שמאות מקרקעין

מתוך ויקיפדיה, האנציקלופדיה החופשית
קפיצה אל: ניווט, חיפוש

שמאות מקרקעין הוא מקצוע העוסק בהערכות שווי, בדרך כלל בהערכות של "שווי שוק", של נכסי דלא ניידי (נדל"ן). הצורך בשומות נובע מאופיו של שוק המקרקעין: הנכסים הנסחרים בו הינם מוצרים הטרוגניים; לא דומה נכס אחד לאחר, ובעיקר נבדלים הם במיקום, שהנו הגורם העיקרי בקביעת השווי. בשל כך לא תיתכן זירת מסחר מרכזית לנדל"ן, כפי שקיימת בורסה לצורך המסחר במניות של חברות מסחריות ובאגרות חוב. העדר מחיר הנקבע בזירת מסחר מצריך ביצוע הערכת שווי. ההערכה מבוצעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, על-פי כללי שמאות מקובלים.

בישראל מוסדר מקצוע שמאות המקרקעין על פי "חוק שמאי מקרקעין, תשס"א-2001", על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים ועל ידי לשכת שמאי מקרקעין.

שימושים[עריכת קוד מקור | עריכה]

שומות משמשות מטרות רבות. דוגמאות מרכזיות הינן:

  • חוו"ד חיצונית, המוזמנת על ידי מוסד פיננסי (בדרך-כלל בנק), לפני שהוא מעניק משכנתא או הלוואה אחרת שבה משמש נכס דלא ניידי כבטוחה.
  • קביעת תשלומי האיזון להם זכאים בעלי המגרשים, במתחם שעבר רהפרצלציה באמצעות תוכנית איחוד וחלוקה.
  • לצורך הערכת שווים של מקרקעין הכלולים בדוחות הכספיים של חברות בע"מ. צורך זה חשוב במיוחד במדינות, כגון ישראל, אשר אימצו את תקני דיווח כספי בינלאומיים (IFRS), שכן אלו מעודדים הערכות שווי תקופתיות לנכסים לא-סחירים, כדי להימנע מההטיה הנובעת מרישומם של ערכים היסטוריים במאזן.

שווי שוק[עריכת קוד מקור | עריכה]

שווי שוק (Market Value) הנו בסיס השומה (Basis of Valuation) החשוב ביותר. אך קיימים גם בסיסי שומה נוספים כגון שווי בשימוש (Value-in-Use), שווי מיוחד (Special Value) ואחרים. אלה מוגדרים בתקן שמאות בינלאומי מס' 2 - "בסיסי שומה שאינם שווי שוק" (IVS 2 - Valuation Bases Other Than Market Value). שווי שוק עצמו מוגדר בתקן שמאות בינלאומי מס' 1 (IVS 1 - Market Value Basis of Valuation) באופן הבא:

"שווי שוק הנו הסכום המוערך שבו ניתן להחליף נכס במועד הקובע לשומה בעסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון שאינם קשורים, לאחר שיווק מתאים, כאשר שני הצדדים פועלים בצורה מושכלת, זהירה, וללא כפיה."

(ראו קישור בתחתית הדף לאתר ה-IVSC, הוועדה לתקני שמאות בינלאומיים.)

שלוש גישות שומה[עריכת קוד מקור | עריכה]

לפי השיטה האמריקאית, המקובלת במדינות רבות וגם בישראל, קיימת חלוקה לשלוש גישות שומה עיקריות. אלה הן גישת ההשוואה, גישת היוון ההכנסות, וגישת העלות. על השמאי לקבוע איזה מהגישות ניתננת ליישום בנכס מסוים, ולפי זה להעריך את שוויו.

  • גישת ההשוואה. זוהי גישת השומה החשובה ביותר, והיא תועדף בכל מקרה בה ניתן לישמה. גישת ההשוואה מתבססת על ניתוח עיסקאות לנכסים דומים בסביבה וביצוע התאמות להבדלים בין הנכס הנישום לבין נכסי ההשוואה. גישת ההשוואה רווחת במיוחד בשומת נכסי מגורים. גישה זו כמוה כהערכת שוויה של חברה עסקית לפי המכפיל בו נסחרות בבורסה חברות דומות.
  • גישת היוון ההכנסות או הגישה הכלכלית מבוססת על היוון הרווח התפעולי (לפני מס) שמפיק הנכס מדמי-שכירות, לפי שיעור תשואה המקובל בנכסים דומים בשוק תוך ביצוע התאמות לנכס הרלוונטי. גישה זו מקובלת בעיקר בנכסים מניבים סטנדרטיים כגון בנייני מסחר ומשרדים. גישת היוון ההכנסות דומה להערכת שווי חברה לפי תחזית תזרים מזומנים. גישת היוון ההכנסות הינה הגישה המועדפת באשר להערכת שווי נכסים תפעוליים המוגדרים בתחום שמאות המקרקעין כ"עסק חי" בהם: בתי אבות, תחנות דלק, חניונים, מקבצי דיור ועוד. גישת היוון ההכנסות לא תיושם בעת אומדן שווי נכסי מגורים.
  • גישת העלות מתבססת על סכימה של כל מרכיבי השווי של הנכס: שווי הקרקע ושווי מופחת של המבנה. בהערכת הפחת יש להתייחס לא רק לפחת פיזי, אלא גם לפחת כלכלי או פחת פונקציונלי הנובע מאי התאמתו של המבנה לסביבה, או לסטנדרטים מקובלים בבנייה כיום. גישה זו כמוה כהערכת שוויה של חברה על-פי הונה העצמי. היא תיושם בנכסים לגביהם לא קיימות עיסקאות להשוואה וגם לא תזרים הכנסות.

