היטל השבחה

בישראל, היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. יש להדגיש, כי החובה לתשלום ההיטל היא על הבעלים או החוכר לדורות, ולמרות שניתן לקבוע בחוזה מכר כי הקונה ישלם היטל זה - עדיין מדובר בהסדר פנימי בין הצדדים, אשר אינו מחייב את הוועדה המקומית.

דוגמה: הוועדה המקומית אישרה תוכנית בניין עיר, אשר מאפשרת לבתי מגורים באזור מסוים להוסיף חדר נוסף בגג המבנה. עצם העובדה שעתה ניתן להוסיף חדר נוסף, מעלה את שווי המקרקעין (גם המבנה עצמו נכלל בהגדרת 'מקרקעין'), ובכך הנכס בעצם מושבח. מכאן השם "היטל השבחה", ותשלום ההיטל הוא עבור ההשבחה שנעשתה.

המקרים בהם יש לשלם היטל השבחה

היטל ההשבחה לוועדה המקומית מותנה בעליית ערך המקרקעין בעקבות מתן אחד מהאישורים הבאים:

• אישור תוכנית בניין עיר
• אישור הקלה
• אישור שימוש חורג

החייב בתשלום ההיטל הוא אותו אדם שהיה בעל המקרקעין ביום מתן האישור.

היטל השבחה לא יגבה בגין פעולה לא חוקית של בעל הזכויות בקרקע כגון בנייה ללא היתר, אלא אם כן הוא נתבע על העבירה ובמסגרת ההליך הפלילי ניתן לתבוע גם היטל השבחה.
היטל בעקבות אישור תוכנית בניין עיר יכול לחול גם על מקרקעין שנמצאים בתחום התוכנית וגם על מקרקעין שגובלים בתחום התוכנית.
היטל ההשבחה לא יחול על תוכניות שאושרו לפני 1 ביולי 1975.

גובה ההיטל ומועד תשלומו

גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי של המקרקעין, עקב האישור. מועד התשלום של ההיטל הוא ביום "מימוש הזכויות" במקרקעין. "מימוש הזכויות" הוא יום מכירת הזכויות במקרקעין, למעט העברה מכח דין או העברה ללא תמורה בין אדם לקרובו, קבלת היתר בניה - היתר שלא ניתן היה לתיתו אילמלי אישור התוכנית, ויום תחילת השימוש בפועל כפי שהותר לראשונה על ידי התוכנית המשביחה.

המועד לצורך חישוב שווי ההשבחה, הוא היום שבו אושרה התוכנית המשביחה, ההקלה או השימוש החורג. כך, אם אושרה תוכנית משביחה בתקופה של שגשוג בשוק הנדל"ן, אך הנכס עצמו נמכר בתקופה של שפל, יכול גובה ההיטל לעלות אף על השווי הנוכחי של ההשבחה.

מטרת ההיטל

מטרת ההיטל הוא כיסוי הוצאות הוועדה המקומית שעוסקת בתכנון ופיתוח, ברכישת מקרקעין לצורכי ציבור ובתשלום פיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

פטור מהיטל השבחה

פטור מתשלום היטל השבחה יינתן במקרים הבאים:

• השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף;
• השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה;
• השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965;
• השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט-1979, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות;
• השבחה במקרקעין המשמשים לבעליהם לבניה של דירת מגורים או להרחבתה והוא זכאי לסיוע באחת מתכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהסיוע מיועד לבניה של אותה דירת מגורים, או להרחבתה, והשטח הכולל של אותה דירה תואם את הוראות תוכנית הסיוע לה הוא זכאי; (ע"פ פסק דין של בית המשפט העליון, פס"ד חמאיסי, אין תחולה לסעיף זה).

* הרחבה של דירת מגורים בתנאי שהשטח הכולל של הדירה לא עולה על 140 מ"ר, ובתנאי שהבעלים או קרובו יגור בדירה לפחות 4 שנים מגמר הבניה;

• השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות, הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות, לרבות בניית מעלית, שבנייתה אינה נדרשת לפי חוק זה או לפי כל דין לרבות תוספת שטחי שירות של עד 5% משטח המגרש;
• השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה עשר שנים לפחות, והם משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתוכנית שאושרה, והתוכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני י"ב בטבת התש"י (1 בינואר 1950).
• השבחה בבנית ממ"ד. הפטור ינתן לשטח המינימאלי הנדרש בלבד (9 מ"ר נטו + קירות).

תולדות ההיטל

על פי החוק, עליית השווי ממנו נגזר היטל ההשבחה תיקבע על ידי שמאי מקרקעין של הוועדה המקומית, כאשר לבעלים יש את הזכות לערער על עצם החיוב בפנייה לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה של משרד הפנים, או על גובה החיוב, בפנייה ליו"ר מועצת השמאים למינוי שמאי מכריע. בערעור על גובה החיוב יתבקש החייב (בדרך כלל) לצרף חוות דעת של שמאי מקרקעין מטעמו.

במהלך השנים התגבשה פרקטיקה של גישור והגעה להסכמות בין הרשויות לבין החייבים, לתשלום היטל השבחה מוסכם, גבוה או נמוך מזה שנקבע על ידי השמאי המכריע. כן ארעו מקרים רבים בהם הגיעו רשויות מקומיות להסכמות עם נישומים על הסכמה לתשלום היטל השבחה במועד שלא היו חייבים בה כלל, למשל עוד לפני אישור התכנית ‏. בעקבות טענות על התנהלות לא ראויה, קבעה הכנסת בתיקון 84 לחוק התכנון והבנייה שחוקקק ביולי 2008, איסור על הגעה להסכמות כאלו. התיקון ספג ביקורת מצד גורמים שונים בטענה שהוא מסרבל את ההליכים לבירור גובה ההיטל ופוגע בנישום ובעקבות זאת הוגשה הצעה לשינויים בתיקון‏.

קישורים חיצוניים

• התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תשכה-1965, אתר עירית ירושלים - החלק בחוק התכנון והבנייה העוסק בהיטל ההשבחה
• מידע נוסף בנושא היטל השבחה, באתר פורטל המיסים הישראלי
• הנריק רוסטוביץ, היטל השבחה, הנוסח המלא של הספר בקובצי HTML, הוצאת אוריאן
• פסקי דין בהיטל השבחה, מתוך כתב העת ARNONA

הערות שוליים

הבהרה: המידע בוויקיפדיה נועד להעשרה בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי.