משתמש:Gili baloulou/שמאות מקרקעין בישראל

מקור הסמכות בהתאם לחוק ולתקנות

מקצוע שמאות המקרקעין בישראל מוסדר בחוק שמסמיך את מועצת שמאי המקרקעין להסדיר ולפקח על פעילות הענף, ובין היתר: ביצוע הבחינות להסמכת שמאי מקרקעין, ניהול הפנקס של שמאי המקרקעין, פיקוח ורישום המתמחים, טיפול בתלונות שעניינן התנהגות שאינה הולמת את המקצוע.

החוק מייחד את העיסוק בעריכת שומת מקרקעין לשמאי הרשום בפנקס בלבד.

החוק אינו מגדיר בפירוש מהי שומת מקרקעין, ואולם התקנות קובעות כי דו"ח השומה חייב לכלול לכל הפחות את הפרטים הבאים: זיהוי הנכס; תיאור הנכס והסביבה; הזכויות המוערכות; המצב התכנוני שחל על הנכס; מטרת השומה; מועד הביקור בנכס; המועד הקובע לעניין השומה; העקרונות שלפיהם נערכה השומה.

מסלול הכשרה של שמאי מקרקעין

דרישת המינימום לרישום בפנקס שמאי המקרקעין בישראל היא עמידה ב-3 תנאים מצטברים: השכלה אקדמאית כלשהי, עמידה בכל הבחינות של מועצת שמאי המקרקעין, סיום התמחות בת שנה אחת.

מקום המדינה ועד לתחילת שנת 2021, הוסמכו במדינת ישראל ונרשמו בפנקס שמאי המקרקעין 2,671 שמאים בלבד, כ-75% מתוכם פעילים. מרבית שמאי המקרקעין הפעילים, חברים בלשכת שמאי המקרקעין, שהיא עמותה המהווה ארגון יציג של המקצוע.

השימוש הנפוץ בשומות מקרקעין

השימוש הנפוץ בשומות מקרקעין בישראל הוא למטרות הבאות :

• שומה לצורך שעבוד נדל"ן כבטוחה למתן אשראי.

• שומה לצורך קביעת תשלום היטל השבחה.

• שומה לצורך חישוב פיצויי הפקעה או ירידת ערך במקרקעין.

• שומה לצורך יישום התקינה החשבונאית (IFRS).

• שומה לצורך קביעת השווי בעסקאות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).

התקינה השמאית בישראל

החל מסוף שנת 2006 ועד היום אושרו ע"י הועדה לתקינה שמאית שבמועצת שמאי המקרקעין, 20 תקנים שבהם הוגדרו כללים נורמטיביים-מקצועיים לעורכי השומות במקרקעין בישראל, מתוך מטרה לשפר את המקצועיות, השקיפות והאמינות של שומות המקרקעין.

מעמד התקינה כיום הוא נורמת עבודה מומלצת בלבד, ואין חובה לערוך את שומות המקרקעין על פיה.

בתחילת שנת 2019, הצטרפה לשכת שמאי המקרקעין בישראל לארגון ה- IVSC שהוא ארגון המאגד כ-100 מדינות שאימצו תקינה שמאית אחידה, ובהן: ארה״ב, אנגליה, מדינות האיחוד האירופאי, רוסיה, הודו, סין ועוד.

הקווים המנחים של השמאי הממשלתי הראשי

"הקווים המנחים" הינם קובץ הנחיות מקצועיות אשר נכתבות ומפורסמות ע"י על ידי השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, והם עוסקים בסוגיות ייחודיות הנוגעות לשווי נכסים מיוחדים (כגון: מבני ציבור, דרכים, מחצבות, מטמנת אשפה, תחנות תדלוק ועוד) או בסוגיות הנוגעות לשווי זכויות מיוחדות (כגון זכות הדיירות המוגנת לפי חוק הגנת הדייר, שומות עבור רשות מקרקעי ישראל ועוד).

