שטח דירה

שטח דירה הוא ערך המבטא גודל של דירה.

על אף שהשימוש בדירת מגורים נעשה בחלל התחום בין רצפתה, תקרתה ובקירותיה החיצוניים, נהוג לכמת את גודל הדירה במדידת שטחה ולא במדידת נפחה שנחשבת למדידה מורכבת יותר. בנוסף, התועלת המופקת מהחלל שמעל לגובה הפנימי המזערי התקני (250 ס"מ) נמוכה.

קיימות עשרות שיטות מדידה של שטח הדירה. השיטות נבדלות זו מזו בהכללה או השמטה של שטחים בנויים כגון: שטח שמתחת לקירות הפנים, שטח שמתחת לקירות החוץ ולקירות משותפים, שטח המדרגות בדירות רב מפלסיות, שטח יחסי בשטחים משותפים קומתיים (כגון חדר מדרגות, פירי מעליות, ושטחים טכניים), שטח יחסי בשטחים המשותפים בכלל הבניין (מבואה, חדרים טכניים, חדר אשפה וכיוצא בזה). ההפרשים בין שיטות המדידה השונות עשויים להגיע לעשרות רבות של אחוזים. ההפרש בין השיטות גדל בבניה מודרנית מאחר שבה ריבוי שטחים משותפים ביחס לבניה ישנה (פירי מעליות, חללים ופירים למערכות טכניות, מעברים ומבואות רחבים, תקנות כיבוי אש המחייבות ניתוק פירי מדרגות ועוד).

הגדרת שטח דירה בישראל

מאז קום המדינה נקבעו על ידי השלטון המרכזי והמקומי בישראל הגדרות רבות של שטח דירה. ההגדרות נדרשו לצורכי מרשם, מיסוי ולקביעת אמות מידה לתמריצים ולסובסידיות בענף הבניה. חלק מההגדרות היו חסרות בהתייחסות למניין חלקים מסוימים בנכס והיו נתונות לפרשנות. לנוכח ריבוי ההגדרות הרשמיות לשטח דירה והפרשנות להן וכתוצאה מהחיכוך בין האזרח לרשויות באשר לנתון השטח לעניין חיובים ומיסים, הוקמה במשרד המשפטים בסוף שנת 2005 ועדה מקצועית בראשות אייל יצחקי לקביעת תקן להגדרה אחידה של שטח דירה. בספטמבר 2006 סיימה הוועדה את עבודתה ופרסמה את תקן 9.0 שבו נקבעה ההגדרה אחת שטח הדירה מתוך כוונה ליצירת מתאם גבוה בין נתון השטח לבין השווי והתועלת הפוטנציאלית מהדירה. בשל כך לא הוכללו בה שטחים קומתיים משותפים או שטחים בנויים אחרים שמוצמדים קניינית אך אינם צמודים פיזית לדירה התקן הביא לאחידות ולקיצור הליכי הכרעה בהשגות בסכסוכים שומתיים הקשורים לשטח דירה (כגון היטל השבחה, דמי היתר וכיוצא בזה) והביא לצמצום בכמות ההשגות.^{[דרוש מקור]}

בשנת 2008 אושר ביוזמת משרד הבינוי והשיכון תיקון לחוק המכר התיקון אימץ את הגדרת שטח הדירה שבתקן 9.0 וחייב יזמים לציין במפרט (שהוא אחד הנספחים לחוזה המכר) את שטח הדירה. עד לתיקון זה לחוק המכר נמנעו יזמים מלציין בחוזה את שטח הדירה הנמכרת.

שטח דירה חד מפלסית בתקן ובחוק המכר הוגדר כשטח פנים הדירה בתוספת שטח היטל קירות החוץ ומחצית שטח היטל הקירות המשותפים. במניין השטחים יכללו מרפסות מקורות, ממ"ד, מחסנים ושטחי שרות מקורים ובלבד שהם צמודים פיזית לדירה, קיימת אליהם כניסה ישירה מהדירה ואין אליהם כניסה מדירות אחרות. לא ייכללו בשטח הדירה משטחים בלתי מקורים כגון מרפסות שמש, גג צמוד, חצר וכיוצא באלה). בדירות רב מפלסיות ייכלל בשטח הדירה בנוסף שטח היטל גרמי המדרגות. שטח המדרגות יתווסף לשטח המפלס שממנו הן עולות. לפיכך, שטח המדרגות שיתווסף לשטח הדירה יהיה שטח ההיטל של הגרם מוכפל במספר הקומות שבתוך הדירה פחות אחד (לדוגמה בדירה בת שלוש קומות, יחושב היטל המדרגות פעמיים). שטח מרתף שהוא חלק מדירה יכלל בשטח הדירה אך יוצג בנפרד ויחושב גם הוא ככולל קיר חיצוני בעל עובי תאורטי של 20 סנטימטר, שטחים מקורים בתקרה משופעת (כגון עליית גג מתחת לרעפים) ימדדו עד לגובה התקני (שטחים שמתחת לגובה התקני לא ייספרו כלל).

