מס שבח מקרקעין

מתוך ויקיפדיה, האנציקלופדיה החופשית

מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין בישראל או מכירת מניות באיגוד מקרקעין. המקור החוקי למס זה הוא חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"). סוג מס זה הוא פיתוח ישראלי ייחודי היוצר הבחנה בין מיסוי רווח הון הנובע ממקרקעין בישראל לרווח הון הנובע מנכסים אחרים.

המס בוחן את השבח (רווח) שנוצר לאדם בעת ביצוע עסקה, דהיינו התמורה אותה הוא מקבל (או במקרים חריגים התמורה אותה הוא אמור לקבל) בהתאם לשווי השוק של הנכס אל מול המחיר ששילם בעת רכישת הנכס בתוספת השבחות אשר בוצעו במהלך תקופת ההחזקה, בנכס בניכוי פחת.

מס שבח מקרקעין מחושב בדרך כלל בעת מכירת דירה ועומד כיום על 25% מתוך השבח נטו, לאחר הפחתת הפטורים וההוצאות המותרים על פי החוק[1].

פטור ממס שבח מקרקעין[עריכת קוד מקור | עריכה]

למס מערכת מסועפת של פטורים. בתנאים מסוימים המנויים בחוק ניתן ליהנות מפטור מתשלום מס שבח[2].

במכירת דירה יחידה[עריכת קוד מקור | עריכה]

מי שהייתה בבעלותו דירה יחידה במשך 18 חודשים לפחות לפני מכירתה, ובעת המכירה לא קיימת בבעלותו יותר מדירת מגורים אחת, זכאי למכור אותה בפטור מלא ממס שבח מקרקעין כ"דירת מגורים מזכה".

פטור זה מוגבל בתקרה (ראה להלן תעריפים). כאשר מחיר הדירה הוא מעל הפטור יהיה המוכר זכאי לפטור ממס שבח מקרקעין עד לסכום התקרה. החלק העודף ימוסה במס שבח מקרקעין בחישוב ליניארי.

במכירת דירה שנייה[עריכת קוד מקור | עריכה]

אדם המוכר דירת מגורים ויש לו דירה נוספת בבעלותו, באופן מלא או חלקי, יהיה זכאי לפטור ממס שבח במקרים כדלקמן:

  • אם חלקו של המוכר בדירה הנוספת לא עולה על 33% (שליש) מהזכויות בדירה הנוספת.
  • אם הדירה הנוספת שבבעלות המוכר הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום 01.01.1997.
  • אם הדירה הנוספת נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב־18 החודשים לפני או אחרי המכירה, או שנה מהמכירה, אם הדירה נרכשה מקבלן, לפי המאוחר מביניהם. מוכרים שירכשו דירה חלופית החל מיום 07.07.2021 ואילך, יוכלו להחזיק בשתי הדירות במקביל לתקופה של עד 24 חודשים (במקום 18 חודשים).
  • אם הדירה הנוספת התקבלה בירושה, וחלקו של המוכר בה לא עולה על 50% (מחצית) מהזכויות בדירת הירושה.
  • אם הדירה הנוספת התקבלה בירושה וחלקו של המוכר עולה על 50%, ניתן לקבל פטור במכירת הדירה המזכה (לא דירת הירושה), כאשר היורש הוא בן זוג, ילד/ה או נכד/ה של המוריש, או בן זוג של אחד מאלה וכן בעת פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד.

במכירת דירה שניתנה במתנה[עריכת קוד מקור | עריכה]

אדם שנותן במתנה דירה, או כל זכות במקרקעין, לקרוב משפחה כמוגדר בחוק: בן-זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה, אח או אחות ובני-זוגם, פטור מתשלום מס שבח מקרקעין.

כאשר מקבל הדירה במתנה ימכור אותה הוא ישלם מס שבח לא רק על השבח שנצבר בתקופה שהוא היה הבעלים בדירה, אלא גם על השבח שנצבר לפני שהדירה הועברה אליו.

אם מקבל המתנה מוכר את הדירה לאחר שחלפה תקופת צינון הוא יהיה זכאי לפטור ממס שבח מקרקעין.

תקופת צינון:

  • אם מקבל המתנה התגורר בדירה – חלפו 3 שנים מהיום שבו הוא החל לגור בדירה, כבעליה.
  • אם מקבל המתנה לא התגורר בדירה - חלפו 4 שנים מהיום שבו נעשה הבעלים בדירה.
  • אם מקבל המתנה הוא קטין, תקופת הצינון תיספר רק בהגיעו לגיל 18 שנה, בין אם הוא מתגורר בדירה ובין אם לא.

במכירת דירה שהתקבלה בירושה[עריכת קוד מקור | עריכה]

מי שמבקש למכור דירת מגורים מזכה שקיבל בירושה, ועומד בכל תנאים הבאים יהיה פטור מתשלום מס שבח מקרקעין:

  1. הוא בן זוגו או צאצא של המוריש, או שהוא בן זוגו של צאצא של המוריש (הפטור לא תקף כאשר הורה יורש ילד).
  2. לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד.
  3. אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, הוא היה פטור ממס שבח מקרקעין במכירה, לפי פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה.

