זיקת הנאה

מתוך ויקיפדיה, האנציקלופדיה החופשית
קפיצה אל: ניווט, חיפוש

זיקת הנאה היא זכות קניינית במקרקעין, ואחת מחמשת הזכויות הקנייניות הקיימות (יחד עם בעלות, שכירות, משכנתא וזכות קדימה). הזכות של זיקת הנאה מוגדרת בסעיף 5 לחוק המקרקעין[1]: "זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין שאין עימה זכות להחזיק בהם". למעשה, מדובר על זכות מצומצמת בהיקפה וספציפית שכוללת שימוש בלבד ולא החזקה. במילים שעבוד מקרקעין אין הכוונה למשכנתא או משכון אלא להעמדת המקרקעין לרשותו של אחר. זיקת הנאה, להבדיל מזכויות קנייניות אחרות, חלה רק במקרקעין. 

הספרות והפסיקה פירשו את סעיף 5 לחוק המקרקעין ככולל שני יסודות:

1)     יסוד חיובי ("שעבוד" – העמדת המקרקעין לרשותו של אחר). 

2)     יסוד שלילי ("שאין עימה זכות להחזיק בהם").

לעניין הרישום, זיקת הנאה היא זכות קניינית ולכן חל עליה סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין. כלומר מדובר בעסקה הטעונה רישום. 

היסטוריה[עריכת קוד מקור | עריכה]

זיקת הנאה במקרקעין (בלטינית: ius in re aliena, תרגום לעברית: זכות על דבר ששיך לאדם אחר; בצרפתית: Tenure בגרמנית: Leihe, במשמעות הלוואה) הייתה בתקופת הקיסרות הרומית ובראשית ימי הביניים יחידת קרקע, (חלק מהמנוריאליזם) שניתנה על ידי סניור לשוכר לשם עיבודה או לשם הנאה מהכנסותיה. יחידת קרקע זו שגודלה השתנה בהתאם למעניק ולמקבל המענק, ניתנה למקבל החזקה בה לתקופה ארוכה שהייתה יכולה להיות מוגדרת מראש או למשך חיי המעניק או מקבל המענק.

בימי הביניים ניתנה זיקת הנאה במספר צורות:

  • מנסוס - חלק של אדמת האדון (חלק מלטיפונדיה או וילה) שנמסר לשימושם ולעיבודם של האיכרים החופשיים, זאת בניגוד לאדמה שהוקצתה לצמיתים (איכרים לא חופשיים שהיו שייכים לאדון)
  • פרקריה - חלק מנחלה המקיף מספר מנסי, שנמסר לאדם או גוף כנסייתי, לרוב כבנפיקיום, במטרה ליצור קשר מחייב בין הנותן למקבל.

המאפיינים העיקריים של זיקת הנאה[עריכת קוד מקור | עריכה]

1.     זיקת הנאה היא הזכות הקניינית היחידה שבית המשפט יכול לצמצם ולבטל אותה.

2.      אם מדובר על זיקת הנאה לטובת סוג בני אדם, חובה לקבל אישור מבעל המקרקעין הכפופים, לשם העברתה (פגיעה ביכולת העבירות). 

3.      יש התיישנות מהותית ולא ראייתית – אם אדם משתמש בקרקע 30 שנה, הוא יכול להקנות לעצמו זכות קניינית.

4.      מדובר על זכות מצומצמת ומסוימת – זכות להשתמש ללא החזקה.

5.     סעיף 13 לחוק המקרקעין אוסר לעשות עסקה במקרקעין בחלק מסוים מהמקרקעין, מלבד במקרה של שכירות. כעת אנו רואים כי גם זיקת הנאה ניתן לקבל בחלק מסוים במקרקעין.   