שמאות באנגליה[עריכת קוד מקור | עריכה]

באנגליה התאוריה והפרקטיקה השמאית מפותחות ביותר (מכונה שם: property valuation ושמאי מקרקעין מכונה land valuer (דהיינו: "שמאי מקרקעין" ומכאן מקור המושג בעברית, ירושת תקופת המנדט) או property valuer (כלומר: "שמאי נדלן"); השוו ל- real estate appraisal באנגלית אמריקאית). בין שאר הסיבות לכך בולטת העובדה שהרבה לפני התקבלותן של תקני דיווח כספי בינלאומיים (IFRS) באנגליה בפרט ובאיחוד האירופי בכלל, כבר תקני החשבונאות המקוריים הבריטיים חייבו שערוך נכסים לא-סחירים במאזן, ולפיכך שמאים בריטיים נדרשו לבצע הערכות שווי תקופתיות לבנייני משרדים ושאר מבנים מסחריים. ישנה גם השפעה לכך שלונדון משמשת כמרכז פיננסי עולמי, בכלל זה בתחום הנדל"ן. רבות מחברות ייעוץ הנדל"ן הגדולות ביותר באירופה כגון: Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis, King Sturge ו- Knight Frank הן בריטיות. חברות אלה מעניקות ייעוץ, תיווך ושירותי שמאות תחת קורת גג אחת; את השמאויות הן מבצעות לפי תקני השמאות הבריטיים (ראו בהמשך). את המובילות הבריטית מסמלת העובדה שמשרדי ה- IVSC, הוועדה לתקני שמאות בינלאומיים, ממוקמים בלונדון.

הארגון המאגד את כל מקצועות הנדל"ן באנגליה הנו ה- RICS (ראשי תיבות של Royal Institution of Chartered Surveyors). ארגון זה התרחב מעבר לאנגליה ומקיים סניפים ברבות ממדינות אירופה. תקני השמאות אותן הוא מפרסם מאוגדים ב- Red Book - ה"ספר האדום".

חמש שיטות השומה הבריטיות[עריכת קוד מקור | עריכה]

באנגליה מקובלת הבחנה בין חמש שיטות שומה. אלה הן:

  1. שיטת ההשוואה (Comparable method). משמשת לרוב סוגי הנכסים אשר לגביהם קיים מידע רב על עיסקאות קודמות. זהה לגישת ההשוואה (ראו לעיל תחת "שלוש גישות שומה").
  2. שיטת ההכנסה (Investment/income method). משמשת בנכסים מניבים אשר מיצרים תזרים מזומנים עתידי מדמי שכירות. בשיטה זו משתמשים בנתונים על דמי השכירות החוזיים עד לסוף תקופת החוזה (מכונים passing income), דמי השכירות המקובלים לנכסים דומים בסביבה (מכונים open market rental value) ושיעור התשואה בנכסים דומים (מכונה equivalent yield). למרות שהטכניקה המשמשת כאן היא של היוון הכנסות, שיטה זו נחשבת לשיטת השוואה, שכן ערכי המשתנים העיקריים נלקחים מנתוני השוק. שיטה זו והשיטה הבאה אחריה מבחינות בין מתודות שונות של גישת היוון ההכנסות (ראו לעיל תחת "שלוש גישות שומה").
  3. שיטת הדוחות הכספיים/היוון הרווחים (Accounts/profits method). שיטה זו משמשת בנכסים מיוחדים, כגון בתי-מלון ובתי-אבות, אשר לגביהם לא קיימים נתוני שכירות. במקום היוון דמי השכירות מהוונים ממוצע תלת-שנתי של הרווח התפעולי, כפי שהוא מופיע בדוח הרווח והפסד, לפי שיעור היוון מתאים. בניגוד לשתי השיטות הקודמות, שיטה זו איננה שיטת השוואה, שכן הנתונים הינם ספציפיים לנכס הנישום; בשל כך גם התוצאה המתקבלת איננה שווי שוק (Market Value) אלא שווי בשימוש (Value-in-Use).
  4. שיטת היזמות/השווי השיורי (Development/residual method).
  5. שיטת הקבלנים/העלות (Contractor's/cost method). משמשת אך ורק עבור נכסים אשר אינם נסחרים בשוק. שתי השיטות האחרונות מבחינות בין מתודות שונות של גישת העלות (ראו לעיל תחת "שלוש גישות שומה").

ראו גם[עריכת קוד מקור | עריכה]

לקריאה נוספת[עריכת קוד מקור | עריכה]

  • אלוני, י. (2000) שמאות מקרקעין בישראל, הוצאת אוריאן
  • כהן, א. ו-ברי, מ. (1985) שמאות מקרקעין וניהול נכסים הלכה למעשה, הוצאת בורסי, תל אביב - הספר המקיף ביותר בתחומו בעברית.
  • מלוכנא, מ. (1997) מבוא לשמאות מקרקעין, מהדורה שלישית, הוצאת ג.מ. תקשורת
  • Baum, A. and Mackmin, D. (1995), The Income Approach to Property Valuation (3rd Edition). Routledge, London
  • Isaac, D. (2002) Property Valuation Principles. Palgrave, London
  • Rees, W.H. and Hayward, R.E.H. (ed.) (2000), Valuation: Principles into Practice (5th Edition). Estates Gazette, London

קישורים חיצוניים[עריכת קוד מקור | עריכה]