מרשם המקרקעין

מתוך ויקיפדיה, האנציקלופדיה החופשית
קפיצה אל: ניווט, חיפוש

מרשם המקרקעין הוא גוף ציבורי העוסק ברישום זכויות במקרקעין בהתאם לדיני המקרקעין. בישראל, מרשם המקרקעין הוא אגף רישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים, המכונה "טאבו".

רקע היסטורי[עריכת קוד מקור | עריכה]

במסגרת המשפט המקובל במאות ה-16 וה-17, לא התקיים רישום מרכזי של בעלות בנכסי מקרקעין, וכל בעל קרקע נדרש להחזיק את אישורי הרכישה של הקרקע של כל שרשרת הבעלות על הקרקע מאז נקודת הזמן הראשונה בה השלטון הקצה את הקרקע לבעלים הראשונים. אוסף אישורי הרכישה, נקרא "Good root of title", והחזקתו בידי בעל הקרקע נקרא מרשם פרטי. המרשם הפרטי יכל לכלול עשרות מסמכים ואחזקתו הטיל קושי על בעלים פרטיים. בנוסף, אירעו מקרי רמאות בהם אנשים מכרו קרקעות לשני אנשים שונים. בעקבות זאת נקבע שהמדינה תנהל רישום של העברות הבעלות של קרקעות במרשם ציבורי במה שכונה מרשם שטרות.

באמצע המאה ה-19 הונהג בדרום אוסטרליה שיטת מרשם חדשה, של מרשם זכויות, המכונה שיטת טורנס. שיטה זאת הונהגה בארץ ישראל על ידי שלטונות המנדט הבריטי. בשיטת טורנס המדינה ממפה את הקרקעות, מחלקת אותם לגושים וחלקות בתהליך הנקרא קדסטר, ומנהלת רישום של הבעלים והזכויות האחרות במקרקעין של כל חלקה.

שיטה זו הופכת את פעולת הרישום לזירה שבה עובר הקניין מיד ליד. המרשם אינו עוד מאגר מידע סטטי אלא מחליפו של החוזה בפעולת העברת הזכות בקניין. תפיסה זו מייתרת את חקירת ההיסטוריה, וממקדת את העברת הזכויות בתוכן הרשום. מידע שאינו מופיע במרשם, מאבד את הרלוונטיות שלו.

רישום מקרקעין[עריכת קוד מקור | עריכה]

רישום מקרקעין מוגדר כפעולה המורכבת מרישום נכס מסוים בפנקס המקרקעין וציונו במפה. רישום זכויות במקרקעין בישראל נערך לפי שלוש שיטות שונות לרישום מקרקעין, בהתאם להסדר החל על שטח מסוים. שתיים מהשיטות נחשבות לישנות והן כמעט לא שימושיות כיום. בשיטות הישנות בדרך כלל הרישום לא מסתמך על מפות נכונות ולא ניתן להבטיח את גבולות הנכסים. השיטה השלישית, החל על 95% מהקרקעות בישראל הוא שיטת טורנס.

השיטות הישנות[עריכת קוד מקור | עריכה]

  1. העברה פרטית - זהו הסכם בין שני אנשים להעברת מקרקעין שמבוצע על ידי נוטריון, השיטה לוקה בחסרונות מאחר שהיא משאירה מקום לזיופים ורמאויות, ברוב המקרים המקרקעין עברו שינויים והנכס או הקרקע לא רשומים על מפה עדכנית כך שלא ניתן להבטיח את גבולות המקרקעין ושטחו.
  2. רישום שטרות - רישום מקרקעין על פי פקודת העברת קרקעות 1920 מתבצע כיום במוסדות ממשלתיים או מבני ציבור שהוחכרו לתקופה ארוכה, פגם חמור בשיטה זו הוא שלרוב מקרקעין אלה לא עברו את תהליך ההסדר והמקרקעין לא ממופים מיפוי קדסטרי שמציין את גבולות החלקות בשטח וגבולות המקרקעין ולכן השטר שמציין את גבול החלקות ושטח המקרקעין לא בהכרח תואם ודומה למה שקיים בפועל.

השיטה החדשה[עריכת קוד מקור | עריכה]

Postscript-viewer-shaded.png ערך מורחב – רישום זכויות במקרקעין בישראל

רישום זכויות במקרקעין בישראל מתבסס על שיטת טורנס והמנדט הבריטי החל ליישם אותה בארץ בשנת 1928 על פי פקודת הקרקעות הסדר זכויות קניין ופקודת הסדר זכויות קניין במקרקעין (נוסח חדש) 1969, שיטה זו, המקובלת כיום, מבטיחה באופן מוחלט את הזכויות בקרקע ומבטיחה בעלות מוחלטת על המקרקעין שכוללת בתוכה :

  • אישור בעלות על החלקה בפנקס הרישום.
  • רישום כל פרטי החלקה שמשורטטים על מפה שמתארת גם את גבולות החלקה.
  • בשיטה זו המקרקעין ממוספר על ידי מספר גוש ומספר חלקה.
  • לפני רכישת מקרקעין יש אפשרות לוודא בצורה מדוקדקת את כל פרטי המקרקעין, ( בעלי המקרקעין, גבולות, שטח).