בתמ"א 38[עריכת קוד מקור | עריכה]

בפרויקט מסוג תמ"א 38, מוענקות לקבלנים זכויות בנייה בבניין מגורים, תמורת ביצוע עבודות השבחה בבניין ובדירות.

הבעלים בדירות ממשיכים להחזיק בהן והם יוכלו לזכות בפטור ממס שבח מקרקעין, בגין השבח שנוצר בעקבות הפרויקט, אם התמורה שהם מקבלים מהקבלן ניתנת בדרך של שירותי בנייה ולא בדרכים אחרות כגון תמורה כספית. שירותי הבניה הם אלה בלבד: חיזוק מפני רעידות אדמה, מעלית, חניה, הרחבת דירות עד 25 מ"ר יותר מגודלן הקודם וכן הוצאות עיצוב ובנייה.

בפינוי-בינוי[עריכת קוד מקור | עריכה]

פטור ממס שבח מקרקעין יוענק לבעלים של דירה, שהתקשר עם קבלן במסגרת תוכנית פינוי-בינוי, והתקיימו שני התנאים הבאים:

  • בוצעה הקמה מחדש של הבניין שנהרס בהתאם לתוכנית החיזוק בדרך של הריסה (כלומר, מימוש תוכנית הפינוי-בינוי).
  • הבעלים קיבל דירה חלופית אחת, או שתי דירות אם מדובר באזור מוטב (נגב או גליל או שהמוכר מסווג ברמה חברתית-כלכלית באשכול 1 עד 6 לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), שעונות על אחד מהתנאים הבאים:
    1. שטח הדירה החלופית, או השטח המצטבר של שתי הדירות באזור המוטב, לא עולה על שטח הדירה הנמכרת בתוספת של 25 מ"ר.
    2. שווי הדירה החלופית, או השווי המצטבר של שתי הדירות באזור המוטב, לא עולה על שוויה של דירת המגורים הנמכרת (ללא זכויות בנייה נוספות) או על סכום הפטור שנקבע בחוק (ראה להלן תעריפים), לפי הגבוה מביניהם.

תקרות הפטור - תעריפים[3][עריכת קוד מקור | עריכה]

תחולה תקרת הפטור סכום שינוי
1.1.2021 ואילך לדירת מגורים מזכה - דירה יחידה 4,495,000 ש"ח מדי חודש ינואר לפי שיעור עליית המדד
לשווי דירת מגורים נמכרת בפרויקט פינו בינוי 2,144,800 ש"ח

רשימת הפטורים ממס שבח היא ארוכה וייתכן שעדיף להשתמש בפטור אחד ולא באחר מתוך תכנון מס חוקי, לגבי עסקאות עתידיות.

כללי חישוב המס[עריכת קוד מקור | עריכה]

מס שבח מקרקעין בשיעור של 25% משולם על ההפרש בין סכום מכירת הדירה לעומת סכום הקניה, בהפחתת פטורים והוצאות מוכרות. חישוב המס בפועל מסובך ודורש מיומנות מיוחדת.

שומת מס שבח מקרקעין נקבעת לפי שיעורי מס משתנים, המושפעים ממועד הקניה לעומת מועד הרכישה, חישוב הצמדה למדד, הפחתת הוצאות מוכרות לניכוי מס, שיעורי מס היסטוריים לגבי נכסים אשר נרכשו עד 31 במרץ 1961, חישוב מס ליניארי "רגיל" הכולל חלוקה לשלוש תקופות וחישוב ליניארי חדש לגבי דירת מגורים מזכה ועוד.

הוצאות מוכרות לניכוי בחישוב מס שבח[עריכת קוד מקור | עריכה]

החוק קובע שלשם קביעת סכום השבח בעת מכירת דירה יותרו בניכוי הוצאות שונות כדלקמן[4]:

  • הוצאות השבחה (שיפוצים) שהוציא המוכר מיום הרכישה עד יום המכירה.
  • אגרות ששילם המוכר בקשר לרכישת הנכס.
  • דמי תיווך ברכישה, אך לא יותר מ-2% מהתמורה.
  • דמי תיווך במכירה, אך לא יותר מ-2% מהתמורה.
  • שכר טרחת עורך דין.
  • שכר טרחת שמאי מקרקעין ושכר טרחת מודד מוסמך.
  • סכומים ששולמו כהיטל השבחה.
  • הוצאות בשל הליכי השגה, ערר וערעור (למשל בהליכי השגה על שומת היטל השבחה).

חישוב המס[עריכת קוד מקור | עריכה]

רשות המיסים מעמידה לרשות המעוניינים מחשבון לחישוב מס שבח, שנועד להקל ולייעל את החישוב[5] וכן לאפשר הדמיית חישוב מס שבח.

על המשתמש לדווח את מרכיבי השומה ותאריכים של פרטי המכירה, פרטי הרכישה והוצאות מותרות לניכוי והמערכת מבצעת את חישוב המס על פי הכללים הקבועים בחוק.