הזכאים לזיקת הנאה[עריכת קוד מקור | עריכה]

סעיף 92 לחוק המקרקעין: אדם, סוג בני אדם, תאגיד ומקרקעין עצמם. סעיף 92 מבחין בין שני סוגי זיקות הנאה:

1)     זיקת הנאה לטובת מקרקעין – "מקום שהזיקה משמשת באופן בלתי נפרד מהזכויות בקרקע, הנטייה לראות בכך זיקת הנאה לטובת מקרקעין". זוהי זיקת הנאה ביחס למקרקעין כאשר אין משמעות לזהות המשתמש. לדוגמה: שביל מעבר לבית – אם בעל מקרקעין זכאים רוצה להגיע לביתו, וצריך לעבור בחלקת אדמה של חלקה בעל המקרקעין הכפופים, הנטייה לראות בכך זיקת הנאה להשתמש במקרקעין האלו. אם אני מוכרים את בעלות המקרקעין לאדם אחר, גם לזכותו תיזקף זיקת ההנאה.

2)     זיקת הנאה לטובת אדם או סוג של בני אדם – הזיקה היא אישית ומקורה בזהות המשתמש. כאן רלוונטי סעיף 95 לחוק המקרקעין הקובע כי אם מדובר בזיקת הנאה לטובת אדם, בעל הזיקה לא יכול להעביר את הזכות, אלא בהסכמת בעל המקרקעין הכפופים. בעצם, פעם ראשונה מדובר בזכות קניינית שהמחוקק מטיל מגבלה על יכולת העבירות שלה וזאת בשונה מהמצב הרגיל על פיו לזכות קניינית יש יכולת עבירות בלתי מוגבלת.

צורות זיקת הנאה[עריכת קוד מקור | עריכה]

סעיף 93 למקרקעין:

1)     מצב שבו בעל המקרקעין הזכאים זכאי לעשות שימוש מסוים במקרקעין הכפופים מבלי להחזיק בהם – מצב שבו ניתן להשתמש במקרקעין מבלי להחזיק בהם. ההנאה במקרקעין היא מעצם השימוש בהם.

דוגמה א – זכות מעבר: קיימות שתי חלקות. אחת צמודה לכביש והשנייה חיצונית. א' מבקש לעבור דרך החלקה של ב'. א' אינו רוצה להחזיק במקרקעין, אלא רק לעשות בהם שימוש בדמות מעבר בהם. דוגמה ב – זכות חניה: א' לא מבקש להחזיק במקרקעין של ב', אלא רק להחנות את רכבו בהם.

2)      לבעל המקרקעין הכפופים אסור לעשות פעולה מסוימת – לדוגמה: לקבוע עם בעל מקרקעין כפופים שאסור לחפור בורות עמוקים, אסור לנטוע עצים וכו'. זוהי מעין זיקת אי-הנאה.

3)     בעל המקרקעין הכפופים חייב לבצע בהם פעולה מסוימת או נדרש שלא למנוע פעולה במקרקעין הזכאים – לדוגמה: לפתוח שער, לא לחסום שביל, לא להסיר קיר תומך שעשויים לגרום לכך שהמקרקעין של האחר יינזקו. 

דרכים ליצירת זיקת הנאה[עריכת קוד מקור | עריכה]

1)     זיקת הנאה מכוח הסכם – הצדדים עורכים ביניהם הסכם, שחייב להיות בכתב (סעיף 8 לחוק המקרקעין). האינטרס של בעל הזיקה יהיה שזיקת ההנאה שלו תירשם בטאבו כדי שיהיה לה תוקף קנייני, אחרת יהיה מדובר רק בהתחייבות לביצוע עסקה. מדובר בדרך שנוצרה בפסיקה ולא מופיעה בחקיקה.

2)      זיקת הנאה מכוח הדין[2] –  מכוח צוואה, פסק דין, החלטה מנהלית. דוגמה: לפעמים כאשר רשות מנהלית מתכננת אזור מסוים, יוצא מצב שיש חלקה פנימית וחלקה חיצונית. לכן, בתוכנית המתאר הרשויות קובעות זיקת הנאה. זו זיקת הנאה מכוח הדין.

