תמ"א 38

מתוך ויקיפדיה, האנציקלופדיה החופשית
קפיצה אל: ניווט, חיפוש
שיפוץ בניין ברחוב סוקולוב בבת ים בהתאם לתמ"א 38

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) היא אוסף של תקנות שתפקידן העיקרי הוא טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה. התוכנית הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, על ידי צוות גדול של מתכננים ויועצים שבראשו עמד האדריכל יונה פיטלסון. היא אושרה על ידי ממשלת ישראל, ב-14 באפריל 2005.

רקע[עריכת קוד מקור | עריכה]

התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, ת"י 413, נכנס לתוקף בשנת 1975. לפי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו בישראל עד שנת 1980 אינם עומדים בדרישות תקן זה. עלות חיזוק המבנים והתאמתם לתקן גבוהה יחסית. מטרתה של תמ"א 38 היא לאפשר קבלת היתר בנייה לחיזוק מבנה ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת, ובכך לעודד בעלי בתים לחזק את המבנים שבבעלותם. התמריץ העיקרי לבעלי הבתים הנובע מהתוכנית הוא הענקת זכויות בנייה (לצורך מימון החיזוק). באזורים שבהם ערך הקרקע גבוה יצרה תמ"א 38 גל של יוזמות, כך שבעלי דירות ובתים מקבלים הצעות רבות לחיזוק מבנים במסגרת תוכנית המתאר. עם זאת, עד לינואר 2008 חוזקו רק מבנים בודדים במסגרת תמ"א 38; זאת, בין היתר, עקב קשיים ביישום תוכנית המתאר, בעיקר בשלושת המישורים הבאים:

  1. התמריץ הכלכלי שמעניקה תוכנית המתאר לא תמיד מספיק כדי לממן את החיזוק. זאת כיוון שהתוכנית מעניקה זכויות בנייה בפריסה כלל-ארצית, מתוך כוונה לשלב בין התמריץ (כלומר הענקת זכויות הבנייה לבעלי הבתים), לבין השאיפה להימנע מפגיעה ברקמות עירוניות בנויות. כיוון שכך זכויות הבנייה ניתנו למעשה במשורה. הענקת הזכויות ברמה של תוכנית מתאר ארצית, בהיקף גדול יותר, ללא ביצוע בחינה מקומית של נושאים שונים כגון מצב התשתיות, מבני ציבור, חניה, צפיפות אוכלוסין וכדומה, עלולה לגרום לבעיות אורבניות חמורות. בהתבסס על תפיסה זו, מאפשרת תוכנית המתאר (סעיף 23) הכנת תוכניות מפורטות לחיזוק מבנים ליישוב או לחלק ממנו כדי להתאים את הוראות התוכנית לתנאים הייחודיים של היישוב.
  2. הליכי הרישוי בהתאם לדרישות התוכנית ארוכים יחסית. זאת כיוון שנדרשת בחינה של הוועדה המקומית כדי לוודא שתוספות הבנייה מתאימות לתנאים המקומיים וכדי לוודא שפתרון החיזוק שהוצע אכן מבטיח את עמידותו בדרישות התקן.
  3. הקושי במתן ביטחונות לבנק כתנאי למימון פרויקט. מאחר שמדובר בזכויות בנייה ולא בזכויות על הקרקע עצמה, מתקשים היזמים לתת ביטחונות אחרים לשעבוד. הפתרון שנמצא לבעיה זו ואשר מיושם בחלק מהמקרים, קובע יצירת יחידת רישום חדשה בדרך של תיקון צו בית משותף, שלאחריו תיווצר תת-חלקה חדשה, אשר יכולה לשמש כבטוחה לטובת הבנק.

החל משנת 2008 החלו לצאת לפועל פרויקטים על פי התמ"א, כאשר במספר מקומות גדל מאוד מספר הפרויקטים שיצאו לדרך. בין היתר החלו הקמת פרויקטים בערים בת ים, אשדוד, ראשון לציון, הרצליה, רעננה, תל אביב, רמת גן ובירושלים.

