דיור ציבורי

דיור ציבורי או דיור סוציאלי‏ הוא מדיניות דיור שמטרתה לספק פתרון דיור לאנשים שאינם מסוגלים לרכוש או לשכור דירה בשוק הפרטי. המונח מתייחס לבניה, לאכלוס ולניהול הנכסים הללו וכן למגזר הנדל"ן ולמדיניות החברתית כלכלית הקובעת את ניהולו. דיור ציבורי הוא מונח המאגד אופנים שונים בהם יחידות דיור להשכרה עשויות להיות בבעלות ובניהול המדינה, מוסדות ללא כוונת רווח או שילוב של השניים ומטרתו לספק דיור בר השגה למעוטי הכנסה.

כל המדינות המפותחות מתערבות באופן כלשהו בשוק הדיור לטובת שכבות חלשות‏ ותוכניות דיור ציבורי מופעלות ברבות ממדינות העולם, כך למשל כמחצית אוכלוסיית הונג קונג מתגוררת בדירות ציבוריות או בסבסוד שכר הדירה‏.

קין-מינג, פרויקט דיור ציבורי בהונג קונג שבנייתו הושלמה בשנת 2003 והמאכלס 22,000 תושבים

דיור בר השגה

ערך מורחב – דיור בר השגה

ככלל; דיור בר השגה מוגדר כ"יחידת מגורים שעלויותיה הכוללות עבור רכישה או השכרה נחשבות כניתנות להשגה עבור הכנסת משק בית חציונית". באוסטרליה הוגדר דיור בר השגה ככזה ש"מתאים בסטנדרטים ובמיקום למשקי בית בעלי הכנסה בינונית או נמוכה ועלותו אינה גבוהה עד שמשק הבית לא יוכל לספק צרכים חיוניים אחרים באופן קבוע" ובבריטניה הוא מוגדר כ"דיור בשכירות סוציאלית או דיור זמני המסופק למשקי בית שהוגדרו כזכאים, שלצרכיהם אין מענה בשוק הפרטי", כיוון שהגדרת "בר השגה" תלויה בהכנסת משק הבית הרי, שפתרונות דיור בר השגה יכולים להמצא על רצף שבין מקלטי חירום, דרך דיור ציבורי, סיוע בשכר דירה ועד לרכישת יחידת דיור במחיר שניתן לעמוד בו. בארצות הברית ובקנדה מקובל להגדיר "בר השגה" פתרון דיור שעלותו עד 30% מההכנסה הכוללת של משק הבית. קביעת הגבול בין דיור בר השגה לכזה, שאינו בר השגה נתונה בוויכוח ונתונה לשינויים: בקנדה, למשל, שונה בשנות ה-50 הקריטריון מ20% מההכנסה ל25% ובשנות ה-80 ל30% ובהודו מקובלת הגדרת עלות של 40% מההכנסה כ"בת השגה".

חלופות לדיור ציבורי

פרט לדיור ציבורי קיימים מנגנונים אלטרנטיביים לסיוע בדיור למעוטי הכנסה כגון הוזלת מחירי הדירות לצרכן על ידי סיבסוד הקרקע, סיבסוד למשכירי דירות או סיוע כספי למשכיר בשוק הפרטי בצורת קצבה לחסרי דיור או סיוע בשכר דירה. אופי הסיוע שונה במדינות שונות על פי שיקולים כלכליים, חברתיים ופוליטיים. כך למשל ב-2001 הייתה ההוצאה לסיוע בדיור בארצות הברית 1.5% מהתמ"ג שרובו הוצא על סבסוד במזומן של שכר דירה לכ 2% ממשקי הבית ובצרפת הייתה ההוצאה 1.7% מהתמ"ג שברובה הושקעה בדיור ציבורי שאיכלס כ17% ממשקי הבית‏.

קצבאות דיור

קצבה כספית המשולמת לנזקקים לצורך שכירת דירה בשוק הפרטי השיטה מיושמת באופן נרחב בבריטניה (housing benefit) ובגרמניה (Wohngeld). התשלום מועבר לנזקק שיכול להחליט על ניצול ההטבה כרצונו. מצדדי השיטה מונים כמה יתרונות על דיור ציבורי בבעלות ציבורי:

• חופש בחירה לדייר
• אין הוצאה ציבורית חד פעמית גדולה על בנייה
• אין אחריות ציבורית לתחזוקת המבנים
• נמנעת התרכזות אוכלוסייה חלשה בשכונות עוני ויצירת סטיגמה על הדיירים

מאידך, לשיטת קצבאות הדיור כמה חסרונות המגבילים את יכולתה לפתור מצוקת דיור:

• עליה בביקוש יוצרת עליה בשכר הדירה
• הנהנים מההטבות עשויים להיות המשכירים כפי שארע,למשל, בישראל בתקופת העלייה הגדולה ממדינות חבר העמים‏
• קיצוץ בקצבאות עקב שינוי מדיניות כלכלית עשוי להביא דיירים למצב של אי יכולת להמשיך בתשלום שכר הדירה ולשקיעה בחובות.

סיוע בשכר דירה

סיוע הניתן לשכירת דירה מסוימת העומדת בקריטריונים מנהליים: גובה שכר הדירה הכולל, איכות ומיקום. הפיקוח על ההוצאה עשוי לסייע במניעת ריכוז אוכלוסייה ענייה בסביבה מסוימת אך הצורך בבדיקה ואישור יוצר מכשולים בירוקרטיים.