3)      זיקת הנאה מכוח כורח[3] – המשפט המקובל הכיר בזיקת הנאה שנוצרת מכוח כורח הנסיבות. זיקת הנאה זו נוצרת כיוון והסיטואציה מכריחה את בעל זיקת ההנאה להשתמש במקרקעין הכפופים. כדי ליצור זיקת הנאה מסוג זה הכורח חייב להיות מוחלט ושלא תהיה ברירה אחרת (לדוגמה: אם אי-הנאה מהקרקע רק תעכב אדם אחר, זה לא כורח מוחלט). באנגליה היה מקרה של אדם שמכר חלקת אדמה והותיר לעצמו חלקה פנימית, כך שלא היה לו איך לצאת לכביש והוא שכח לעגן את יכולת המעבר שלו בחלקה החיצונית כדי להגיע לכביש. בית המשפט הכיר בזיקת ההנאה מכורח הנסיבות. בית המשפט גם השתמש בפתרון נוסף מדיני החוזים – תנאי מכללא – הדבר משתמע.

4)     זיקת הנאה מכוח השנים[4] – זיקת הנאה שנוצרת עקב שימוש רצוף במקרקעין הכפופים ללא שום התנגדות של בעל הנכס. כאן רלוונטי סעיף 94 לחוק המקרקעין הקובע כי "מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקה הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה". עקרונית, לא ניתן לרכוש זכות קניינית מכוח התיישנות במקרקעין מוסדרים. סעיף 159 לחוק המקרקעין קובע שבמקרקעין מוסדרים (להבדיל ממקרקעין שאינם מוסדרים) אין התיישנות. לפיכך, גם אם אדם יושב 30 שנה במקרקעין מוסדרים – הוא אינו יכול לתבוע זכות קניינית בנכס. כאן, סעיף 94 אינו מגביל עצמו למקרקעין לא מוסדרים ולכן אנחנו מסיקים שהוא חל גם על מקרקעין מוסדרים ואם אדם החזיק במקרקעין של אחר במשך 30 שנה רצופות – הוא זכאי לדרוש רישום זיקה על שמו (בניגוד לזכויות קנייניות אחרות) יחד עם זאת אין חיוב להירשם, זו זכות קניינית ללא רישום. 

ביטול זיקת הנאה[עריכת קוד מקור | עריכה]

סעיף 96 לחוק המקרקעין – תקופת הזיקה ותנאיה: "זיקת הנאה היא לתקופה בלתי מוגבלת, זולת אם נקבעה לה תקופה בתנאי הזיקה. אולם בית המשפט רשאי, על פי בקשת צד מעוניין או היועץ המשפטי לממשלה, לבטל את הזיקה או לשנות תנאיה, אם ראה לעשות כן בגלל אי הפעלת הזיקה או בגלל שינוי בנסיבות השימוש בה או במצב המקרקעין הזכאים או הכפופים. ורשאי בית המשפט לפסוק פיצוי למי שנגרם לו נזק על ידי הביטול או השינוי".

סעיף 96 קובע נסיבות מסוימות שבגינן ניתן לבטל או להגביל את זיקת ההנאה. זיקת ההנאה היא הזכות הקניינית היחידה שבית המשפט יכול להגביל או לבטל אותה. היכולת להגביל או לבטל אותה נובעת מהבעיות שעלולות לצוץ מעצם אופייה של זיקת ההנאה: הנסיבות כבר לא תקפות, שיבושים בפעילות כלכלית וקושי בצפיית תרחישים עתידיים. לכן, יש לבית המשפט אופציה לבטל או להגביל את הזכות הקניינית הזאת[5].

סעיף 96 קובע שיש 3 אפשרויות שבגינן ניתן לבטל או להגביל את זיקת ההנאה:

1.     אי הפעלת הזיקה

2.      שינוי שחל בנסיבות השימוש בה

3.     שינוי שחל במצב המקרקעין הזכאים או במצב המקרקעין הכפופים 

סעיפים עיקריים לעניין זיקת הנאה[עריכת קוד מקור | עריכה]

סיכום הסעיפים הרלוונטיים לעניין זיקת הנאה:

סעיף 92 – מפרט את הזכאים לזיקת הנאה – אדם, סוג בני אדם ותאגידים. הוא גם מחלק את הזכאות לזיקת הנאה לטובת מקרקעין (שאין לה קשר לזהות המשתמש) ולטובת בני אדם או סוג בני אדם (כמו במקרה הקורים – תלוי בזהות המשתמש).