חישוב המס בעסקת קומבינציה[עריכת קוד מקור | עריכה]

עסקת קומבינציה היא עסקה שבה התמורה אינה ניתנת בכסף אלא בזכויות בנייה. זהו סוג של עסקת חליפין הנעשית בין יזם לבין בעל קרקע.

בעסקה זאת בעל הקרקע מוכר ליזם נכס או מקרקעין שבבעלותו או חלק מהם ובתמורה יקבל בעתיד זכויות על חלק מיחידות הדיור אותן יבנה היזם[6].

במקרה זה יהנו הן המוכר והן היזם מרווח עתידי על זכויותיהם בקרקע ולפיכך שניהם ידרשו לשלם מס שבח, כל אחד על פי חלקו בקרקע.

חישוב התמורה לצורך מס השבח נעשה לפי שווי שירותי הבנייה שניתנו, שנקבעים על פי הוראת ביצוע של נציבות מס הכנסה[7] וכוללים רכיבים כגון עלויות הבניה: תשומות, עלויות חומר ועבודה, עלויות תכנון ופיקוח, רווח קבלני סביר, מס ערך מוסף, אגרות, מיסים והיטלים שמשלם הקבלן בעבור בעל הקרקע וכו'.

בפועל קיימות מספר שיטות לחישוב שווי שירותי הבניה, דבר שגורם לא אחת לחוסר אחידות ולחילוקי דעות בין רשות המיסים למוכרים וקבלנים.

בסוף שנת 2020 נדרש בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים לקבוע האם לצורך חישוב מס שבח מקרקעין יש לכלול בשווי עלויות הבנייה "רווח יזמי" בנוסף ל"רווח קבלני" שהיותו כלול בשווי עלויות הבנייה אינו שנוי במחלוקת[8].

מדובר בעסקת קומבינציה בה מנהל מיסוי מקרקעין חיפה הוסיף לשווי המכירה 15% בגין "רווח יזמי". בערר שהגישו יוסף יקותיאלי ואלומת שושנה בע"מ באמצעות עו"ד ליאור עמר נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה באמצעות עו"ד חן אבידוב, טענו המערערים שאין להוסיף רווח יזמי. בית המשפט קבל את טענת המערערים וקבע שהוספת הרווח היזמי הוא "עמדה החותרת תחת ההלכה הפסוקה"[9]. באמצע יוני 2021 פסק בית המשפט העליון כי "במסגרת חישוב התמורה עבור מכר זכויות במקרקעין, בעסקת קומבינציה המבוצעת על דרך של מכר חלקי, לצורך חישוב נטל מס השבח והרכישה, אין להביא בחשבון את הרווח היזמי שהוא הרווח שאותו מצפה היזם להפיק מהמיזם בכללותו, עם מכירת הדירות לצדדים שלישים"[10].

דיווח על מכירה או רכישת נכס ותשלום מס שבח מקרקעין[עריכת קוד מקור | עריכה]

כל אדם המוכר או רוכש זכות במקרקעין מחויב במתן הצהרה לגבי העסקה למשרד האזורי של מיסוי מקרקעין, בתוך 30 ימים מיום ביצוע העסקה.

תשלום מס שבח מקרקעין מבוצע בהתאם לשומה העצמית של המוכר או על פי מיטב השפיטה של מנהל מיסוי מקרקעין. ניתן להגיש ערעור על גובה המס למנהל מיסוי מקרקעין.

תשלום מס שבח מקרקעין יבוצע תוך 14 ימים מיום שנמסרה הודעה למוכר. אם המוכר הגיש ערעור על גובה המס, עליו לשלם את המס שאינו שנוי במחלוקת[11].

היסטוריה[עריכת קוד מקור | עריכה]

הסיבה להבחנה בין מס שבח מקרקעין למס רווח הון היא בעיקרה היסטורית. בשנת 1949 נקבע מיסוי של רווחי הון הנובעים ממקרקעין מתוך הנחה שאלו רווחים משמעותיים מספיק שיאפשרו גבייה אפקטיבית. המחוקק הישראלי הושפע מהמחוקק הבריטי שקבע הסדר דומה מספר שנים קודם לכן. מנגד לא מוסו רווחי הון מנכסים אחרים עד שנת 1965, שאז נקבעו ההסדרים השונים למיסוי רווחי הון בפקודת מס הכנסה.

עם זאת, אף על פי שטבעי היה שיאחדו בין השניים, האיחוד לא בוצע ונוצרו שתי מערכות דינים, וזאת בשונה מהמקובל במדינות רבות.

החל משנת 2014 הוכנסו שינויים מרחיקי לכת בחישוב מס שבח מקרקעין שהמרכזי בהם הוא ביטול פטור ממס על רווח ההון לבעלי יותר מדירה אחת, אם הנכס היה ברשותם ארבע שנים ויותר.

ראו גם[עריכת קוד מקור | עריכה]

מיסוי מקרקעין

מקרקעין בישראל

קישורים חיצוניים[עריכת קוד מקור | עריכה]

  • ויקיטקסט חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, באתר ויקיטקסט
  • הערות שוליים[עריכת קוד מקור | עריכה]