זכאות[עריכת קוד מקור | עריכה]

חיזוק ועיבוי עמודים בבניין ויצירת קורות קשר בהתאם למתבקש בתמ"א

זכאים לתוספת זכויות בנייה מכוח התמ"א בניינים שנבנו לפי היתר בנייה שהוצא לפני 1 בינואר 1980, ושנקבע על ידי מהנדס שאינם בנויים על פי תקן ישראלי 413. לגבי מבנים שההיתר לבנייתם ניתן אחרי תאריך זה, אם נקבע על ידי מהנדס שלא נבנו על פי ת"י 413, כפי שהיה בתוקף במועד הוצאת ההיתר לגביהם, חלות הוראות התמ"א ללא תוספת זכויות בנייה. התמ"א אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413, כולל מבנים בני קומה אחת או שתיים בשטח של עד 400 מ"ר ומבנים שאינם מאוישים רוב הזמן, כמו מחסנים. כמו כן התמ"א אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה.

תמ"א 38 חלה גם על מבני מגורים וגם על מבנים לשימושים אחרים.

קבלת זכויות בנייה מכוח התוכנית כפופה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. זאת, כדי למנוע פגיעה אפשרית בחזות העיר או ברווחתם של תושבי האזור.

בניין במהלך שיפוץ תמ"א 38. ניתן לראות את הוספת המרפסות בחזית הבניין והקומה מעליו

אפשרויות הבנייה במסגרת התמ"א[עריכת קוד מקור | עריכה]

לגבי מבני מגורים הזכאים לזכויות הבנייה מכוח התמ"א, רשאית הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לאשר את אחת או יותר מהפעולות הבאות:

  • חיזוק המבנה בלבד, ללא תוספות בנייה.
  • סגירה ומילוי של הקומה המפולשת לשם בניית דירות חדשות, או לשם הרחבת שטח הדירות שבקומה הראשונה.
  • הקמת עד שתי קומות בהן ניתן לבנות דירות חדשות או להרחיב את שטח הקומה שמתחת, או הקמת אגף נוסף בשטח של שתי קומות טיפוסיות בבניין הקיים לשם בניית דירות חדשות.
  • הקמת קומה חלקית נוספת בשטח של עד מחצית משטח הקומה שמתחתיה. השטח יכול לשמש להוספת יחידות דיור או להרחבת הדירות שבקומה מתחת.
  • חיזוק המבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות (עד 25 מ"ר ברוטו לכל דירה); התוספת חייבת לכלול ממ"ד (12 מ"ר ברוטו ו- 9 מ"ר נטו).

בבניינים שאינם בנייני מגורים, רשאית הוועדה המקומית לאשר תוספת קומה אחת או תוספת אגף בשטח קומה טיפוסית.

כמו כן מאפשרת התמ"א להרוס את הבניין הקיים, אשר דורש חיזוק לפי התמ"א, ולהקימו מחדש לפי זכויות הבניה של התוכניות החלות במקום, בתוספת זכויות הבניה אותן ניתן לקבל מכוח תמ"א 38.

התמ"א מתייחסת בין היתר גם לנושאים הבאים:

  • מעלית - התוכנית מאפשרת תוספת מעלית, גם באופן החורג מקווי הבנייה הרגילים של הבניין.
  • חנייה - התמ"א דורשת הצגת פתרון חנייה, לשביעות רצונו של מהנדס הוועדה המקומית, וזאת עבור הדירות החדשות והשלמת חניות שנגרעו עבור הדירות הקיימות. עם זאת הוועדה המקומית רשאית לפטור את הבניין מכך אם הדבר אינו אפשרי, בתנאים כפי שמפורטים בתמ"א.
  • עיצוב הבניין - במקרה של תוספות בנייה, עיצוב התוספות צריך להתאים לעיצוב הקיים של הבניין.
  • תוספת מרחבים מוגנים - התמ"א מאפשרת תוספת מרחבים מוגנים למבנים הן בצורת ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) והן בצורת ממ"ק (מרחב מוגן קומתי).