סעיף 93 – מפרט את הצורות הקיימות לזיקת הנאה.

סעיף 94 – דן בזיקת הנאה מכוח השנים – אם אדם השתמש בזיקה 30 שנה, הוא רשאי לתבוע רישום. 

סעיף 95 – קובע שאם מדובר בזיקת הנאה לטובת אדם או סוג בני אדם, אם הם רוצים להעביר את הזכות שלהם, הם חייבים לקבל את הסכמת בעל המקרקעין הכפופים.

סעיף 96 – דן בביטול זיקת הנאה.

סעיף 97 – אם המקרקעין חולקו, לא תבוטל זיקת ההנאה. הזיקה תוצמד לחלק הרלוונטי.

סעיף 98(א) – בעל שתי חלקות מקרקעין רשאי לשעבד אחת מהן בזיקת הנאה לטובת השנייה. יהיה לו צורך לעשות זאת כשזה יניב לו רווח או שהוא רוצה למכור אחת מהן. לדוגמה: קבלן רוצה למכור וילה אחת דו-משפחתית והוא יודע שאם הוא לא ישעבד חלקה אחת לטובת השנייה, תהיה לו בעיה.

סעיף 98(ב) – התמזגה הבעלות במקרקעין הזכאים ובמקרקעין הכפופים – לא תתבטל זיקת ההנאה.

סעיף 98(ג) – אוחדו המקרקעין הזכאים והמקרקעין הכפופים לחלקה אחת – מתבטלת זיקת ההנאה. 

ראו גם[עריכת קוד מקור | עריכה]

לקריאה נוספת[עריכת קוד מקור | עריכה]

  • חוק המקרקעין תשכ"ט - 1969, סעיפים 92 – 98.
  • ע"א 103/87 קו מוצרי דלק בע"מ נ' מנהל מס רכוש - זיקת הנאה מכוח הדין
  • ע"א 153/67 שלב נ' הררי מואב - זיקת הנאה מכוח כורח
  • ע"א 700/88 אסטרחאן נ' בן חורין  - זיקת הנאה מכוח שנים
  • ע"א 1769/04 עירית אורן נ' רן כהן ואח' / בג"ץ 6268/00 קיבוץ החותרים אגודה חקלאית שיתופית רשומה נ' מינהל מקרקעי ישראל  - ביטול זיקת הנאה
  • יהושע ויסמן,  שער חמישי: זיקת הנאה, דיני קניין - החזקה ושימוש (תשס"ו) 489
  • יהושע ויסמן, שכירות, רישיון, זיקת הנאה ומה שביניהם, המשפט | יד (תשע"א) 205
  • אוריאל רייכמן, הערות להגדרת זיקת ההנאה, עיוני משפט | א (תשל"ב) 345
  • משה לנדוי, חוק המקרקעין (כללי) וזיקת הנאה לפי חוק המקרקעין, עיוני משפט | כרך ג (תשל"ג-תשל"ד)

הערות שוליים[עריכת קוד מקור | עריכה]

  1. ^ חוק המקרקעין
  2. ^ ראו גם: ע"א 103/87 קו מוצרי דלק בע"מ נ' מנהל מס רכוש
  3. ^ ראו גם: ע"א 153/67 שלב נ' הררי מואב
  4. ^ ראו גם: ע"א 700/88 אסטרחאן נ' בן חורין
  5. ^ ראו גם: ע"א 1769/04 עירית אורן נ' רן כהן ואח' / בג"ץ 6268/00 קיבוץ החותרים אגודה חקלאית שיתופית רשומה נ' מינהל מקרקעי ישראל