אסיה

הונג קונג

בשנת 2006 חיו 31% מאוכלוסיית הונג קונג (כ2.2 מיליון נפש) בבניינים בבעלות ציבורית השייכים לסוכנות הממשלתית לדיור (Hong Kong Housing Authority 香港房屋委員會) או ל"חברת הדיור" (Housing Society 房屋協會, 房協) שהוא ארגון חוץ ממשלתי ללא כוונת רווח. שני הגופים מציעים גם סבסוד עמוק של שכר הדירה עבור כ18% נוספים באוכלוסייה ויוזמים פרויקטים נרחבים של בניה למגורים.

סינגפור

הדיור הציבורי בסינגפור מנוהל על ידי המועצה לדיור ופיתוח (Housing and Development Board 建屋发展局) וכ85% מהאוכלוסייה חיה ב-900,000 מבנים המנוהלים על ידי גוף זה. הדירות הציבוריות נבנות כשכונות הכוללות בתי ספר, מרפאות, סופרמרקטים ומתקני ספורט משלהן. הבתים נבנים כדי לספק דיור בר השגה והדיירים יכולים לרכוש את דירותיהם בסיוע קרן סיוע מרכזית. בסינגפור דיור ציבורי אינו סימן לעוני או תנאי מחיה ירודים כמו במדינות אחרות ורק מיעוט מהדיירים בדיור הציבורי נמצאים מתחת לקו העוני. הדירות לדיור ציבורי אמנם זולות מדירות פרטיות אך נבנות במגוון גדלים וסגנונות הצמותאמים גם למעמד הבינוני. בניה לדיור ציבורי בסינגפור החלה כבר ב-1929 בתקופת השלטון הבריטי; עם זאת רק 23,000 דירות נבנו עד 1959. מצב הדיור החמיר עוד בעקבות נזקי מלחמת העולם השנייה והביא ליצירת משכנות עוני שוועדה בריטית הגדירה ב-1947 כ"חרפה לחברה האזרחית". ב-1960 הוקמה המועצה לדיור ופיתוח שהקימה עד 1965 54,430 דירות עבור מחוסרי אמצעים. החל מאמצע שנות ה-70 החלה המועצה לבנות גם דירות המותאמות למעמד הבינוני.

אוסטרליה

דיור ציבורי באוסטרליה נמצא באחריות ממשלות המדינות השונות המרכיבות את הפדרציה האוסטרלית והמימון מגיע בחלקו מהממשל הפדרלי. בשנת 2006 היו 304,000 יחידות דיור ציבוריות מתוך 7.1 מיליון יחידות דיור בסך הכל.

בניין דיור ציבורי בפרבר וטרלו שבסידני, כ37% מהדירות בשכונה שייכות לדיור הציבורי (ע"פ נתוני 2006)

אירופה

דיור ציבורי במדינות אירופה

מדינה	מספר דיירי דיור ציבורי ל1,000 תושבים‏
הולנד	147
אוסטריה	102
דנמרק	102
שבדיה	95
הממלכה המאוחדת	85
צרפת	69.2‏
גרמניה	27
בלגיה	27‏
איטליה	18
ספרד	3

בריטניה

בבריטניה מכונה יחידת דיור ציבורי "בית מועצה" (council house) או "בית רשות מקומית" (local authority house) בתים אלו נבנים ומנוהלים בידי הרשויות המקומיות או עמותות הקשורות להן. מטרתם לספק דיור הולם וללא צפיפות יתר במחירים המותאמים למעמד העובדים. בנית בתי מועצה החלה בסוף המאה ה-19 והגיעה שיאה במחצית המאה ה-20, אז כלל הדיור הציבורי שכונות פרבריות גדולות ומספר רב של מגדלי דירות עירוניים. רבים משיכונים אלו לא מילאו אחר ציפיות המתכננים וסבלו מבליה עירונית. מאז תקופת שלטונה של מרגרט תאצ'ר שהחלה ב-1979^{[דרוש מקור]} ירד משקלו של הדיור הציבורי בבריטניה ובכל זאת ב-2012 כ-20% מהאוכלוסייה מתגוררת בדיור כזה, שיעור ניכר בהשוואה בינלאומית. כ45% מהדירות הציבוריות נמצאות בבעלות התאחדויות דיור (housing associations) והרוב בבעלות רשויות מקומיות בניהולן הישיר או דרך עמותות דיור הנקראות arm's length management organisations. בסקוטלנד נקראים בתי הדיור הציבורי schemes. ישנן קריאות בבריטניה לרפורמה בדיור הציבורי, הן מצד תומכי התוכנית והן מצד מתנגדיה, שכן מוסכם כי הוא יצר גטאות עוני ופגע בסיכויי ההעסקה של הדרים בו. נכון לשנת 2011 יותר מ-5 מיליון אנשים נמצאים ברשימת ההמתנה לדיור ציבורי, וראש מועצת הדיור הציבורי טענה כי יש בו מחסור.