בשנת 2007 עודכנו הקווים המנחים והותאמו למציאות העכשווית, בסך הכל אושרו ופורסמו עד היום 29 קווים מנחים בנושאים שונים.

הכרעות במחלוקות שמאיות בישראל

בישראל שלוש ערכאות מקצועיות להכרעה במחלוקות שמאיות. ההחלטות בערכאות אלה, מפורסמות לעיני הציבור וניתן לעיין בהן במאגרים שונים, לרבות במאגרי המידע המשפטיים ובמערכת מידע גיאוגרפית (GIS).

שלושת הערכאות המקצועיות הקיימות בישראל:

שמאי מכריע

שמאי מכריע  ­- שמאי מקרקעין שהתמנה על ידי שר המשפטים, ותפקידו העיקרי להכריע במחלוקת בין הרשות המקומית לבין האזרח בעניין גובה תשלום היטל ההשבחה או גובה פיצויים בגין ירידת ערך מקרקעין . שמאי מכריע אף מוסמך לקבוע את גובה פיצויי ההפקעה.

על החלטת השמאי המכריע ניתן להגיש ערעור לוועדת ערר.

השגות על שומות מטעם רשות מקרקעי ישראל

אזרח המעוניין לבצע עסקה מול רמ"י, נדרש לשלם את התמורה בגינה בהתאם לשומת מקרקעין והוא זכאי לערער עליה באמצעות צירוף שומה נגדית שנערכה על ידי שמאי מקרקעין מטעמו.

הליך ההשגה כולל שתי ערכאות:

השגה ראשונה - השגה זו נדונה לפני שמאי מקרקעין עובד אגף שומת מקרקעין (השמאי הממשלתי) במשרד המשפטים.

ועדת השגות - על ההחלטה בהליך ההשגה הראשונה, ניתן להגיש השגה נוספת, שניה, שתידון לפני ועדת השגות במשרד המשפטים.

ועדה זו מורכבת מ-3 חברים: עובד מדינה הכשיר להיות שופט שלום (יו"ר הועדה ), השמאי הממשלתי הראשי או סגנו ושמאי מכריע.

על החלטת הועדה ניתן להגיש עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי.

וועדת ההשגות על שומות לפיצויי הפקעה

הוועדה מוסדה בשנת 2010 ועיקר תפקידה הוא להכריע בסכסוכים בעניין סכום הפיצויים בגין הפקעת מקרקעין.

הרכב הועדה  כולל 3 חברים וזהה לזה של ועדת ההשגות על שומות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).

על החלטת הועדה ניתן להגיש עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי.

לקריאה נוספת

• ספיר, פ. (2017)  שמאות מקרקעין, אוצר המשפט הוצאה לאור בע"מ
• ברזילי, ב. (2013), תורת השמאות עקרונות גישות ותהליכים בשמאות מקרקעין, בורסי הוצאה לאור של ספרי משפט
• אלוני, י.  (2000) שמאות מקרקעין בישראל, הוצאת אוריאן
• מלוכנא, מ. (1997) מבוא לשמאות מקרקעין, מהדורה שלישית, הוצאת ג.מ. תקשורת

קישורים חיצוניים

• מועצת שמאי מקרקעין
• לשכת שמאי המקרקעין בישראל
• הוועדה לתקינה שמאית
• תקנים שמאים מאושרים
• הוועדה לתקני שמאות בינלאומיים - IVSC - International Valuation Standards Committee
• אגף שומת מקרקעין (השמאי הממשלתי)
• קווים מנחים עדכניים
• אתר שמאי מכריע
• מאגר החלטות שמאי מכריע
• קובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)
• וועדת השגות על שומות רשות מקרקעי ישראל
• מאגר החלטות בהשגה ראשונה על שומות רמ"י – השמאי הממשלתי
• מאגר החלטות וועדת השגות על שומות רמ"י
• החלטה על המפה – חיפוש השגות באמצעות מערכת מידע גיאוגרפית (GIS)
• וועדת השגות לעניין פיצויי הפקעה