דירה מפוצלת

מתוך ויקיפדיה, האנציקלופדיה החופשית
קפיצה לניווט קפיצה לחיפוש
Gnome-edit-clear.svg
ערך זה זקוק לעריכה: ייתכן שהערך סובל מפגמים טכניים כגון מיעוט קישורים פנימיים, סגנון טעון שיפור או צורך בהגהה, או שיש לעצב אותו.
אתם מוזמנים לסייע ולתקן את הבעיות, אך אנא אל תורידו את ההודעה כל עוד לא תוקן הדף. אם אתם סבורים כי אין בדף בעיה, ניתן לציין זאת בדף השיחה.

דירה מפוצלת היא דירה בה חלוקת החלל הפנימי יוצרת לפחות שתי יחידות עצמאיות בהן מתקיימות כל הפונקציות הנדרשות ביחידת דיור: מטבח, חדר רחצה, חדר מגורים וחדר שינה.

מהות החוק[עריכת קוד מקור | עריכה]

היסטורית, סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה, גורס כי שינוי פנימי בדירה אינו דורש היתר בנייה, אך שינוי מספר יחידות הדיור טעון היתר בנייה.
ביולי 2017, בעקבות מצב שוק הדיור והבנת התמורות בחברה הישראלית, הובילה סיעת "כולנו", את חוק "פיצול דירות צמודי קרקע" לצורך השכרה או מגורי קרובים.
הצעת החוק שאושרה במליאת הכנסת בקריאה שנייה ושלישית, קובעת הוראת שעה לחמש שנים כשהוועדות המקומיות לתכנון ובנייה תחויבנה לאשר לעד 20% מכלל הבתים צמודי הקרקע בשטחן, לפחות הוספת יחידת דיור אחת להשכרה בתוך המבנה הקיים (פיצול יחידת דיור לשתי דירות ללא תוספת בניה) וזאת בתנאי שגודל המבנה הקיים גדול מ-120 מ"ר.
בנוסף, קובעת ההצעה שגודל היחידה הנוספת יהיה לפחות 45 מ"ר והיא תכלול מטבח, שירותים וכניסה נפרדת.[1]

רקע[עריכת קוד מקור | עריכה]

השנים האחרונות בישראל מתבטאות ב:

  1. הצטמצמות התאים המשפחתיים, אלמנות, זוגות גרושים, רווקים מבוגרים, אל-הורים, הורים יחדניים.
  2. בנסיקת מחירי הדירות.
  3. מחסור בהיצע הדירות הקטנות.
  4. יוקר מחיה גואה.

דרכי ההתמודדות הן מגוונות, במגזר הערבי, מקובל לבנות בית על עמודים תוך מחשבה שבעתיד הדור הצעיר יוכל לסגור את מעטפת קומת העמודים בעלות נמוכה מאוד וכך לייצר חלל מגורים נפרד.

רבים מיוצאי ברית המועצות רוכשים דירה גדולה ומתגוררים בה כמה דורות יחד, סבא, סבתא, הורים, נכדים וילדיהם הקטנים.

עבור הישראלים הוותיקים פתרון זה לא עובד, מבחינה מנטלית, תפיסתית, למרות מחירי הדירות הגבוהים, הישראלים לא מוכנים לחלוק חלל משותף יחד עם הוריהם או בני משפחה אחרים ולא מוכנים לוותר על הפרטיות, והמרחב האישי.

ומצב זה בו המחירים בלתי אפשריים ומגורים יחד באותו חלל אף הם אינם אפשריים, מביא את בעלי הדירות וכעת גם את הרשויות להתקדם לחשיבה מעודכנת ומתקדמת.

בחיפוש אחרי פתרון לבעיית הדיור הקשה, מסתמנת מגמת חזרה לניצול יעיל יותר של חלל הדירה.

בישראל של שנות ה-50 וה-60 במאה ה-20, היה מקובל לשכן דייר משנה בחדר קיים. בתחילת המאה ה-21, תופעת פיצולי הדירות גאתה, היו שפיצלו דירות למטרת רווח והגדלת התשואה מדירתם המושכרת, אך בעקבות מלחמה עיקשת של הרשויות בתופעת הפיצול, היא נעצרה.