מרשם מקרקעין מוסדרים[עריכת קוד מקור | עריכה]

לעניין מרשם של מקרקעין מוסדרים קיימות שתי גישות שונות לעניין תוקף המרשם על פי שיטת רישום הזכויות והם:

  1. שיטת השריון המיידי (Immediate indefeasibility) - לפי שיטה זו זכותו של הרוכש נחשבת כתקפה מיד עם רישומה. גם אם קנה על סמך ייפוי כוח מזויף, בבסיס שיטה זו עומד הרצון להקל על המסחר.
  2. שיטת השריון הדחוי (Deferred indefeasibility) - לפי שיטה זו שריון הזכות של הקונה נדחה עד לאחר שהפך למוכר (ולכן הרישום לא יהא תקף אם הקנייה נעשתה על סמך ייפוי כוח מזויף). בבסיס שיטה זו עומד הרצון לעודד קונים לבדוק בהווה את תקינות העסקה העומדת בפניהם.

בישראל נוהגת שיטת השריון הדחוי – סעיף 10 לחוק המקרקעין מחייב הסתמכות על הרישום, ואינו מגן מפני הסתמכות על ייפוי כוח מזויף. בארצות הברית אין כלל שריון – הרוכש נאלץ לעשות "בדיקת זכות" - search of title דבר שהוביל לנוהג של "ביטוח זכות" שכן לעולם לא ניתן להסתמך על הרישום.

מגבלות וקשיים במרשם[עריכת קוד מקור | עריכה]

חלק מנתוני המרשם שגוי או מטעה והוא אינו מתיימר לשקף את מלוא הזכויות שבמקרקעין שכן הוא מוגבל, לרשום עסקאות בזכויות קניין מסויימות. להלן מספר מגבלות וקשיים בולטים של המרשם:

  • השטח הרשום של יחידות בבניין ובכלל זה שטחי דירות אינו תואם את שיטת המדידה המקובלת ומוטה כלפי מטה. השטח השגוי מביא לבלבול הציבור ולהטיה של מערכת כרמ"ן.
  • שינויים בזכויות קניין פרי החוק לא נרשמים - שינויים עקב ירושה, התיישנות, בנייה במקרקעי הזולת, זכות קדימה בין בני זוג או יורשים.
  • המרשם לא משקף זכויות שאינן קנייניות כגון דייר מוגן.
  • המרשם אינו משקף זכויות קנייניות הפטורות מרישום – לדוגמה: שכירות עד 5 שנים.
  • ביטול חוזה שעל יסודו נרשמה זכות במקרקעין אשר שלא עודכן במרשם[דרושה הבהרה]

}}.

  • המרשם דו ממדי - כולל נתונים רק על שטח הקרקע וגבולותיה, ולא מה מצוי עליה (חריג – רישום בתים משותפים).
  • המרשם מאפשר רישום של הערות מסויימות מעטות בלבד (כגון הערות בדבר עתיקות) איך אינו מאפשר רישום של הערות חשובות אחרות שלציבור ולרשות עניין ברישומן (כגון צווי הריסה או קיומו של מבנה הבנוי בשיטת פל קל).
  • המרשם אינו מאפשר רישום של קואורדינטות של החלקות על אף היתרונות המעשיים לציבור ולרשויות מרישומן.

הערת אזהרה[עריכת קוד מקור | עריכה]

"הערת אזהרה", היא רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה. לרישום הערת אזהרה שתי מטרות:

  1. להזהיר ולהודיע, לכל מי שמתעניין במקרקעין שלגביהם רשומה הערת אזהרה, כי קיימת התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה, וזאת באמצעות עיון בפנקסים הפתוחים לעיון הציבור הרחב.
  2. למנוע מבעל המקרקעין, שהתחייב לעשות עסקה עם קונה א', לעשות עסקה סותרת עם אדם ב' באותם המקרקעין, ללא הסכמתו של אדם א' או ללא קבלת צו מבית משפט.

ראו גם[עריכת קוד מקור | עריכה]

קישורים חיצוניים[עריכת קוד מקור | עריכה]

הבהרה: המידע בוויקיפדיה נועד להעשרה בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי.