שכירות

מתוך ויקיפדיה, האנציקלופדיה החופשית
קפיצה אל: ניווט, חיפוש

שכירות היא מצב משפטי שבו מתבצע תשלום עבור זכות זמנית להחזיק ולהשתמש בנכס. בדרך כלל, הצדדים עורכים הסכם שכירות שבו צד אחד (המשכיר) מיידע את הצד השני (שוכר) בתנאי השימוש בנכס. שכירות אפשרית הן בנדל"ן והן במיטלטלין וכן בנכסים שאינם מוחשיים כמו למשל שטחי פרסום. בניגוד לשְאִילָה, זכות השכירות מוקנית בעבור תמורה.

הצדדים להסכם שכירות[עריכת קוד מקור | עריכה]

  • משכיר - הוא בעל הנכס, אשר מקנה לאדם אחר זכות להחזיק ולהשתמש בנכס.
  • שוכר - הוא אדם אשר מקבל את הנכס להחזקתו לשם שימושו, תמורת תשלום.
  • מושכר - הוא הכינוי שנהוג להשתמש בו ביחס לנכס מושא הסכם השכירות.

הגדרת הזכות[עריכת קוד מקור | עריכה]

חוק השכירות והשאילה, תשל"א 1971 מגדיר בסעיף 1 את זכות השכירות:

שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה (להלן — דמי שכירות), להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות

חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969 מגדיר בסעיף 3 מהי שכירות מקרקעין:

שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות"

מאפיינים עיקריים[עריכת קוד מקור | עריכה]

נוסח החוק קובע ארבעה מאפיינים עיקריים של זכות השכירות:

  • הזכות להחזיק ולהשתמש בנכס - שתי הזכויות העיקריות שהשכירות מקנה הן זכות החזקה (להפעיל שליטה אפקטיבית בנכס) וזכות להשתמש בנכס (ליהנות מהתועלות שהוא מקנה ומפירותיו).
  • מגבלת הזמן בשכירות - הזכות אינה ניתנת לצמיתות, אלא לתקופת זמן מוגבלת. שכירות בנכס מקרקעין לתקופה העולה על חמש שנים נקראת חכירה ושכירות לתקופה של יותר מעשרים וחמש שנים נקראת חכירה לדורות.
  • הקניה בתמורה - על מנת שזכות תוגדר כשכירות, יש לתת עבורה תמורה (אשר נקראת "דמי שכירות"). הקניית זכות החזקה ושימוש ללא תמורה לא תיחשב כשכירות, אלא כשאילה ויחולו עליה כללים אחרים (אשר קבועים בפרק ב' לחוק השכירות והשאילה).
  • סוגי הנכסים שניתן להשכיר - ניתן להשכיר נכסי מקרקעין, מיטלטלין ואף זכויות כשלעצמן (לדוגמה: זכות לעבור במקרקעין, וזכות שימוש בתוכנת אינטרנט).

ההבחנה בין שכירות לבעלות[עריכת קוד מקור | עריכה]

זכות השכירות פחותה מזכות הבעלות בכך שהיא אינה לצמיתות, אלא לזמן מוגבל וקצוב. הבדל נוסף הוא שזכות השכירות יכולה לחול על חלק מחלקת מקרקעין, בעוד שזכות הבעלות יכולה לחול רק על חלקת קרקע שלמה. הבדל מרכזי נוסף נעוץ ברישום הזכות. שכירות אינה צריכה להירשם במרשם המקרקעין, אולם ניתנת לרישום לבקשת הצדדים; אך חכירה וחכירה לדורות, חייבות ברישום. עם זאת, במצב שעל הנכס המושכר לא חל חוק הגנת הדייר, אזי גם בשכירות עד עשר שנים, אין צורך ברישום; זאת לפי חוק הגנת הדייר, שאליו כפופים סעיפי השכירות.

כמו כן לא דרוש מסמך בכתב לשם התחייבות לעשות עסקה של שכירות של עד 5 שנים, ואילו בחכירה וחכירה לדורות דרוש מסמך בכתב. הסיבה שהמחוקק מיעט את זכות השכירות הקצרה (שכירות לתקופה של פחות מחמש שנים) מהדרישה בחוק המקרקעין לרישום והתחייבות בכתב על כל עסקה של זכות במקרקעין, היא העובדה שעסקאות שכירות קצרת טווח רווחות ביותר. עם זאת, שכירות קצרה עם אופציה להארכתה לתקופה של מעבר לחמש שנים מחייבת רישום והתחייבות בכתב; זאת בשל החשש ששכירויות רבות יתחמקו מרישום על ידי ניצול ההיתר שלא לרשמן, בהיותן קצרות טווח, ויתבצעו כשכירויות קצרות עם אופציה להארכה.

יש הסוברים שזכות השכירות משתכללת (מתחילה בפועל) רק כאשר הנכס המושכר מוחזק בידי השוכר. ויסמן מסתייג מסברה זו והוא גורס כי השכירות החלה במועד אותו סיכמו הצדדים. לדוגמה, נשאלת השאלה מה קורה אם המשכיר מכר את הנכס המושכר לאחר החתימה על הסכם השכירות, לפני שהשוכר החזיק בפועל בנכס? לפי גישתו של ויסמן, ייתכן ולשוכר זכות קניינית בנכס, על אף שהוא עדיין לא מחזיק בו. גישה זו מעניקה לשוכר יתרון בתחרות עם הבעלים החדש של הנכס, במידה והסכם השכירות קבע שהשכירות תחל לפני מועד ההחזקה בנכס.

חובות הצדדים[עריכת קוד מקור | עריכה]

חובתו העיקרית של המשכיר היא להעמיד את הנכס לרשות השוכר, אשר מחויב בראש ובראשונה לשלם בתמורה את דמי השכירות. נוסף על כך קיימות חובות נוספות מכוח הדין:

  • על המשכיר מוטלת חובה למסור נכס פנוי ומתאים לשימוש.
  • המשכיר מחויב לתקן פגמים במושכר או להחליפו.
  • אסור למשכיר להפריע לשימוש בנכס המושכר. כאשר מדובר בנכס מקרקעין, המשכיר מחויב לאפשר גישה למושכר, אחרת השוכר יהיה פטור מדמי השכירות.
  • השוכר מחויב לקבל את הנכס לרשותו.
  • השוכר נדרש לאפשר למשכיר לבדוק את הנכס בתקופות סבירות.
  • חובה על השוכר לשמור על הנכס, להימנע מלפגוע בו, ולהחזירו במצב תקין.

הצדדים נוהגים להוסיף חובות נוספות ולעגן אותן בהסכם השכירות ביניהם.

סיבות לשכירת נכס[עריכת קוד מקור | עריכה]

יש סיבות מגוונות בגינן קונים מחליטים לשכור נכס ולא לרכוש אותו:

  • משקיעים בעלי נזילות פיננסית מוגבלת, אשר לא מסוגלים לממן רכישת בית מגורים, עשויים לבחור לשכור נכס ולא ללוות את הכסף הדרוש לרכישה.
  • השוכר נושא בפחות סיכונים פיננסיים (דוגמת ירידת ערך, תוחלת החיים והתחזוקה של הנכס) ביחס לבעלים.
  • כאשר השימוש המבוקש הוא חד פעמי או קצוב בזמן, אין צורך ברכישת בעלות לצמיתות (למשל שכירת סרט או מכונית בעת חופשה בחו"ל).
  • במדינות מסוימות (דוגמת ארצות הברית, ספרד, אוסטרליה והודו) דמי שכירות לשימושים עסקיים הם הוצאה מוכרת לצורך ניכוי מס, דבר המהווה תמריץ לבעלי עסקים לשכור נכסים ולא לקנות אותם.
  • השכרת פריט עוזרת לאיכות הסביבה בגלל השימוש החוזר שנעשה בפריט.

צמיחת תעשיית השכירות[עריכת קוד מקור | עריכה]

באירופה ובצפון אמריקה השימוש בשכירות נפוץ בעסקאות מגוונות, לרבות השכרת נכסי מקרקעין. בשוק האירופאי לבדו תעשיית השכירות לטווח קצר (למעט נדל"ן ויחידות נופש) עומדת על 160 מיליארד דולר לשנה.[1] בשנים האחרונות ניתן לאתר שתי סיבות למגמת הצמיחה של תעשיית השכירות. הראשונה היא השימוש הגובר באינטרנט לעסקים ולרכישות, והשנייה היא משברים כלכליים. בעת משבר כלכלי קיימת העדפה לבחור בשכירות הן מפאת החשש לירידת ערך הנכס והן מכיוון שלאנשים יש פחות כסף נזיל מאשר נדרש לרכישת בעלות מלאה בנכס. כך המשבר הכלכלי של 2007-2009 הרחיב עוד יותר את השימוש בשכירות הן בישראל[2] והן בחו"ל[3].

שכירות במשפט העברי[עריכת קוד מקור | עריכה]

הרמב"ם מתייחס להלכות שכירות במשנה תורה (ספר משפטים) וכך גם רבי יעקב בן אשר בחושן משפט (סימנים ש"כ - ש"ל, הלכות חכירות).

ראו גם[עריכת קוד מקור | עריכה]

לקריאה נוספת[עריכת קוד מקור | עריכה]

הערות שוליים[עריכת קוד מקור | עריכה]

  1. ^ שנקר, ג'ניפר. "Tough Times? Rent, Don't Buy, with Erento", BusinessWeek,8.4.2010. אוחזר ב-2009-10-01.
  2. ^ אריק מירובסקי, יותר ישראלים מוותרים על חלום קניית הדירה, ומחירי השכירות מזנקים ב-15%, The Marker, אוחזר ב- 9.4.2010
  3. ^ מערכת אקונומיסט, "בעלות על בית - לא לכל אחד", הארץ, אוחזר ב- 9.4.2010

הבהרה: המידע בוויקיפדיה נועד להעשרה בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי.