריכת קוד מקור | עריכה]הערות שוליים
[עריכת קוד מקור | עריכה]- ^ עסקת קומבינציה, מרכז הנדל"ן
- ^ חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, משרד הבינוי והשיכון