"בתי מועצה" בשפילד

היסטוריה

עד מלחמת העולם השנייה

ראשית ההיסטוריה המתועדת של דיור ציבורי בבריטניה היא בהקמת בתי מחסה (Almshouses) במאה העשירית שנועדו לספק מגורים "אנשים עניים, זקנים או במצוקה" בית המחסה הראשון נוסד ביורק על ידי המלך אתלסטאן. צורך דחוף בדיור ראוי הורגש בערים הגדולות בזמן המהפכה התעשייתית, פרשנים חברתיים רבים דיווחו על הזוהמה והעליבות ששררה בשכונות הפועלים. כמענה למצוקה החלו פילנטרופים לבנות שיכונים וכמה בעלי מפעלים בנו כפרים שלמים סביב בתי החרושת (Model village). בעקבות מסקנות ועדת חקירה ב-1885 החלה הממשלה לגלות עניין בדיור הציבורי וב-1890 נחקק "חוק דיור למעמדות העובדים" (Housing of the Working Classes Act) שעודד רשויות מקומיות לשפר את תנאי הדיור. בעקבות החוק נחנךב-1900 שיכון באונדרי ( Boundary Estate) בלונדון, אחד המיזמים הראשונים של דיור ציבורי בבריטניה ומועצות מקומיות אחרות הקימו אף הן שיכונים לדיור ציבורי. הגיוס למלחמת העולם הראשונה חשף את הבריאות הלקויה של מגויסים עירוניים וסיפק תמריץ לשיפור התנאים. כך נוצר מסע תעמולה למען "בתים הראויים לגיבורים" ( Homes fit for heroes). ב-1919, בהשפעת כוחה הגובר של מפלגת הלייבור ושביתות נרחבות חייבה הממשלה לראשונה את המועצות המקומיות לספק דיור וסייעה להן באמצעות סובסידיות. ב-1930 חויבו הרשויות להכין תכניות פנוי לשכונות העוני והתקדמות מסוימת הושגה עד להפסקת הטיפול עם פרוץ מלחמת העולם השנייה.

לאחר מלחמת העולם השנייה

היצע הדיור בבריטניה היה דל ערב המלחמה והפגיעה ב4 מיליון בתים בהפצצות הגרמניות החמיר את המצב ודחף לבניה נרחבת לדיור ציבורי ופנוי שכונות עוני. תכניות הבניה היו מרחיקות לכת בערים שנפגעו קשות בבליץ דוגמת לונדון וקנטרברי. לאחר המלחמה קידמה ממשלת הלייבור חוקי בניה שהתייחסו למעוטי הכנסה אך בשנות ה-50 הוחלפה מדיניות זו בבניה "לצורכי הכלל" כלומר הרשויות המקומיות יכולות לכוון את הבניה הציבורית לשכבות רחבות יותר. שר השיכון בממשלת אטלי, אניירין בוואן קידם חזון של שיכון בו "האדם העובד, הרופא והכומר יגורו בשכנות קרובה זה לזה". הבניה הנרחבת כללה גם בניה לגובה אך הבית הציבורי הטיפוסי באנגליה ובווילס היה צמוד קרקע זוגי (semi-detached, זוג בתים החולקים קיר משותף) או צמודי קרקע בטור (Terraced house). ולו 3 חדרי שינה על משבצת באורך 6.4 מטר ובצפיפות של 12 בתים לאקר כלומר 337 מטר מרובע לבית. פרוש הדבר היה חצר מרווחת לרוב הבתים, בסקוטלנד נבנו בעיקר בנייני דירות של 3-4 קומות. עבור רבים מבני מעמד הפועלים אפשרו בתים אלו לראשונה שירותים בתוך הבית, אמבטיות פרטיות וצנרת מים חמים. באנגליה ובווילס הם נתנו לרוב גם התנסות ראשונה בגננות בחצר הפרטית. איכות הבניה ובמיוחד הגינות הפרטיות מייחדות את הדיור הציבורי הבריטי לטובה ביחס למיזמים מקבילים בני תקופתם באירופה. לקראת סוף שנת ה50 החלו ממשלות שמרניות לכוון את תכניות הבניה מ"צרכי הכלל" לפנוי שכונות עוני במרכזי הערים. באותו זמן השפעת האדריכלות המודרניסטית ושיטות בניה חדשות והרצון של ערים לשמור בתוכם אוכלוסייה ולא ליצא אותה לפרברים הביא להפסקת סוג זה של בניה בערים. במקום הבניה צמודת הקרקע מגדלי דירות הפכו למודל המועדף. נטען כי בשיטה זו ניתן לספק דירות מרווחות יותר ובקרבה גדולה יותר למקומות העבודה. כך עלה שיעור הדירות בבנינים בני 6 קומות ומעלה מ3% ב-1953 ל 26% בשנת 1966.