לאחר אישור התקן ותיקון חוק המכר, מונו צוותי בדיקה לקראת החלת הגדרת שטח דירה הנבחרת גם בטאבו וברשויות המקומיות השונות לעניין חיוב בארנונה (ערב תיקון חוק המכר נהגו על פי שיטות רבות ושונות לעניין חיובי ארנונה). בתחילת שנת 2017 המליצה ועדה "להפחתת הנטל הרגולטורי" שמונה בהחלטת ממשלה לאמץ את תקן 9.0 גם במרשם המקרקעין. נכון ל-2017, בשל קשיים משפטיים, קשיים טכניים, סוגיות תקציב ושאלת הצורך בתיקון מאגרי מידע גדולים, טרם הוחלה ההגדרה המוסכמת ברשויות המקומיות. לכן שטח דירה שנרשם בחוזה הרכישה בהתאם להוראות משרד הבינוי והשיכון ומשרד המשפטים יהיה גדול מהשטח שנרשם בטאבו שבמשרד המשפטים עד להטמעת החלטת הוועדה להפחתת הנטל הרגולטורי ושונה מהשטח שלפיו תיגבה הארנונה. ביום 1/1/2020, הוחל הנוהל החדש, שהתאים בין שטח הדירה לפי תקן 9, לבין השטח לרישום בטאבו.

פרוט ההגדרות העיקריות לשטח דירה

להלן טבלה פשטנית לחלקים שנכללים בשטח דירה על פי ההגדרות הרשמיות העיקריות:

הגדרת שטח	רצפה ללא מרפסות	היטל קירות פנים	מרפסת מקורה	היטל קירות חוץ ומשותפים	חלק יחסי בשטח משותף קומתי	חלק יחסי בשטח משותף בבניין	משטחים בלתי מקורים	גובה מזערי למניין שטח	הערות
טאבו 1 (שטח "נטו־נטו" או "שטח ספונג'ה")	כן	לא	לא	לא	לא	לא	לא	אין קביעה	היה נהוג במרשם המקרקעין עד לשנות ה-60. נכון ל-2017, שטח דירות שנרשמו בתקופה זו מופיע עדיין בהתאם למדידה זו. זוהי הגדרת השטח המצמצמת ביותר.
טאבו 2	כן	כן	לא	לא	לא	לא	לא	אין קביעה	היה נהוג במרשם המקרקעין משנות ה-60 עד לסוף שנות ה-80. נכון ל-2017, שטח דירות שנרשמו בתקופה זו מופיע עדיין בהתאם למדידה זו.
טאבו 3	כן	כן	כן	לא	לא	לא	לא	אין קביעה	ההגדרה הנהוגה במרשם המקרקעין החל מ-2012. השטח המתקבל במדידה זו נמוך מהשטח המופיע בחוזה המכירה.
"שטח פנים דירה"	כן	כן	כן	לא	לא	לא	לא	גובה תקני	הוגדר בתקן 975 של מכון התקנים הישראלי. התקן דומה למדידת טאבו 3, מלבד הוראות בדבר גובה פנימי מזערי.
"שטח אפקטיבי"	כן	כן	כן	כן	לא	לא	לא	גובה תקני	הוגדר בתקן 975 של מכון התקנים הישראלי. התקן דומה לתקן 9 אך אינו קובע הוראות לגבי היטל מדרגות ולגבי מדידת קירות מרתף. השיטה אינה בשימוש עוד.
תקן 9.0 וחוק המכר ("שטח פלדלת")	כן	כן	כן	כן	לא	לא	לא	גובה תקני	הוגדר על ידי הוועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים ועל ידי משרד הבינוי והשיכון. ההגדרה טרם אומצה על ידי הטאבו ועל ידי חלק מהרשויות המקומיות.
"שטח נומינלי"	כן	כן	כן	כן	כן למעט ממ"ק ומבואה	לא	לא	גובה תקני	הוגדר בתקן 975 של מכון התקנים הישראלי. השיטה אינה בשימוש עוד.
שטח "ברוטו ברוטו"	כן	כן	כן	כן	כן	לא אחיד	לא		הגדרה לא רשמית. לא קיימת לגביה אחידות בהכללת שטח יחסי בכלל השטחים המשותפים בבניין. הייתה בשימוש בקרב חלק מהיזמים בעלוני שיווק לפני אישור תיקון לחוק המכר.
שטח לארנונה	כן	כן	בדרך כלל כן	לא אחיד	לא אחיד	לא אחיד	לא אחיד	לא אחיד	כל רשות מקומית קובעת הגדרה באופן עצמאי ומנותק באמצעות צו ארנונה. ועדה שהוקמה ביוזמה ממשלתית להאחדת נושא הארנונה בכללותו (לא רק שטח) טרם מסרה מסקנותיה.

הערות ובאורים לטבלה:

1. קיימות הגדרות נוספות לשטח דירה. חלקן אינן בשימוש עוד אך מופיעות עדיין במסמכים רשמיים.
2. בכל השיטות נכלל שטח הרצפה הכלוא בין קירותיה החיצוניים והפנימיים של הדירה ובכולן לא נמדד שטח בלתי מקורה כגון מרפסת שמש או גג צמוד.
3. הפערים בין השיטות גדולים יותר בבניה חדשה לנוכח ריבוי שטחי שירות משותפים, מתקנים משותפים וכיוצא באלה.
4. בכל אחת מהגדרות השטח הוראות הנוגעות לאופן המדידה של חלקים מסוימים בנכס כגון מרתפים, מדרגות, חללים נמוכים ועוד.

משמעויות כלכליות

בשונה ממדינות המערב, בישראל נקבעו הגדרות רבות לשטח דירה על ידי הרשויות. חלק מההגדרות אינן חד משמעיות ונתונות לפרשנות. החל משנת 2006 מאמצות הרשויות בהדרגה הגדרה אחת ברורה וחד ערכית, אולם קיימות רשויות שנוהגות על פי הגדרות ישנות מסיבות משפטיות וטכניות. אי האחידות ואי הבהירות גורמות לנזק כלכלי בענף הדיור:

• ציבור הרוכשים, המוכרים והמשתמשים במוצר נחשף לנתוני שטח שונים שהפערים ביניהם גדולים ובכך נוצר בלבול ואי וודאות. חלק גדול מהבלבול נובע מכך שמאגר המידע הרחב והנגיש ביותר לציבור - הטאבו נוקב בשטח דירה ייחודי, שאינו תואם את ההגדרות שבחוזה המכר ולא כל הגדרה אחרת.
• מערכת הכרמ"ן שמנוהלת ברשות המיסים ונסמכת על הצהרות של מוכרי זכויות במקרקעין (אשר נקראות טופס מש"ח), מוזנת בנתוני שטח שחושב בשיטות שונות ובכך נפגעת רמת אמינותה. בשל רמת האמינות הנמוכה של נתון השטח בכרמ"ן מבצעים הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והשמאי הממשלתי סקירות תקופתיות בחתך של מספר חדרים ולא בחתך שטח דירתי.
• ריבוי הגדרות ממלכתיות שונות גרם לפתיחת הליכי השגה על חיובים ומיסים בנושא ההגדרה המתאימה למדידת שטח דירה או בפרשנות להגדרה. בעיה זו הצטמצמה משמעותית לאחר אישור תקן 9.0.
• הבלבול, אי האחידות ואי הידיעה של נתון שטח הדירה בציבור מהווה כר נוח להטעיות של צדדים לעסקות מכר כאשר אחד הצדדים או שניהם נוטים לאמץ נתון שטח מרחיב או מצמצם על פי העניין. חלק מההטעיות נעשות ברכישת דירות על ידי תושבי חוץ (שבמדינתם נתון שטח הדירה אחיד ומרכזי). הטעיות שנעשו בעבר במכר דירות חדשות מיזם אינן רווחות עוד לאחר מאי 2008 (תיקון לחוק המכר).

קישורים חיצוניים

• תקן מספר 9.0 של הוועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים להגדרת שטח דירה, ספטמבר 2006.
• צו מכר דירות (טופס של מפרט) (תיקון), התשס"ח-2008. הגדרת שטח הדירה מופיעה בסעיף 5 לצו.
• רנית נחום-הלוי, מדריך: האם אתם באמת יודעים מה גודל הדירה שאתם קונים?, באתר TheMarker‏, 23 באוקטובר 2009