החקיקה המשלימה לתמ"א[עריכת קוד מקור | עריכה]

לעידוד נוסף של חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה אושרו מספר תיקוני חקיקה:

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 62 – הוראת שעה), התשס"ח-2008
לפיו מוענק פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תמ"א 38, פטור ממס שבח וממס רכישה במכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף במבנה שלגביו ניתנו זכויות בנייה לפי תמ"א 38, בתנאים המפורטים בחוק.‏[1]
חוק התכנון והבנייה (עידוד חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ח – 2007
לפיו נקבע שיעור מופחת של היטל ההשבחה ואגרה לעניין מתן היתר לפי סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה, בתנאים כפי שמפורט בחוק.
תקנות התכנון והבנייה (פטור מהיטל השבחה לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ט – 2008
לפיהן מוענק פטור מתשלום היטל השבחה בתחום כל הוועדות המחוזיות למעט מחוז תל אביב, בתנאי שהיתר הבנייה לחיזוק המבנה הוגש עד ה-5 בנובמבר 2009. מעבר למועד זה - בתחום הוועדות המחוזיות צפון, דרום, באזורים בעלי סיכון סיסמי גבוה וברשויות מקומיות המסווגות ברמה חברתית כלכלית 1-6 לפי פרסום הלמ"ס, הכל בתנאים כפי שמפורט בתקנות.
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008
לפיו נקבעו הוראות מקלות לעניין הרוב הדרוש בבית משותף לקבלת החלטה על ביצוע עבודות חיזוק ברכוש משותף ועבודות אחרות הנלוות להן שיש בהן כדי להשביח את הרכוש המשותף, והכל בתנאים כפי שמפורט בחוק.

חיזוק בתים משותפים במסגרת תמ"א 38[עריכת קוד מקור | עריכה]

האחריות לחיזוק מבנים מוטלת על בעלי הדירות. באופן עקרוני, יכולים בעלי דירות בבתים משותפים לממן את חיזוק הבניין מכספם. תמ"א 38 מציעה, כאמור, פתרון למימון החיזוק. אם נבנות דירות חדשות מכוח התמ"א, הדירות האלה יהיו בבעלות כלל בעלי הדירות הקודמים וההכנסות ממכירותיהן יתחלקו ביניהם. בפועל, יש להניח שמרבית הבתים שבהם ייבנו דירות חדשות יחוזקו על ידי התקשרות הדיירים עם יזם חיצוני. יזם זה יכול להיות אחראי על הצדדים החוקיים והסטטוטוריים, כמו קבלת הסכמת הדיירים, הכנת בקשה להיתר בנייה, קבלת היתר בנייה מאת הוועדות המקומית לתכנון ובנייה. הוא יכול להיות אחראי גם על הבנייה בפועל ולממן אותה. בתמורה לכך, הוא מקבל מבעלי הדירות את הדירות החדשות שבנה מכוח התמ"א.

היתרון המרכזי של התקשרות עם יזם כזה הוא מימוני: בעלי הדירות אינם צריכים לשלם מכספם על הבנייה (אבל גם אינם מקבלים חלק מהתמורה ממכירת הדירות).

פרטי ההתקשרות בין בעלי הדירות ליזם נתונים למשא ומתן בין הצדדים. על הצדדים להעריך את ההכנסות הצפויות ממכירת הדירות החדשות, מצד אחד, ואת עלויות החיזוק הצפויות, מצד שני. כאשר הרווח ממכירת הדירות מספיק, יכול ההסכם לכלול התחייבות של היזם לביצוע פעולות נוספות, שאינם מחויבות מהתמ"א, כמו שיפוץ חדר המדרגות, הוספת מעלית או שיפוץ פנימי בדירות. אפשרות אחרת במקרה זה היא לחלק את ההפרש בין בעלי הדירות במזומן.