דעיכה

הדיור הציבורי שקע בשנות ה-80 עקב מדיניות ממשלת תאצ'ר שעודדה בעלות פרטית על בתים. בתקופה זו הוגבלו השקעות בדיור ציבורי ונאסר על רשויות מקומיות לסבסד את הדיור הציבורי ממסים; לדיירים הוצע לרכוש את הבתים בהנחה של עד 60% ממחיר השוק עבור בים ועד 70% עבור דירות. שיעור ההנחה נקבע על פי משך זמן המגורים בנכס. נאסר על הרשויות המקומיות לנצל את כספי המכירה לבניה ציבורית חדשה ומלאי הדירות הציבוריות ירד. ממשלת הלייבור של טוני בלייר שמדיניות הרכישה המוזלת הייתה פופולרית בקרב קהל מצביעיה לא ביטלה את המדיניות אלא ריככה אותה בכך שהקטינה את ההנחה באזורי ביקוש והקלה את התקנות הנוגעות לשימוש בתקבולי המכירה. מועצות מקומיות העבירו את מלאי הדירות הציבוריות לחברות שלא למטרת רווח לספק העיקרי של דיור ציבורי. כיום הדיור הציבורי מבוסס על שרידי הבניה בתקופות קודמות מתויג ו"בית מועצה" הופך לכינוי גנאי. מה שהיה בעבר אופציה מקובלת לאוכלוסייה מגוונת הופך לאפשרות מגורים רק למי שמתקיים על קצבאות הביטוח הלאומי. בכמה אזורים הפך הדיור הציבורי לפתרון עבור פליטים ומבקשי מקלט שאין להם כל פתרון אחר.

ביקורת

כיוון שהדיור הסוציאלי ניתן במסגרת מקומית הוא מגביל את יכולת התנועה של מעוטי הכנסה. דיירים מנועים מלחפש עבודה טובה יותר באזורים אחרים שם ימצאו עצמם בתחתית רשימת הממתינים להקצאת דירה ציבורית. בזמן ההגירה ההמונית לבריטניה לאחר מלחמת העולם השנייה המהגרים החדשים לא ענו על דרישות הזכאות לדיור ציבורי ונוצרה הפרדה אתנית; המצב השתנה עם הזמן ובערים יש שכונות דיור ציבורי המאוכלסות במהגרים מאסיה ובשחורים. ביקורת אחרת נוגעת להעדפת הדיירים המוגנים בדירות גם אם מצבם הכלכלי טוב יחסית לממתינים למימוש זכאותם. בפרט אין תמריץ למשפחות שילדיהן בגרו ועזבו את הבית לעבור לדירה קטנה יותר בזמן שמשפחות גדולות מחכות ללא פתרון הולם.

פינלנד

בפינלנד הוקם הדיור הציבורי הראשון בעולם. ב-1909 נבנו 4 בתי עץ בעיר Kirstinkuja עבור משפחות עם ילדים ממעמד הפועלים. בממוצע אכלסו הדירות 5 נפשות בחדר, הדירות הקטנות נהנו ממים זורמים, וכללו מזווה ומרתף, תאורה חשמלית הותקנה ב-1918.

אוסטריה

,Karl-Marx-Hof (חצר קרל מרקס) בניין דיור ציבורי בווינה שבנייתו הושלמה ב-1930, הכיל 1134 דירות, ארכו כקילומטר והוא בניין המגורים הארוך בעולם

דיור ציבורי באוסטריה נקרא "Gemeindebau" (בניין עירייה) והוא מוקם ומוחזק על ידי רשויות מקומיות. ראשיתו של הדיור הציבורי באוסטריה בשנות ה-20 אז שלטה המפלגה הסוציאל-דמוקרטית בעיריית וינה והקימה בתקופת שלטונה (עד 1934) 64,000 יחידות דיור ציבורי שאכלסו בסוף התקופה כ220,000 דיירים.

צרפת

בניין דיור ציבורי בעיר Panazol שבמרכז צרפת

מטרתו של הדיור הציבורי הצרפתי הוא לספק דיור לאנשים שבגלל הכנסתם הנמוכה הם אינם יכולים לרכוש או לשכור דירה בשוק הדיור החופשי. בצרפת הדיור הציבורי מעוגן בחוק הסולידריות וההתחדשות העירונית (Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains) שהתקבל בשנת 2000. סעיף 140 לחוק זה קובע כי "כל אדם או משפחה הנתקלת בקושי מסוים להשיג דיור" זכאית להיעזר בדיור הציבורי "בפרט בשל מחסור במשאבים או תנאי מחיה לא נאותים". תקרת שכר הדירה וההכנסה המקנה זכאות נקבעים בכל שנה בצו ומשתנה בהתאם לאזור, להסכם השכירות ולהרכב המשפחה. סעיף 55 בחוק קובע כי כל עיר מעל 3,500 תושבים (1,500 בחבל איל-דה-פראנס) נדרשת להקצות 20% מיחידות הדיור לטובת דיור ציבורי. בנוסף לחוק זה, קיים חוק משנת 2007 אשר קובע את הזכות לדיור‏. בעקבות המשבר הכלכלי ב-2008 הואצה הבניה הציבורית ובשנת 2010 שהייתה שנת שיא נבנו בצרפת 131,500 דירות ציבוריות‏בתחילת 2011 היו בצרפת 4,576,100 יחידות דיור ציבורי שאכלסו כ-7% מכלל האוכלוסייה.