בשל מחירי הדירות הגבוהים, הרשויות מתחילות להבין שבמצבים מסוימים ראוי לאפשר לבעלי דירות, לנצל ביעילות את חלל דירותיהם ולאפשר במצבים מסוימים פיצול דירות.

האתגרים התכנוניים[עריכת קוד מקור | עריכה]

כדי לייצר דירה מפוצלת, יש לאפשר גישה נפרדת אל כל אחת מיחידות הדיור, הגישה תתבצע באמצעות הגדרת מבואה פנימית בדירה מאזור דלת הכניסה הראשית לדירה ועד לדלתות הכניסה ליחידות הדיור.[2]

המבואה משמשת כ"לובי פנימי" ומתפקדת כשטח משותף לדיירי היחידות המפוצלות.

במבואת הדירה, ימוקמו לוחות החשמל הפנימיים, שעוני המים וברזי המים הראשיים של כל אחת מיחידות הדיור. ( קיום הפרדה של שעוני חשמל ומים נפרדים הוא הוכחה משמעותית שבוצע פיצול דירות)

מבואת הגישה ליחידות הדיור המפוצלות תתוכנן בגודל המינימלי שיאפשר גישה נוחה ופונקציונאלית תוך בזבוזו של שטח מינימלי.

מיקומי חדרי הרחצה והמטבח של כל יחידת דיור מפוצלת יתוכננו בהתאמה למיקומו של צינור הניקוז האנכי של הבניין.


עברה על החוק התכנון והבניה[עריכת קוד מקור | עריכה]

המציאות של הגברת הביקושים לדירות שכורות, הוביל בעלי דירות רבים לייצר דירות מפוצלות. וכך במקום להשכיר דירה אחת בעל הנכס יכול להשכיר 2 או אפילו 3 דירות.

חוק התכנון והבניה מאפשר ביצוע שינויים פנימיים ללא בקשת היתר. מה שאסור על פי חוק הוא הגדלת מספר הדירות.

האפשרות העומדת בפני בעלי דירה כיום הינה יצירת דירת שותפים משודרגת שתכלול חדר שינה עם מקלחת ושירותים צמודים. רצוי לתכנן את הדירה בשימת לב להיתר הבנייה המקורי.

אסור בתכלית האיסור שהדירה תכלול יותר מפריט אחד מהבאים: מטבח, פעמון, שעון צריכה (חשמל, מים), לוח חשמל ומערכת חימום מים.

במקרה זה מדובר על יצירת מבואה מיד לאחר הכניסה לדירה הקיימת אשר ממנה יש דלתות כניסה ליחידות נפרדות אשר כל אחת מהן מושכרת לדייר נפרד.

כאשר בוצעו בדירה שינויים שנועדו לשמש למגורי דיירים שונים ויצרו יחידות עצמאיות ונפרדות מבחינה פונקציונלית, מדובר בפיצול אסור.

המבחן המרכזי לקיומה של יחידה נפרדת ועצמאית הנו קיומו של מטבח בכל חדר.

הפסיקה קבעה כי גם במקרה שקיים בדירה מטבח אחד בלבד, אך קיימים בכל חדר מכשירי חשמל כגון מיקרוגל, תנור, קומקום חשמלי וכן כיור במקום אחר בחדר - מדובר ביחידה עצמאית. ככל שמספר הדיירים הזרים זה לזה יהיה גדול יותר, כך גישת בית המשפט תהייה מחמירה יותר.

קישורים חיצוניים[עריכת קוד מקור | עריכה]

https://nadlan.walla.co.il/item/3109229


הערת שוליים[עריכת קוד מקור | עריכה]


  1. ^ ענת דניאלי, הכנסת אישרה את חוק פיצול דירות צמודות קרקע, כלכליסט, ‏26-7-2017
  2. ^ עו"ד טל קדש, מה מותר ומה אסור בפיצול דירות, כלכליסט, ‏29-10-2017