ביקורת על תמ"א 38[עריכת קוד מקור | עריכה]

חיזוק בניינים בפריפריה[עריכת קוד מקור | עריכה]

הפעלת תמ"א 38 לצורך חיזוק מבנים בפריפריה היא בעייתית, כפי שנאמר במפורש בדברי ההסבר של התוכנית.

Cquote2.svg

אזורי הפריפריה הם ברובם אזורים שבהם קיימת הסתברות גדולה יחסית להתרחשות רעידות אדמה. באזורים אלה מתגוררת, בדרך כלל, אוכלוסייה דלת אמצעים, אשר לא תוכל לממן את החיזוק בכוחות עצמה. אמצעי העידוד לחיזוק מבנים, המוצעים בתמ"א, הכוללים תוספת זכויות בנייה, אין בהם כדי לממן במלואו את החיזוק הנדרש, בשל הביקוש הנמוך ליחידות דיור וערכי הקרקע הנמוכים...‏‏‏[2]

Cquote3.svg

בהחלטת הכנסת מינואר 2008, נקבע שהממשלה יכולה להקצות תקציבים לסיוע בשיפוץ מבנים במסגרת התמ"א בפריפריה, אך טרם הוקצו תקציבים כאלה בפועל.

דו"ח מבקר המדינה 2011[עריכת קוד מקור | עריכה]

מבקר המדינה פרסם במרץ 2011 דו"ח על "עמידות מבנים ותשתיות ברעידות אדמה – תמונת מצב". בדו"ח נאמר כי אין באמצעי העידוד הכלכליים והמנהליים שניתנו בתמ"א 38 משום תמריץ לחיזוקם של מבני מגורים באזורי הפריפריה. מהדו"ח עולה גם שנכון לתחילת שנת 2010 גם באזורים שבהם השתלם ליישם את תמ"א 38, התקדם היישום רק מעט, וחוזקו במסגרתה רק מעט מאוד מבנים.

פגיעה בחזות העיר ובשכנים[עריכת קוד מקור | עריכה]

הבנייה במסגרת התמ"א מתירה הוספת קומות נוספות, וכן התקרבות לקווי הגבול של המגרש מעבר למה שמתירות התקנות בדרך כלל. המשמעות של הקטנת המרחקים והוספת הקומות היא הגדלת הצפיפות בין הבתים, דבר שעלול לפגוע באיכות חיי התושבים ובחזות העיר. בפרט תיתכן פגיעה באיכות החיים ובערך הדירות של בניינים שכנים לבניינים המשופצים, ובכלל זה של בניינים חדשים שאינם יכולים להיות משופצים במסגרת התמ"א.

בנייה במסגרת תמ"א 38 מחייבת שיפוץ חזיתות הבניין ותוכנית גינון. משמעות הדבר היא שיפור חזות הבניין.

פתרון של פשרה[עריכת קוד מקור | עריכה]

חיזוק של מבנים ישנים כנגד רעידות אדמה אמנם משפר את עמידותם, אך לא בהכרח עד כדי הנדרש בתקן - לפעמים אף לא קרוב לכך. מקובל כי למבנים מסוגים רבים, ובעיקר למבני מגורים, יש תוחלת חיים מסוימת, שבסיומה על המבנים להיהרס ובמקומם לבנות חדשים. התמ"א הביאה לדחיית ואף ביטול הריסה של מבנים ישנים מאוד שראוי היה להרוס אותם ולבנות במקומם מבנים שמצד אחד התואמים את התקן, ומצד שני מותאמים לדפוס החיים הנוכחי ולא לזה שהתקיים עת נבנו בתים אלו, והחליפה פעולות אלו במעיין "קוסמטיקה" חיצונית בלבד בשל הפיכתן לפחות כדאיות כלכלית.

קישורים חיצוניים[עריכת קוד מקור | עריכה]

הערות שוליים[עריכת קוד מקור | עריכה]