גרמניה

בין השנים 1925 ל-1930 התבצעה בגרמניה בניה נרחבת וחדשנית לדיור ציבורי בפרט בברלין, המבורג ופרנקפורט ע"נ מיין. הצורך בפרויקטים אלו נבע ממצב הדיור המחפיר ששרר בערים אלו לאחר מלחמת העולם הראשונה, למרות שהזכות לדיור הוכרה בחוקת רפובליקת ווימאר כבר ב-1919 רק ב-1925 אפשרה היציבות הכלכלית בניה נרחבת בפועל. השיכונים שנבנו כללו מבנים נמוכים - עד 5 קומות בפרברים, התכנון הקפיד על גישה לאור שמש ואוורור. הגודל, המבנה, הכיוון של הבניינים והסגנון האדריכליהושפעו מתנועות מודרניסטיות ומטכניקות בניה מתועשות חדשות, שימוש בפלדה ובזכוכית ובהשראת המדיניות הסוציאל-דמוקרטית. פריחה זו של הדיור הציבורי נפסקה עם עליית הנאצים לשלטון, רבים מהיוזמים והמתכננים של הדיור הציבורי שהיו סוציאל-דמוקרטים או קומוניסטים נמלטו מגרמניה. לאחר מלחמת העולם השנייה התבצעה בניה מסיבית לדיור ציבורי במזרח גרמניה שם השתנה הסגנון ממקומי בשנות ה-50 ל"סגנון בינלאומי" בשנות ה-60 ועד לבניית מגדלי בטון גבוהים במרכזי הערים. במערב גרמניה הייתה התנגדות לדיור ציבורי ובתים שנבנו להשכרה כמענה להרס הנרחב במלחמת העולם השנייה נהרסו בשנות ה-70 לטובת שטחים ירוקים ובניה חדשה. לשם סיוע לאנשים שאינם מסוגלים למצוא דיור הולם בשוק הפרטי מופעלות תכניות דיור מסובסד באמצעות אגודות דיור עירוניות הזוכות לסיוע תקציבי ממשרד התחבורה, הדיור והפתוח העירוני של הממשלה הפדרלית. מאז 1988, אז הייתה גרמניה המערבית אחת המדינות עם הסטנדרד הגבוה ביותר של דיור ציבורי בעולם הקפיטליסטי, החלה נסיגה. בשנת 1987 היו 3.9 מיליון דירות של דיור ציבורי, בשנת 2001 נותרו 1.8 מיליון. בדרזדן אין יותר דיור ציבורי בכלל, בערים אחרות מעל 200.000 תושבים הממוצע הוא 8 אחוזים. חברות הדיור הציבורי העירוניות מוכרות את הנכסים כדי לממן המשך פעילותן.

הוויכוח הציבורי בסוגית הפרטת הדירות הציבוריות נסוב סביב שני מוקדי מחלוקת:

1. המבקרים טוענים, שהמשקיעים פועלים לפי שיקולים שנקראים בגרמנית "אסטרטגיית קטיף צימוקים": דירות טובות נרכשות, משופצות ונמכרות במחיר מופקע, כך שרק עשירים יכולים לקנות אותן. תומכי המהלך טוענים כי התופעה מוכיחה את חוסר היעילות והחמצת פוטנציאל (הן כלכלי והן במונחי פתוח עירוני) שבשמירת דירות במצב גרוע המצדיק שכר דירה נמוך באזורי ביקוש ועדיף למכור ולבנות שירות ציבוריות באזורים אחרים.
2. מה מביא לחיכוך חברתי? צד אחד טוען, שהתערבות השוק החופשי יוצרת הפרדות בין עשירים ועניים, הצד השני טוען, שדווקא הדיור הציבורי הוא זה שיצר כבר את ההפרדות האלה, ולכן צריך לפרק אותו.

פרט לדיור ציבורי קיים גם מנגנון מפותח של עזרה כספית בשכר דירה, אבל גם הוא בנסיגה מאז 2005.

הולנד

ערך מורחב – חוק הדיור ההולנדי

מדיניות הדיור בהולנד מבוססת על עקרון של גישה אוניברסלית לדיור בר השגה ומניעת הפרדה. שכר הדירה של דירות זולות נשמר נמוך באמצעות פקוח ממשלתי ותקנות, בתים אלו נקראים sociale huurwoningen. בפועל, רוב הדירות הציבוריות נבנות, מנוהלות ושייכות לעמותות הנקראות woningbouwcorporatie (אגודות דיור) שהממשלה מממנת ומפקחת על פעילותן. בשנת 2009 פעלו 430 חברות כאלו שניהלו 2.4 מיליון יחידות דיור . ברוב ערי הולנד הוגדרו מכסו מינימום של דיור ציבורי; באמסטרדם, האג, רוטרדם ואוטרכט קרוב למחצית הדירות שייכות לדיור הציבורי. אגודות הדיור מוקמות בידי "בעלי עניין" או "מחזיקי מניות", בעלי העניין היו אנשים פרטיים בעלי מודעות חברתית ששאפו לקידום מעמד העובדים, "בעלי מניות" היו הדיירים עצמם או מי שביקשו להיות דיירים. עמותות רבות הופרטו מאז שנות ה-90 והחלו לפעול כיזמי נדל"ן, המגמה הביאה לביקורת על הזנחת המטרה החברתית המקורית ועל בנייה יקרה.

ספרד

בניין דיור ציבורי בעיר Astillero שבספרד, זכה בפרס על עיצוב סביבתי

גישה שלילית לשכירת דירות וקיצוץ בהוצאות הממשלה בשנות ה-80 הביאו לירידה חדה בדיור הציבורי. דיור ציבורי היה נפוץ בתקופת שלטונו של פרנקו, עם המעבר לדמוקרטיה וקבלת החוקה ב-1978 עבר ניהול הדיור הציבורי למחוזות האוטונומיים ומצב הדיור הציבורי משתנה מאזור לאזור. ברשויות מקומיות רבות מקובל להקצות קרקע ציבורית או להעניק הלוואות לקבלנים בנאי שאחוז מסוים מהדירות יוקצה לשכירות מסובסדת בפיקוח הרשות המקומית. ממשלת ספאטרו יזמה תוכנית שמטרתה העמדת מיליון דירות לרשות הדיור הציבורי בהתבסס הן על בניה חדשה ועל שיפוץ מבנים קיימים.

אמריקה

קנדה

בקנדה הדיור הציבורי מרוכז במבנים ייעודיים ומסובסדים ומנוהל בידי רשות ממשלתית ומכונה "דיור קהילתי" (community housing). קנדה, בעיקר בטורונטו, מפעילה עדיין מבנים גבוהים וצפופים בשכונות של מעמד העובדים, שיטה שזכתה למוניטין גרועים בבריטניה ובארצות הברית. עם זאת הדיור הקהילתי בטורנטו, אחד המפעילים הגדולים של דיור ציבורי בצפון אמריקה, כולל מגוון פתרונות דיור כולל בתים פרטיים ובנייני דירות נמוכים וגבוהים המיועדים הן בשכונות עוני והן באזורי מגורים של המעמד הבינוני. הדיור הציבורי בקנדה מבוזר ומופעל בידי רשויות מוניציפליות, בשנת 2002 נוסד תאגיד השירותים לדיור חברתי(Social Housing Services Corporation -SHSC) חברה שלא למטרת רווח המספקת שרותי רכש, ביטוח, השקעה ומידע למפעילי דיור ציבורי מקומיים באונטריו.

ארצות הברית

בארצות הברית הדיור הציבורי מופעל בידי רשויות פדרליות, מדינתיות או מקומיות המספקות דיור מסובסד למעוטי הכנסה. במקורו היה הדיור הציבורי באזור מסוים מרוכז בבניין דירות או קבוצת ביניינים המנוהלים בידי סוכנות ממשלתית. דירות מסובסדות בארצות הברית מכונות לרוב "פרויקט דיור" ובסלנג נקראים בניינים כאלו "הפרויקטים" (the projects). בשנת 2011 חיו כמיליון משפחות בארצות הברית בדיור ציבורי, 2.1 מיליון משפחות קיבלו סיוע בשכר דירה באמצעות שוברים שנועדו לשכירת דירה בשכונות מתאימות (פרויקט שנועד למנוע ריכוז דיירים עניים בשכונות מצוקה) ועוד 1.4 מיליון קיבלו סיוע בשכר דירה בפרויקטים אחרים. ההכנסה הממוצעת של דיירי דיור ציבורי בארצות הברית עמדה בשנת 2009 על כ12,000 דולרים לשנה וההכנסה החציונית על כ9,200 דולרים בשנה. שכר הדירה שמשלמים רוב דיירי הדיור הציבורי הוא 30% מהכנסתם ורק כ3% מהדיירים מוציאים על שכר דירה חלק יחסי גדול יותר (לעומת 31% ממי שמקבלים סיוע בשכר דירה במקום דיור ציבורי)‏

.

עד תחילת המאה -20 הייתה מעורבות הממשל בתחום הדיור מוגבלת לאכיפת סטנדרטים של איכות חיי הדיירים כדוגמת אוורור נאות. משנות ה-30 של המאה ה-20 התפתחה בניה לדיור ציבורי בחסות מחלקת הדיור שבמנהל לעבודות ציבוריות. פרויקט הדיור הציבורי הראשון בארצות הברית הוקם ב-1936 באטלנטה בשנת 1937 נחקק חוק הדיור הקרוי חוק ווגנר-סטיגל ( Wagner-Steagall Act) על שם יוזמיו הסנטורים הדמוקרטים הנרי סטיגל ורוברט ווגנר. החוק אפשר העברת כספים מהממשל לסוכנויות דיור מקומיות לצורך שיפור תנאי מגורים למעוטי יכולת ויצר את רשות הדיור הפדרלית (United States Housing Authority) במשרד הפנים. . רוב הפרויקטים ראשונים של דיור ציבורי היו למעשה פינוי שכונות עוני (סלאמס) ולא יזמו בניה חדשה כך שמלאי הדירות לעניים לא גדל. בניה זו הקלה את החשש לבריאות הציבור משכונות שנחשבו כמטרד תברואי. הופעת מאהלים מאולתרים של חסרי דיור עקב השפל הגדול הדאיגה את הממשל והנשיא רוזוולט כתב ב-1938 "אנו פותחים היום במתקפה על משכנות העוני בארץ הזו". במסגרת ההניו דיל השני נבנו בשנים 1940-1942 בתים מסובסדים עבור המעמד הבינוני. 8 הפרויקטים הללו נרכשו בידי הדיירים לאחר מלחמת העולם השנייה ובשנת 2009 7 מהם פעלו עדיין כחברות דיור שיתופיות בבעלות הדיירים. מיזמים אלו הם בין סיפורי ההצלחה המועטים בתולדות הדיור הציבורי בארצות הברית.

גטואיזציה

גטואיזציה בארצות הברית היא תהליך בו נוצר אזור בו האוכלוסייה הומוגנית מבחינה גזעית. שכונות של דיור ציבורי בערי ארצות הברית הפכו במקרים רבים לשכונות עוני המאוכלסות בשחורים, בשנת 2000 חיו דיירי דיור ציבורי בשכונות בהם אחוז המיעוטים היה 57.5%‏. ה"גטואיזציה" של פרויקטי דיור צבורי מיוחסת למדיניות חברתית רחבה, חוק פדרלי דורש שאדם לא יידרש לשלם יותר מרבע מהכנסתו כשכר דירה בדיור ציבורי. כיוון שבני המעמד הבינוני מוכנים לשלם יותר מכך כדי לזכות בדיור טוב יותר אין לאנשים אלו כל רצון לגור בדיור ציבורי. דירות ציבוריות נבנו כמעט רק במרכזי ערים ולא בטבעות הפרברים והושפעו לכן משקיעת אזורי מגורים אלו עם הפרבור הנרחב. הרס שכונות ותיקות כדי לפנות מקום לבניה ציבורית הזיק לשכונות סמוכות. כך למשל בשנות ה-20 כאשר נהרסו שכונות היספניות שחורות עניות בברוקלין לשם בניה ציבורית עברו המשפחות לשכונות סמוכות וזרם זה של דיירים עניים גרם לעזיבת המשפחות הלבנות המבוססות ובתוך שנים ספורות הפך האזור לאחת השכונות המוזנחות והמסוכנות בארצות הברית.

תקדים גוטרו

בשנת 1976 פסק בית המשפט העליון של ארצות הברית לטובת Dorothy Gautreaux, דיירת פרויקט דיור ציבורי בשיקגו שעתרה נגד קרלה אנדרסון הילס, שרת השיכון והפיתוח העירוני. בפסק דין זה (Hills v. Gautreaux) נקבע כי הרשויות הפלו חסרי דיור שחורים בכך שריכזו אותם בשיכונים גדולים בתוך שכונות עוני שחורות. בעקבות הפסיקה ניתנה לדיירי שכונת דיור ציבורי שכמעט כל דייריה שחורים אפשרות לקבל במקום הדירה הציבורית סיוע בשכר דירה בפרברים שפחות מ30% מאוכלוסייתם שחורה‏. מחקר העלה כי נשים שעברו לפרברים המעורבים שיפרו את סיכויי ההעסקה ואת הכנסתן בהשוואה לאלו שנשארו בשכונות הדיור הציבורי. הפסיקה נחשבת כאבן דרך במעבר משיכוני דיור ציבורי לפתרונות מפוזרים.

דיור ציבורי מפוזר

חוסר שביעות הרצון מהדיור הציבורי התגבר בשנות ה-60 ומתכנני ערים החלו לחפש צורות אחרות של דיור בר השגה למעוטי יכולת. המתכננים ביקשו בעדיפות עליונה למנוע היווצרות ריכוזים גבוהים של עניים בשכונות דיור ציבורי. מכאן צמחו תכניות לדיור ציבורי מפוזר כלומר בניה של דירות בודדות או מקבצים קטנים של דירות ציבוריות המשולבות בשכונות מעמד בינוני רבות בעיר. בניה ציבורית מפוזרת הייתה פופולרית בשנות ה-70 וה80 ומאז יישמו ערים רבות תכניות של דיור ציבורי מפוזר במידות שונות של הצלחה. בשנת 1993 אושרו הקצאות תקציב להרס פרויקטים ישנים של דיור ציבורי ובניה של דיור ציבורי מפוזר ועד שנת 1996 הושקעו 2 מיליארד דולרים בחידוש הדיור הציבורי במסגרת תוכנית זו.‏ דיור ציבורי מפוזר יכול להתנהל גם על ידי גופים פרטיים שלא למטרת רווח. הדיור המפוזר מנוהל בידי רשויות דיור עירוניות או מדינתיות, לעתים קרובות יחידות הדיור הציבורי נבנות בסגנון דומה לזה של הבתים ה"רגילים" בשכונה כדי למנוע יצירת סטיגמה של הדיירים ולהסוות את הסטטוס שלהם. ניתוח מאפיינים של פרויקטים של דיור ציבורי מעורב העלה כי להצלחת דיור ציבורי כזה נדרש מיקום וניהול טוב מספיק למשוך "מסה קריטית" של שוכרים בעלי הכנסה גבוהה וכאשר אין הבדל בין יחידות הדיור הציבוריות לפרטיות בעיצוב ובאיכות הבנייה‏.

HOPE VI

תוכנית HOPE VI (Housing Opportunities for People Everywhere) שהושקה ב-1992 וקיבלה הכרה חוקית ב-1998 נועדה להחליף פרויקטים של דיור ציבורי שהפכו לשכונות מצוקה בסיוע לדיירים לשכור דירות בשכונות אחרות. במסגרת תוכנית HOPE ניתנת לדיירי דיור ציבורי בשיכונים בעייתיים הברירה לעבור לדיור ציבורי אחר או לקבל סיוע כספי לשכירת דירה בשוק הפרטי בשכונה אחרת‏. שתי הנחות עמדו בבסיס התוכנית: הראשונה הייתה שהמשפחות יבחרו לעבור בשכונות המציעות הזדמנויות טובות יותר והשנייה שבשכונות מעורבות יווצרו קשרים חברתיים שיאפשרו למשפחות במצוקה להגיע לעצמאות כלכלית. עד 2005 הושקעו במיזמי HOPE כמעט 6 מיליארד דולר והיא הקיפה 446 מתחמי דיור ציבורי. מעקב אחר הדיירים להם הוצעו חלופות התוכנית העלה כי רוב מי שהעדיפו להשאר בדיור ציבורי נימקו זאת באי אמונם בהמשכיות הסיוע לשכירות בשוק הפרטי ולא יכלו לעמוד בעלות השירותים הנוספים הנדרשים בדיור פרטי. אלו שהעדיפו להשתמש בסיוע לשכר דירה היו משכילים יותר ועשו זאת כדי לספק סביבה טובה יותר למשפחותיהם ובפרט ביטחון למשפחה בהשוואה לשיכוני הדיור הציבורי בהם שיעורי הפשיעה גבוהים‏. עם זאת דיירי הדיור הציבורי לא הצליחו ליצור קשרים חברתיים בשכונותיהם החדשות‏. תחת ממשל הנשיא ג'ורג' בוש שהתנגד לתוכנית הוקטן תקציבו ובשנת 2010 לא הוקצו לו כספים כלל. לאורך 15 שנותיה נהרסו במסגרת תוכנית זו 96,200 דירות ציבוריות ישנות והוחלפו ב 107,800 יחידות דיור חדשות או משופצות שמתוכן הוקצו 56,800 למשפחות מעוטות הכנסה.

דיור ציבורי בישראל

ערך מורחב – דיור ציבורי בישראל

ראשיתו של הדיור הציבורי בישראל בתקופת העלייה ההמונית בשנות ה-50. בשנים אלו הייתה הבניה הציבורית כמחצית הבניה למגורים בארץ‏. בסוף שנות ה-60 היו 23% מהדירות בישראל -206,000 מושכרות בדיור ציבורי בניהול עמידר‏. מאז שנות ה-70 חלה ירידה באחוז היחסי של הדיור הציבורי ומאז נחקק חוק הדיור הציבורי בשנת 1998 לא נבנו דירות ציבוריות חדשות ומספרן ירד מ-108,000 בשנת 1999 לל75,500 בשנת 2011 כלומר פחות מ2% בלבד ממלאי הדירות. בשנת 2010 הוגשו למשרד כ-8,000 בקשות לדיור ציבורי. 2,340 משקי-בית היו רשומים ברשימת הזכאים הממתינים לדיור ציבורי ביולי 2011, מלאי הדירות הזמין להם עמד על 313 דירות בלבד, מרביתן מחוץ לאזורי הביקוש שבמרכז הארץ‏ וזמן ההמתנה לדירה של מי שהוכרה זכאותו עשוי להמשך 6-7 שנים‏. בתקופה זו זכאי הממתין לקבל סיוע בשכר הדירה, בשנת 2011 היה הסיוע המוצע ליחיד 1,044 ש"ח בחודש, משפחה (עד שלושה ילדים)– 1,250 ש"ח ומשפחה עם ארבעה ילדים ויותר – 1,550 ש"ח.

חברות דיור ציבורי בישראל

חברה	בעלות	שנת ייסוד	מספר דירות	פעילות
עמידר	ממשלתית	1949	כ50,000	פריסה ארצית, כ500 עובדים ב-2006
עמיגור	הסוכנות היהודית	1972	22,000	פריסה ארצית, רוב הדירות מיועדות לעולים חדשים
חלמיש	משרד הבינוי והשיכון (50%) ועיריית תל אביב יפו (50%)	1961	אין מידע‏	פועלת בתל אביב בלבד, מפעילה גם פרויקטים בתחום הפיתוח והתשתית עבור עיריית תל אביב ומשרד הבינוי והשיכון
שקמונה	חברה משותפת: שני שליש מהבעלות בידי הממשלה ושליש בידי עירית חיפה	1961	2779 (נתון מ-2009)	פועלת בחיפה, מפעילה גם בתי אבות ומעונות סטודנטים
חל"ד		אין מידע‏	אין מידע	פועלת בפתח תקווה

עד שנת 2012 פעלה גם חברת פרזות באזור ירושלים עד שפורקה ו750 הדירות שבניהולה הועברו לחברות עמידר ועמיגור.

זכאות לדיור ציבורי בישראל

עקב המחסור בדירות ציבוריות הקריטריונים לזכאות הוקשחו ובשנת 2012 זכאים לדיור ציבורי רק משפחות (ובכלל זה משפחות חד-הוריות) שיש בהן שלושה ילדים לפחות אשר ממצות את כושר ההשתכרות ומקבלות קצבת הבטחת הכנסה או שהכנסתן אינה עולה על "הכנסה מזכה", המתעדכנת מעת לעת או נכים רתוקים לכיסאות גלגלים ששכרם אינו עולה על השכר הממוצע במשק‏

ראו גם

• שיכון
• הזכות לדיור
• עמידר
• מדיניות דיור

קישורים חיצוניים

• מיה איידן, איך נראה הדיור ציבורי במדינות העולם?, אתר נענע10
• ניב חכלילי, דירה בהישג יד: ישראל מפגרת אחרי העולם, אתר ynet, אוגוסט 2010
• מיה איידן, מותו של הדיור הציבורי: לאן הוא נעלם, אתר נענע10 ינואר 2012
• ניב חכלילי, תחקיר: איך הפך הדיור הציבורי בישראל למנגנון שמרוויח על חשבון נזקקים?, אתר הארץ, ינואר 2011